Wat is agrarische erfpacht?

‘Pacht’ is een bekend begrip in de vastgoedsector. Pacht is in de landbouw bekend als gebruiksvorm van grond en gebouwen. Regelmatig wordt het woord pacht gebruikt als er erfpacht wordt bedoeld. Erfpacht lijkt in naam op pacht, maar erfpacht heeft een aantal wezenlijke verschillen met pacht.

In dit artikel komen de verschillen van erfpacht en pacht aan de orde. Ik richt me vooral op agrarische erfpacht.

Erfpacht: stedelijk en groen

Bij erfpacht wordt wel onderscheid gemaakt tussen stedelijke erfpacht en groene erfpacht. Stedelijke erfpacht wordt gebruikt door bijvoorbeeld gemeenten bij woningbouw (Amsterdam), bedrijventerreinen (Schiedam) of havengebieden (Rotterdam). Groene of landelijke erfpacht is onder andere van toepassing bij landbouwgrond, recreatie, bos en natuur, en op landgoederen.

In Nederland is bijna 49.000 ha (2,7%) landbouwgrond in gebruik op basis van erfpacht op een totale oppervlakte cultuurgrond van ongeveer 1.800.000 ha. Ongeveer 1.039.000 ha (57,7%) is in gebruik op basis van eigendom en bijna 454.000 ha (25,2%) op basis van pacht. De resterende grond is in gebruik op basis van andere exploitatievormen. Duidelijk is dat erfpacht een bescheiden aandeel heeft in het grondgebruik van agrarisch Nederland. Het aandeel erfpacht neemt toe, ten koste van pacht. Het valt buiten de reikwijdte van dit artikel om verder in te gaan op de redenen daarvoor.

Verschillen pacht en erfpacht

De hoofdkenmerken van erfpacht ten opzichte van pacht zijn:

1. Erfpacht is een zakelijk recht, verbonden aan de onroerende zaak en wordt gevestigd met een notariële akte en geregistreerd in de openbare registers.

Pacht is een persoonlijk recht en wordt onderhands, meestal schriftelijk, vastgelegd en niet geregistreerd in de openbare registers.

2. Erfpacht kent een grote mate van contractvrijheid. In Boek 5 van het Burgerlijke Wetboek zijn er 16 artikelen gewijd aan erfpacht.

Pacht is geregeld in Boek 7 van het Burgerlijk Wetboek en kent 94 artikelen. De bekende reguliere pacht komt tot stand op basis van dwingend rechterlijke bepalingen en kent minder contractuele vrijheid dan erfpacht. Overigens zijn er ook pachtvormen met meer contractvrijheid dan de reguliere pacht.

3. Agrarische erfpacht kent veelal een beperkte contractduur. Als minimum wordt 26 jaar gebruikt, omdat bij een kortere erfpachtperiode ook de bepalingen uit het pachtrecht van toepassing zijn. En dat is juist iets dat de grondeigenaar niet wil.

Bij reguliere pacht is de pachtduur zes jaar voor los land of 12 jaar bij een hoeve. Van rechtswege wordt de pacht telkens met zes jaar verlengd. Hierdoor kan een pachtovereenkomst tientallen jaren en vaak generaties lang, voortduren.

4. Omdat erfpacht een zakelijk recht is, kan het belast worden met een hypotheek. Op deze wijze kan de erfpachter het erfpachtrecht gebruiken als zekerheid bij financieringen.

Op een pachtrecht kan geen hypotheek gevestigd worden.

Een zakelijk recht is overdraagbaar en vertegenwoordigt een waarde in de markt. De erfpachter kan het erfpachtrecht verkopen en daarmee het erfpachtrecht te gelde maken. Een pachtrecht is niet verkoopbaar.

5. De erfpachter betaalt jaarlijks de canon aan de grondeigenaar voor het gebruik van de grond. De hoogte van de canon hebben erfpachter en grondeigenaar in overleg bepaald. Ook de wijze waarop de canon wijzigt gedurende de looptijd van de erfpacht, indexatie en herziening, hebben partijen onderling afgesproken.

Bij reguliere pacht is de pachtprijs gereguleerd van overheidswege en is de pachtprijs gebonden aan de bijbehorende regelgeving.

Waarom kan agrarische erfpacht interessant zijn?

Om een indruk te geven waarom erfpacht interessant is, geef ik hierna twee voorbeelden.

Ondernemen
Een agrariër kan met behulp van erfpacht de waarde van de grond gebruiken om te ondernemen. Een belegger koopt dan de grond en de agrariër wordt erfpachter. Op deze wijze blijft de omvang van het areaal van de onderneming in stand en kan de financiële opbrengst van de grond worden gebruikt voor andere zaken in de onderneming.

Voor de belegger is erfpacht interessant vanwege het rendement en de zekerheid. Door goede afspraken met de erfpachter is er een stabiel rendement, veelal inflatievast en komt de waardestijging van de grond gedurende de erfpachtperiode toe aan de belegger. Over wat er moet gebeuren met de grond na afloop van de erfpacht, kunnen grondeigenaar en erfpachter vooraf afspraken maken.

Bedrijfsvergroting
Erfpacht kan dienen als financieringsinstrument bij uitbreiding van de onderneming.

Als de agrariër grond koopt en doorverkoopt aan de belegger en het erfpachtrecht voorbehoudt, wordt de agrariër gebruiker van de grond op basis van erfpacht. Op deze wijze blijft de financiering beperkt tot de koopsom van het erfpachtrecht (verschil tussen koopsom van de grond en de koopsom die de belegger betaalt). Het bedrag dat de belegger betaalt, hoeft niet te worden gefinancierd en ook niet te worden afgelost. Naast de koopsom van het erfpachtrecht is er de jaarlijkse canon die moet worden opgebracht. En de omvang van het bedrijf neemt toe!

Graag verwijs ik hier ook naar de eerdere blog van mijn kantoorgenoot Cor van Zadelhoff over erfpacht voor de ondernemer zonder opvolger.

Voor meer informatie over erfpacht en de mogelijkheden, vraag ik u contact op te nemen met onze rentmeesters.