Verjaring – bewaak uw erfgrenzen!
Over erfgrenzen kan flink worden gediscussieerd. Regelmatig ontstaat deze discussie tussen buren onderling. Maar ook tussen agrariërs onderling, of tussen verpachters en grondgebruikers komen we dit tegen. Waar ligt nu de grens en wie is er eigenaar van welk stuk grond? Bij een overdracht komen dit soort vragen vaak aan het licht. Men wil immers weten wat men koopt/verkoopt.
Als ergens een hek staat of een sloot ligt, hoeft dat lang niet altijd te betekenen dat die op de kadastrale grens staat of ligt. Je zou dan kunnen zeggen dat de kadastrale grens de juridische grens is, waardoor deze leidend is voor het eigenaarschap. Maar dat is niet in alle gevallen zo, want de juridische grens kan verschuiven door verjaring.
In deze blog ga ik verder in op hoe juridische grenzen kunnen verschuiven door verjaring en waarom het dus zo belangrijk is om in uw eigen situatie uw erfgrenzen te bekijken en te bewaken.
Kadaster
Het Kadaster is verantwoordelijk voor het bijhouden van alle percelen in Nederland en waar de exacte grenzen van deze percelen liggen. In een uitgebreide database zijn van alle percelen in Nederland de kadastrale grenzen opgenomen. Zodra er een nieuw perceel wordt gevormd voor bijvoorbeeld een verkoop, worden de nieuwe grenzen ingemeten en geregistreerd in de database van het Kadaster.
Daarnaast houdt het Kadaster in diezelfde database bij wie er als eigenaar van een perceel staat geregistreerd.
Verjaring
Iemand kan ook eigenaar worden van een stuk grond door verjaring. Dat kan op twee manieren:
- Verkrijgende verjaring
- Bevrijdende verjaring
Beide manieren van verjaring hebben de vereiste dat er sprake moet zijn van bezit. De wet omschrijft bezit als “het houden van een goed voor jezelf”. Daarbij moet de bezitter de feitelijke macht uitoefenen over de grond, waarbij dit ook zichtbaar is voor de buitenwereld. Of er sprake is van bezit moet worden beoordeeld aan de hand van alle feiten en omstandigheden. Het plaatsen van een afrastering is vaak al een duidelijk teken van “in bezit nemen”.
Maar als er bijvoorbeeld gebruiksafspraken zijn gemaakt, dan wordt er gesproken van “houderschap” in plaats van bezit; je houdt een goed dan voor een ander in plaats van voor jezelf (bijvoorbeeld in geval van bruikleen of pacht). Een beroep op verjaring zal dan geen kans van slagen hebben.
Verkrijgende verjaring
Bij verkrijgende verjaring wordt de grond te goeder trouw in bezit genomen. Een bezitter is te goeder trouw als hij of zij zich als eigenaar beschouwt en zich ook redelijkerwijs als zodanig mocht beschouwen (hij of zij wist niet beter). Het aantonen van te goeder trouw zijn is echter erg lastig, want de wet zegt dat er geen goede trouw kan bestaan als er feiten zijn waarmee de bezitter bekend was of had moeten zijn (bijvoorbeeld omdat hij of zij had kunnen weten dat hij of zij niet als eigenaar geregistreerd staat in de openbare registers). Uit de praktijk blijkt dat een beroep op verkrijgende verjaring zelden slaagt.
Naast de vereiste van bezit en te goeder zijn, is de verjaringstermijn bij verkrijgende verjaring een onafgebroken periode van minimaal 10 jaar.
Bevrijdende verjaring
In tegenstelling tot verkrijgende verjaring hoeft er bij bevrijdende verjaring geen sprake te zijn van goeder trouw. Om een beroep te kunnen doen op bevrijdende verjaring moet sprake zijn van bezit voor een minimale periode van 20 jaar. Dit bezit hoeft niet onafgebroken door dezelfde persoon te hebben plaatsgevonden, maar loopt door op een rechtsopvolger. Het is dus alleen relevant wie er na 20 jaar bezitsverlies, de bezitter is. Diegene kan mogelijk een succesvol beroep doen op verjaring.
Bewijslast
Op degene die een beroep op verjaring doet, rust de bewijslast dat hij of zij bezitter is van de grond. In de praktijk blijkt dit een zware bewijslast. Verklaringen van rechtsvoorgangers of van mensen die al lang met de situatie bekend waren, oude foto’s, video’s of kaarten kunnen daarbij van pas komen.
Geslaagd beroep op verjaring, einde verhaal?
Wanneer er een geslaagd beroep op bevrijdende verjaring heeft plaatsgevonden, hoeft dat niet meteen te betekenen dat de ander de grond definitief kwijtraakt. De Hoge Raad heeft namelijk geoordeeld11 dat degene die zijn eigendom verloren heeft door een beroep op bevrijdende verjaring, een beroep op onrechtmatige daad kan instellen tegen degene die een beroep op bevrijdende verjaring heeft gedaan.
Daarbij kan degene die de grond dreigt te verliezen, een schadevergoeding vorderen in geld, maar ook in natura. Dit kan betekenen, als dit slaagt, dat de grond alsnog terug geleverd moet worden aan de oorspronkelijke eigenaar. Hiervoor is het wel noodzakelijk dat aan alle vereisten van een onrechtmatige daad wordt voldaan. De bewijslast hiervan ligt dan dus weer bij degene die de grond dreigt te verliezen.
Conclusie & Advies
We kunnen wel concluderen dat iemand niet zomaar eigenaar wordt van een stuk grond door verjaring, daar is het nodige bewijs voor nodig. Toch is voorkomen beter dan genezen.
Zodra je erachter komt dat de kadastrale grens niet overeenkomt met het feitelijke gebruik: maak het bespreekbaar. Herstel de grens in goed overleg of maak gebruiksafspraken met elkaar, waardoor er houderschap ontstaat. Biedt dit geen oplossing, dan is het raadzaam om de partij een stuitingsbrief te sturen, waardoor de verjaringstermijn wordt gestuit (indien die nog niet is verstreken).
