Tag: Arno Huysmans

Overvallen door een voorkeursrecht: wat nu?

Geschreven door Fleur Varin op 19 september 2024. Gepost in Overheidsingrijpen, Vastgoedadvies.

Het gebeurt regelmatig dat grondeigenaren onverwacht een aangetekende brief ontvangen, meestal van een gemeente.

In deze brief staat dat de gemeente een voorkeursrecht op hun eigendom wil vestigen¹. Dit betekent dat de gemeente als eerste aanspraak wil maken op de grond, met de bedoeling deze grond op een andere wijze te gebruiken dan nu het geval is. De gemeente (en ook provincie of Rijk) mogen zo’n voorkeursrecht vestigen op basis van de Omgevingswet (Hoofdstuk 9).

De ervaring leert dat veel grondeigenaren zich hierdoor ‘overvallen’ voelen. En tegelijkertijd ervaren ze dit als een beperking in de vrijheid van hun bezit. Maar wat betekent zo’n voorkeursrecht precies?

Waarom een voorkeursrecht?

Het voorkeursrecht houdt in dat de eigenaar van het onroerend goed bij verkoop het onroerend goed eerst aan de gemeente moet aanbieden. Dit kan veel vragen oproepen: moet ik mijn onroerend goed verkopen? Wat zijn de plannen van de gemeente? En wanneer gebeurt dit?

Niet onlogisch dat de eigenaren onaangenaam verrast zijn. Ze willen immers zelf blijven beslissen wat ze met hun bezit doen. De verrassing is kleiner op grondposities waar al langer een ontwikkeling voor bijvoorbeeld woningbouw of industrie te verwachten was. Maar als er geen ander dan agrarisch gebruik te verwachten was, slaat een voorkeursrecht in als een bom.

In de Omgevingswet is bepaald dat onroerende goederen met een voorkeursrecht bij verkoop eerst aan de gemeente te koop moeten worden aangeboden. Verkoop aan een marktpartij die meerdere keren heeft geïnformeerd of zelfs een concreet aanbod heeft gedaan, is met een voorkeursrecht normaliter niet meer mogelijk.

En als de eigenaar (nog) niet wil verkopen en zich dus niet meldt bij de gemeente, zal de gemeente het plan waarvoor de grond benodigd is, verder uitwerken. Na verloop van tijd zal de gemeente de aankoopinteresse kenbaar maken.

De invloed op waarde en verkoop

Als het voorkeursrecht gevestigd wordt voor een ander dan agrarisch gebruik is er veelal sprake van een hogere waarde dan de agrarische waarde. Maar of de hogere waarde leidt tot een betere exploitatie of bedrijfsvoering is per geval steeds verschillend, en is mede afhankelijk van welke andere ontwikkeling beoogd is.

Met het voorkeursrecht wordt in de basis een verwachtingswaarde tot stand gebracht, die meestal boven de agrarische waarde ligt. Een voorkeursrecht kan namelijk alleen gevestigd worden voor een ander dan agrarisch gebruik. Om de waardeontwikkeling te beteugelen worden met het voorkeursrecht marktpartijen uitgesloten voor aankoop. De gemeente hoopt een gebiedsontwikkeling daarmee financieel haalbaar en betaalbaar te houden door de regie te nemen.

Waarom zou een marktpartij meer kunnen/willen betalen dan de gemeente? Omdat een marktpartij met een grondpositie inspraak in een gebiedsontwikkeling probeert te krijgen, wil de ontwikkelaar de grondpositie kopen tegen een soms hogere waarde dan de gemeente wil betalen. Door vanaf de aankoop van een grondpositie tot en met verkoop van de woningen partij te zijn, kan een ontwikkelaar een bijdrage leveren in de ontwikkeling, zijn business realiseren en de meerprijs voor de grond (terug)verdienen.

Voorkeursrecht: een (on)aangename verrassing?

Een voorkeursrecht hoeft voor een grondeigenaar geen lager verkoopresultaat op te leveren. Met het voorkeursrecht is er immers zekerheid over een koper en vaak ook een hogere verwachte waarde. De gemeente beschikt over de financiële middelen waardoor het risico van ontbinden beperkt is.

Met het voorkeursrecht kan in een vroeg stadium het onroerend goed worden aangeboden zodat er ook duidelijkheid is over de prijs. Als de prijs niet bevredigend is, is er geen verplichting om te verkopen. Wel kan het aanbod gebruikt worden, om te bezien wat de financiële mogelijkheden zijn om vervangend onroerend goed terug te kopen.

Het voorkeursrecht is een voorloper van een gewijzigd gebruik. En zeker op locaties waar niets anders was te verwachten, is dat een grote verrassing. Voor de één een aangename verrassing en voor een ander onaangenaam.

Advies voor grondeigenaren

Voor grondeigenaren die te maken krijgen met een voorkeursrecht, kan het ingewikkeld zijn om de voor- en nadelen goed te overzien.

Als vastgoeddeskundigen zijn wij hiermee bekend en staan wij klaar om grondeigenaren te adviseren over de mogelijkheden die een voorkeursrecht biedt. We zoeken continu naar kansen en oplossingen die het beste passen bij de wensen en belangen van de eigenaar.

Overwater Rentmeesterskantoor bereidt voor gemeenten geen voorkeursrecht voor en adviseert juist eigenaren en/of pachters. ↩︎

Uit de praktijk: bedrijfsverplaatsing

Geschreven door Fleur Varin op 8 februari 2024. Gepost in Bedrijfsbeëindiging, -verplaatsing en -uitbreiding, Vastgoedadvies.

Door de bevolkingsgroei in Nederland neemt de druk op de ruimte steeds verder toe. Het verwezenlijken van de wensenlijst van de overheid heeft de komende decennia veel impact op het landelijk gebied. Er wordt gestreefd naar het realiseren van 100.000 woningen per jaar. Die moeten ontsloten worden qua infrastructuur en op het energienet aangesloten worden.

Daarnaast is er door de energietransitie en de netcongestie meer ruimte nodig voor kabeltracés en hoogspanningsstations.

Kortom met alle plannen in het vooruitzicht neemt de druk op de al schaarse ruimte in Nederland steeds verder toe.

Redenen voor verplaatsing bedrijven

Onder andere voor de uitbreiding van een bedrijventerrein, een woningbouwplan, infrastructurele werken en niet in de laatste plaats de energietransitie, hebben we in onze praktijk regelmatig te maken met het (moeten) verplaatsen van landbouwbedrijven.

Van planvorming naar realisatie vergt veel tijd

Het heeft voor een (agrarische) ondernemer de nodige impact als blijkt dat de locatie voor andere doeleinden aangewend moet worden. Vaak wordt een ontwikkeling van woningbouw of een bedrijventerrein wel verwacht, alleen is niet bekend op welke termijn een ontwikkeling plaatsvindt.

Het moment van de eerste houtskoolschets tot daadwerkelijke realisatie van het plan vergt vaak meer dan 10 jaar.

Een deskundige vroegtijdig bij het proces betrekken heeft voordelen

Voorafgaand aan de verplaatsing zijn er veel onzekerheden: zo is niet bekend of en wanneer de eerste partijen zich aanmelden voor het aankopen van de locatie en bestaat de mogelijkheid dat de gemeente of provincie een voorkeursrecht vestigt, zodat die bij een verkoop als eerste de kans hebben tot aankoop over te gaan.

Zodra de plannen concreter worden, meldt normaliter een marktpartij of de overheid zich om tot aankoop van de locatie over te gaan. We willen in een vroegtijdig stadium betrokken worden om een ondernemer goed te adviseren. In samenspraak kunnen de juiste keuzes gemaakt worden.

Optimaal resultaat staat voorop

Het verkopen van de locatie tegen een zo optimaal mogelijk resultaat is het uitgangspunt. De voorwaarden die bij de verkoop worden bedongen zijn van belang voor een geruisloze verplaatsing.

Tegelijkertijd is het verwerven van een vervangende locatie net zo belangrijk. Immers een boerderij verkopen zonder zicht te hebben op een vervangende locatie is onzeker, temeer het aantal beschikbare bedrijven beperkt is. Op het moment dat de ontwikkeling steeds concreter wordt, wordt het verplaatsen van de locatie ook urgenter.

Wensen van de ondernemer wegen zwaar

Voor het vinden van een vervangend object zijn de wensen van de ondernemer cruciaal. In welke regio wordt er een vervangend object gezocht, welke omvang dient het bedrijf te hebben, wat zijn de financiële gevolgen en wat zijn de persoonlijke woonwensen? Het is wenselijk om ook de fiscale gevolgen vooraf door de accountant/fiscalist in beeld te laten brengen.

Zodra er een bedrijf/locatie beschikbaar is/komt, wordt onderzocht of het bedrijf ook passend is voor het continueren van de onderneming. Als het onderzoek is verricht naar onder andere de vergunningen, de uitbreidingsmogelijkheden, gebruiksbeperkingen en de fiscale gevolgen in beeld zijn, kan vervolgens een aankoop concreter worden ingevuld.

Een bedrijfsverplaatsing vraagt tijd en energie

Recent zijn wij betrokken geweest bij een aankoop van een vervangend bedrijf. Een flinke zoektocht, die nadat meerdere locaties benaderd zijn, heeft geleid tot een tevreden resultaat.

De vergunningen en het omgevingsplan zijn onderzocht, zodat bekend is wat wel en niet kan en welke vergunningen moeten worden aangevraagd.

Na de notariële overdracht gaat de fysieke verplaatsing plaatsvinden met onder meer het ‘eigen maken’ van de locatie, het aanpassen van de gebouwen, het invullen van het bouwplan en het inplannen van de verhuizing van de inventaris.

Door een goede voorbereiding, intensief overleg met elkaar en ook andere partijen tijdig erbij te betrekken kan de onderneming geruisloos op dezelfde voet worden voortgezet.

Het gehele proces van start tot en met de nazorg na de notariële overdracht vraagt de nodige tijd en energie, wat uiteindelijk resulteert in een tevreden opdrachtgever. De ontwikkeling op de oude locatie kan worden gerealiseerd en de ondernemers kunnen hun bedrijf elders continueren met een nieuwe frisse start.

Heeft u ook te maken met een (gedwongen) verplaatsing omdat de overheid andere plannen met uw locatie heeft? Dan komen we graag met u in contact.

Uit de praktijk: onteigening voor de verbreding van de A27

Geschreven door Fleur Varin op 20 december 2023. Gepost in Stikstof, opkoop en onteigening, Vastgoedadvies.

“En dan nu de verkeersinformatie. ‘Op de rijksweg A59 bij knooppunt Hooipolder richting Gorinchem staat een file die een vertraging geeft van 20 minuten.“

Hoe komt het toch dat er al veel jaren over de files gesproken en geschreven wordt, maar dat de files bij het knooppunt Hooipolder alleen maar langer worden?

Onteigening kun je maar één keer goed doen

In 2016, inmiddels 7 jaar geleden, werd het ontwerp tracébesluit gepubliceerd. De A27 tussen Houten en knooppunt Hooipolder wordt verbreed. Vele informatieavonden, bijeenkomsten en nieuwsbrieven volgen. En het aantal files wordt intensiever. De eerste grondeigenaren langs het tracé worden in de zomer van 2016 benaderd door grondverwervers, in opdracht van Rijkswaterstaat.

Omdat er gesproken wordt over stroken grond verkopen en nog veel onduidelijk blijkt, worden wij door grondeigenaren benaderd die advies en begeleiding vragen. Begrijpelijk, voor een agrariër/grondeigenaar is zo’n verkoop geen alledaagse kost. Je kunt zoiets maar één keer goed doen. Een dergelijke transactie is ingrijpend en ingewikkeld voor de grondeigenaar, die er vaak maar eenmaal in het leven mee te maken krijgt.

Grond ruilen voor grond

(Te) Veel gesprekken worden gevoerd met meerdere grondverwervers. Dit kwam omdat er gedurende een aantal jaren personele wisselingen waren, waardoor er verschillende grondverwervers aan tafel zaten.

Zoals vaak willen de agrariërs gecompenseerd worden met grond. Dus ruilen van landbouwgrond tegen landbouwgrond.

Dat wil één van onze opdrachtgevers ook. Logisch als je je met hart en ziel inzet voor je bedrijf. Dan wil je geen grond afstaan zonder te weten of er compensatie is. Maar helaas blijkt compensatie ingewikkelder dan gedacht. De vele stroken grond zijn onmogelijk te compenseren. En ook dat heeft Rijkswaterstaat gedurende de onderhandelingen steeds meer op het netvlies.

Grondeigenaar wil compensatie voor schade

Na enkele jaren van gesprekken met de cliënt en de grondverwervers (!) – en vele files verder – komt de Staat tot een besluit om een finaal aanbod voor aankoop te doen. En over het aanbod is cliënt niet tevreden.

Dus rest voor hem uiteindelijk een gang naar de Rechtbank om gecompenseerd te worden voor de optredende schade. Niet om er beter van te worden. Dat zal niet (direct) slagen. Met de onteigening wordt tenslotte het eigendom ontnomen. Volledige schadeloosstelling is het hoogst haalbare.

Schade files groter dan premie voor grondeigenaren

Hoe kan het gebeuren dat er tientallen onteigeningen nodig zijn om te kunnen beschikken over het benodigde eigendom voor de verbreding van zo’n belangrijke verkeersader? Is hier de schade van de files niet vele malen groter dan het doen van een zodanig aanbod aan de grondeigenaren zodat ze wel akkoord gaan?

Wat de exacte reden is van het aantal onteigeningen is mij onduidelijk. Het onderschrijft in elk geval dat uit eerder onderzoek is gebleken dat de eerste aanbieding zelden tot nooit leidt tot directe overeenstemming. Niet aannemelijk is dat het aan de voorbereidingstijd ligt. Immers tussen het eerste ontwerptracé en het finale aanbod zijn zomaar 6 jaar tijd en vele files verstreken.

“Weer een nieuwe verkeersinformatie: De vertraging ter hoogte van knooppunt Hooipolder richting Gorinchem bedraagt inmiddels 45 minuten.”

Laag bod van de Staat zorgt voor onnodige vertraging en kosten

In veel dossiers kan de vraag worden gesteld wat de meerwaarde is geweest van een (te) laag aanbod in het begin om uiteindelijk van de rechter te moeten vernemen dat de vergoeding meer dan 35% hoger wordt vastgesteld.

De werkelijke prijs komt uiteindelijk aan de grondeigenaar toe. Maar alle gemaakte juridische-, deskundigen- en advieskosten van de betrokken partijen dienen ook vergoed te worden. Ofwel: de kosten voor de Staat liggen veel hoger dan voorzien.

Een procedure kost immers al gauw meer dan € 30.000,00 per zaak en dat had wellicht voorkomen kunnen worden door eerdere aanbiedingen op een acceptabel niveau uit te brengen. Dat vergroot de kans op overeenstemming en vermijdt ergernis en procedures, die veel tijd en geld kosten.

Goedkoop is duurkoop

De advocaat van de Staat doet met regelmaat een verzoek aan de rechter voor matiging van de deskundigen- en/of juridische kosten. Een kritische blik is goed. Maar naar mijn mening is het voordeliger voor de Staat om bij aanvang van de verwervingen, binnen alle regels die daarvoor gelden, biedingen uit te brengen waarmee grondeigenaren eerder kunnen instemmen. Daarmee worden veel juridische kosten en kosten van deskundigen bespaard. Dat is effectiever dan, in het zicht van de haven, matiging van de reeds gemaakte kosten proberen binnen te halen.

Goed advies betaalt zich uit

Cliënt is zeker tevreden over onze inzet en de ingeschakelde advocaat. Het beoogde resultaat is bereikt. Maar helaas zijn we inmiddels ruim zes jaar verder en zijn de files nog niet opgelost. En dat zal zeker nog wel vijf jaar duren.

Wij blijven graag ondersteuning bieden aan grondeigenaren en pachters die grond moeten afstaan vanwege overheidsingrijpen. Ook blijven we hopen op een verbetering van de aankoopstrategie van de overheid.

Wordt u benaderd door de overheid? U kunt ons bereiken op info@ovtr.nl of contact opnemen met Arno Huysmans voor advies.

Uit de praktijk: met een goede voorbereiding naar een tevreden verkoopresultaat

Geschreven door Fleur Varin op 9 februari 2023. Gepost in Agrarische makelaardij, Taxatie. Geen reacties op Uit de praktijk: met een goede voorbereiding naar een tevreden verkoopresultaat

Regelmatig worden we gevraagd om onze kennis en ervaring in te zetten voor de verkoop van een complete boerderij.

Voordat een verkoop van een boerderij volledig ‘live’ gaat, vindt er de nodige voorbereiding plaats. Onder andere het inventariseren, het onderzoeken van potentiële kansen en goed documenteren zijn evident.

De uitgebreide voorbereiding is nodig om de opdrachtgever de verkoopmogelijkheden te schetsen, een goede inschatting te maken van het verloop van het verkoopproces en, niet onbelangrijk, in te schatten wat de boerderij op kan leveren en met welke voorwaarden.

Dynamisch proces

Een verkoop vergt tijd en kwaliteit. Vanaf het beslismoment om te verkopen, tot en met het moment dat de boerderij ook daadwerkelijk is verkocht en opgeleverd, wordt als een dynamisch proces ervaren.

Met wederzijds vertrouwen wordt de casus vooraf goed doorgesproken om verrassingen uit te sluiten. Een verkoop is een onomkeerbaar (emotioneel) besluit waarbij we persoonlijk betrokken zijn. Tijdens het verkoopproces informeren we de opdrachtgever, analyseren biedingen en adviseren we hoe daarmee om te gaan.

Courante landbouwbedrijven: aanbod beperkt, vraag groot

Het aanbod van courante landbouwbedrijven is beperkt, terwijl er ondanks de onzekerheden door de stikstofproblematiek toch behoorlijk vraag is. Het opnieuw opbouwen van een volledig melkveebedrijf is zeer zeker niet eenvoudig. Vandaar dat gezocht wordt naar courante bedrijven.

Het op orde hebben van de juiste vergunning (vooral veehouderijbedrijven), de ligging van een bedrijf, de kwaliteit en de omvang van de landbouwgrond dragen bij aan de interesse van kandidaat-kopers.

Verkoop modern melkveebedrijf met altijddurend recht van erfpacht

Recent is ons de opdracht gegund voor de verkoop van een modern melkveebedrijf, voor een gedeelte volledig eigendom en voor een gedeelte grond in gebruik op basis van een altijddurend recht van erfpacht.

Voor het erfpachtrecht gelden andere voorwaarden dan voor het volledige eigendom.

Na de voorbesprekingen met de klanten, de inventarisatie en de bestudering van de informatie, hebben we overlegd met de bloot-eigenaar. Zo werd duidelijk hoe een verkoop tot stand kan komen en welke aanvullende voorwaarden gesteld moeten worden.

Ook de accountant wordt vroegtijdig bij de verkoop betrokken.

Doordat het altijddurend recht van erfpacht niet eindigt, was er voor de kandidaat-koper een grote mate van zekerheid van gebruik tegen een beperkte(re) investering in vergelijking met volledig eigendom. Die grote mate van zekerheid vertaalt zich in de marktwaarde van het zakelijk recht van erfpacht.

Samen met de opdrachtgevers hebben we verschillende kandidaat-kopers gesproken en bezichtigingen gedaan. Uiteindelijk werd overeenstemming bereikt met een koper die elders zijn boerderij verkocht om via een vrijwillige kavelruil te verplaatsen.

Voor de verkoop van het recht van erfpacht was de instemming van de bloot-eigenaar vereist, die kaders had gesteld voor de overdracht. In een goede harmonie vond met toestemming van de bloot-eigenaar de juridische en feitelijke levering plaats aan de koper.

Voor de verkopers werd bedongen dat de woning langer bewoond kon worden zodat de verhuizing naar een nieuwe locatie ook vlekkeloos plaats kon vinden.

Van A tot en met Z

Onze opdrachtgevers, de koper en ook wij zijn zeer content met de wijze van de verkoop, het verloop van de onderhandelingen en het bereikte resultaat.

De enkele vragen die na de overdracht nog aan de verkoper werden gesteld, hebben we naar alle tevredenheid opgelost. Dat beschouwen we als nazorg. We begeleiden het proces van A tot en met Z.

Meerwaarde bij verkoop

Mocht u overwegen om te verkopen of bent u benaderd door de overheid voor verkoop, dan komen we graag met u in contact. We praten u onder het genot van een kopje koffie aan de keukentafel graag bij over de meerwaarde die wij u te bieden hebben.

Een ander grondgebruik dan agrarisch

Geschreven door Fleur Varin op 22 maart 2022. Gepost in Overheidsingrijpen, Vastgoedadvies.

De druk op de ruimte van met name het landelijk gebied neemt steeds verder toe. De verhoogde druk wordt mede veroorzaakt omdat we met meer inwoners in Nederland leven en wonen. ‘Vijftien miljoen mensen op dat hele kleine stukje aarde’ is inmiddels achterhaald.

Het hele kleine stukje aarde is verder verkleind en het aantal inwoners fors toegenomen. En door de toename van het aantal mensen geeft dat meer vraag naar diversiteit van grondgebruik. En dat heeft tot nu mede geresulteerd in hogere agrarische grondprijzen.

Vicieuze cirkel

Door meer inwoners in Nederland belanden we in een vicieuze cirkel zoals hier afgebeeld (klik op de afbeelding voor een vergroting).

Landbouwgrond voor andere doeleinden: wat betekent dit voor u als grondeigenaar?

Door toenemende welvaart en daardoor ook een grotere behoefte aan welzijn, wordt landbouwgrond meer en meer noodzakelijk geacht voor de uitvoering van de (kabinets)plannen.

Doordat de overheid en niet-agrarische marktpartijen zich steeds meer op de grondmarkt begeven voor het verwerven van onroerend goed voor een ander gebruik dan agrarisch, blijkt in de praktijk dat voor de grondeigenaren en/of gebruikers de vraagstukken steeds complexer worden.

Onder andere de volgende vragen passeren de revue:

Waar heeft u als eigenaar/pachter of gebruiker recht op?
Kan er bezwaar ingediend worden tegen de plannen?
Ben ik als eigenaar genoodzaakt om tot verkoop over te gaan? En als ik dat niet doe of wil? Wat zijn dan de gevolgen?
Wat is een voorkeursrecht op mijn land?
Welke impact heeft een onteigening?
En als er schade optreedt, wordt die volledig vergoed?
En welke tijdsduur vraagt een plan?

Kortom, veel onduidelijkheid en vaak ook onzekerheid dat ontstaat op het moment dat een (proef)plan wordt gelanceerd op uw eigendom en/of recht.

Inzicht in uw situatie

Als de overheid of een marktpartij dan persé aanspraak wil maken op uw bezit, is het voor u belangrijk inzicht te krijgen in de mogelijkheden, de vergoedingen en bijkomende voorwaarden. In bepaalde situaties kunnen de plannen ook nieuwe kansen voor u als eigenaar/gebruiker bieden. Deskundig advies, afgestemd op uw persoonlijke situatie, is vaak onontbeerlijk.

Wij kunnen u hierbij van dienst zijn en gaan graag met u om de tafel om de juiste gegevens te verzamelen, de strategie uit te stippelen en mogelijke (ontwikkelings)kansen te signaleren.

Door de vele jaren ervaring in het landelijk gebied en omdat we weten wat er speelt op het boerenerf, kunnen we gericht onze expertise toepassen in elke unieke situatie. U heeft aan ons een volwaardig gespreks- en kennispartner, gericht op het denken in oplossingen en mogelijke ontwikkelkansen.

We hechten veel waarde aan uw wensen, hebben oog voor de menselijke maat en focussen op uw optimaal resultaat met een hoge kwaliteit. Onze betrokkenheid, expertise en inspanning zetten we graag voor u in.

Peter de Bruin, Arno Huysmans of Julian Bartels staan voor u klaar.

Meer informatie vindt u op onze website onder de dienst Overheidsingrijpen.

Opkoopregeling stikstof

Geschreven door Fleur Varin op 7 februari 2022. Gepost in Stikstof, opkoop en onteigening, Vastgoedadvies.

Eind augustus 2021 kondigde het ministerie van Landbouw, Natuur en Voedselkwaliteit twee regelingen uit het pakket maatregelen van de structurele aanpak stikstof aan:

de Landelijke beëindigingsregeling veehouderijen;
de tweede tranche van de Maatregel Gerichte Opkoop.

En zoals vaak bij overheidsdocumenten hebben beide regelingen ook weer een afkorting, respectievelijk Lbv en MGO gekregen.

De beide opkoopregelingen zijn gericht op het bijdragen aan de resultaatsverplichting uit de Wet stikstofreductie en natuurverbetering (Wsn).

Landelijke beëindigingsregeling veehouderijen (Lbv)

De Lbv is een generieke landelijke subsidieregeling, waarbij bedrijven vrijwillig tegen een vaste vergoeding een of meerdere bedrijfslocaties kunnen sluiten. De regeling is gericht op gereguleerde veehouderijbedrijven met rechten zoals melkvee, pluimvee en varkens.

Maatregel Gerichte Opkoop (MGO)

De Maatregel Gerichte Opkoop is een regeling gericht op het opkopen van de bedrijven die de grootste stikstofbelasting geven (piekbelasters). Voor de MGO komen naast melkvee, varkens- en pluimveebedrijven ook kalveren- en geitenhouderijen in aanmerking.

De Lbv en MGO zijn beide primair gericht op het realiseren van een structurele, blijvende reductie van de stikstofbelasting op stikstofgevoelige en overbelaste Natura 2000-gebieden. Met de gerichte opkoop wordt ingezet op het bereiken van meerdere nevendoelen zoals klimaatbestendiger maken van verdrogingsgevoelige gebieden en het vergroten van de kwaliteit van de leefomgeving in de brede zin.

Uit de saneringsregeling varkenshouderij heeft het ministerie haar les getrokken dat de aanmelding van bedrijven niet 1:1 ook daadwerkelijk tot stoppende bedrijven leidt. Vaak is de keuze voor het stoppen (nog) niet gemaakt bij het aanmelden voor een dergelijke ‘stoppersregeling’. Dat is ook de reden dat er waarschijnlijk een langere beslisperiode zal gaan gelden (6 maanden) waarbinnen ondernemers hun keuze tot stoppen kunnen maken. Tegelijkertijd kan de ondernemer op onderzoek uitgaan voor eventuele herbestemming van de locatie.

De Landelijke beëindiging veehouderijlocaties zal naar verwachting in het voorjaar 2022 worden afgekondigd. Daarbij zullen, zoals de minister aankondigde, bedrijven met een zeker niveau van stikstofdepositie op een stikstofgevoelig of overbelaste Natura 2000-gebieden in aanmerking komen. Eén van de voorwaarden bij deelname houdt in dat de aanwezige productierechten ingeleverd moeten worden. Een verplichte verkoop van landbouwgrond, zoals eerder aangekondigd, lijkt vooralsnog geen plicht te worden. Ook een beroepsverbod, zoals eerder gesteld in de eerste tranche, zal naar alle waarschijnlijkheid gewijzigd worden opgenomen.

Vraagstukken

Wat is de impact van de regelingen voor de agrarische veehouderij in Nederland en in het bijzonder het landelijk gebied?

Vooropgesteld moet worden dat de overheid bereid is om met de beide regelingen en de aangekondigde vergoedingen in het regeerakkoord de portemonnee flink te trekken. Het vrijmaken van € 720 miljoen in voorjaar 2022 (en bij overtekening aan te vullen met € 250 miljoen) voor de opkoop/beëindiging en vervolgens nog eens € 250 miljoen voor de tweede tranche is aanzienlijk. ‘Het opkopen mag wat kosten’.

Dragen de vergoedingen uiteindelijk wel bij aan het doel? Want wat als de veehouderij sterk is afgebouwd en de stikstofdepositie niet/nauwelijks aantoonbaar is gedaald? Welk alternatief is er dan? De vraag is: wat gaat de overheid met deze aanzienlijke bedragen willen en kunnen kopen? Is de Nederlandse veehouderij wel genegen om vervroegd het bedrijf te staken in ruil voor geld? Waarom zal een veehouder nu plots wel een verkoopbesluit nemen? En vergist de overheid zich niet in een gedachte dat met geld alles goed te maken is? Kan de overheid niet beter inzetten op stimuleren van innovaties en aansturen op bedrijfsverplaatsingen naar gebieden met minder beperkingen?

Behoud sector

De Nederlandse veehouderijsector is in staat een hoogwaardig voedselpakket te produceren en ik vind dat we dat moeten koesteren. Om toekomst te blijven bieden aan de veehouderij is het urgenter om in te zetten op de blijvende en jonge ondernemers en hen met innovaties te ondersteunen. Een sterke sector is in staat zelfstandig te innoveren en toekomstbestendig te zijn. Van een afbrokkelende sector kan dat niet worden verwacht.

Diepe zakken en strategie

Door onze grote betrokkenheid in het landelijk gebied kunnen we ons goed voorstellen dat de diepe zakken van de overheid nauwelijks impact hebben als er geen toekomstperspectief is voor de ondernemer. Een veehouder is een zelfstandig ondernemer en maakt veelal zijn eigen bedrijfskeuzen op basis van wet- en regelgeving. En hij/zij zal zich niet snel laten verleiden door alleen (hoge) vergoedingen.

Een ondernemer zal zijn afwegingen maken over wat is de waarde/residu van de vergoeding, hoe ga ik na het beëindigen van het bedrijf een boterham blijven verdienen, wat zijn alternatieven voor de locatie en wil ik dat? Ben ik bereid mijn zelfstandig agrarisch ondernemerschap op te geven?

Wij zijn vaak in gesprek met ondernemers over hun strategie en dan komen de voornoemde vragen aan de orde. We weten als geen ander dat stoppen een ‘rijpingsproces’ is, waarbij het besluit niet overhaast genomen wordt. Ik denk dat dit wordt onderschat door de overheid.

Gewenste aanvullingen regelingen

Juist voor de agrarische bedrijven die willen blijven bestaan, maar mogelijk op een andere plaats of in een andere regio, zou in mijn optiek door de ministers Staghouwer en Van der Wal-Zeggelink veel meer ingezet moeten worden.

Ook de omschakeling naar een ander soort agrarisch bedrijf dient tot de (fiscale) mogelijkheden te behoren.

Tot slot zou de beëindigingsregeling ook voor bedrijven van toepassing moeten worden die niet bij een Natura 2000-gebied gevestigd zijn. Op die manier kunnen ze vervangende locaties zijn voor bedrijven die verder willen en voor Stikstofreductie elders moeten verplaatsen.

Volledige schadeloosstelling

Voor die verplaatsingen/reconstructies is het noodzakelijk dat de overheid de ondernemer op basis van een volledige schadeloosstelling vergoedt zonder daar een beroepsverbod voor op te nemen. Juist een bedrijfsverplaatsing naar een landbouwgebied verder weg van een Natura 2000-gebied draagt bij aan de afname van de berekende stikstofdeposities op Natura 2000-gebieden. Daardoor blijft de veehouderijsector een daadkrachtige sector met voldoende perspectief, volop arbeidsgelegenheid en invulling van het landelijk gebied in Nederland.

Overwater Rentmeesterskantoor kan door haar expertise van bedrijfsverplaatsingen, schadeloosstellingen en kennis van het landelijk gebied hier een meerwaarde bieden. Door het over en weer elkaar vertrouwen, te klankborden en te komen tot een gezamenlijke strategie met een tijdspad wordt uitvoering gegeven aan een bedrijfskeuze.

We zijn reeds betrokken bij diverse bedrijfsverplaatsingen en willen graag andere veehouders deskundig adviseren met de aankomende regelingen.

Voor meer informatie kunt u contact opnemen met Arno Huysmans en Julian Bartels.

Hoe wordt uw belang geborgd bij overheidsingrijpen?

Geschreven door Fleur Varin op 7 september 2021. Gepost in Overheidsingrijpen, Vastgoedadvies.

Het lijkt alsof er de afgelopen periode een ratrace is ontstaan om grip te krijgen op grond. Via krantenartikelen, nieuwsberichten, social media kanalen en andere media maken steeds meer partijen hun plannen kenbaar voor de (her)inrichting van Nederland. Denk hierbij aan partijen zoals de Rijksoverheid, provincies, gemeenten, waterschappen, planbureaus, natuurorganisaties, netbeheerders, projectontwikkelaars en energie-ontwikkelaars.

Van proefballon tot onteigenen

Veel plannen worden als proefballonnetjes opgelaten en gaan (veelal) weer uit als een nachtkaars. Maar elk plan, idee of houtkoolschets op een grondpositie werpt toch zijn schaduw vooruit.

De meeste ideeën voor een plan starten op een vrijblijvende manier en een aantal verkleurt door de tijd van vrijwillig naar uiteindelijk een gedwongen (hard) project met het ultimum remedium ‘Als het niet gaat zoals het moet, dan moet het zoals het gaat’. Immers, de belangen van een grondeigenaar of gebruiker worden meestal ondergeschikt geacht aan het algemene belang (en nut) van het plan.

Waar voorheen het gereedschap onteigenen (of gedoogprocedure) voor bijvoorbeeld natuur, stikstof of kabels en leidingen in de koffer bleef, wordt er nu met enige regelmaat naar die mogelijkheid verwezen en ook daadwerkelijk ingezet. Is dat dan wel zo vervelend als het je overkomt?

Lucratief plan

Voor een plan met een lucratieve bestemming (stedelijke ontwikkeling en/of glastuinbouw) wordt normaliter de grondeigenaar/gebruiker ruimschoots gecompenseerd. Met de compensatie heeft hij/zij de keuze om te herinvesteren of op een andere manier van het vrijkomend kapitaal te genieten. Een gedwongen verkoop is meestal niet aan de orde.

Niet lucratief maar wel noodzakelijk

Als een project minder lucratief (of verliesgevend) is, zal er stevig onderhandeld worden. De eigenaar/gebruiker zal financieel gecompenseerd moeten worden om in een vergelijkbare vermogenspositie te blijven verkeren met een vergelijkbaar inkomen.

Het betalen van een extra vergoeding boven de marktwaarde aan de eigenaar wordt vaak niet gehonoreerd, omdat er dan sprake kan zijn van staatssteun. Conform de wet is dat niet toegestaan. Vanuit de kopende partij een begrijpelijke situatie, voor de grondeigenaar/gebruiker juist niet. De grondeigenaar heeft niet om de plannen gevraagd, maar wordt er wel mee geconfronteerd.

Doordat de grondeigenaar op zijn qui-vive moet zijn om de herinvestering te kunnen bekostigen en de toekomst veilig probeert te stellen, duurt een dergelijk proces vaak langer dan gewenst. Met oplopende kosten, en zeker nu, worden de onderhandelingen juist ingewikkelder, omdat de grondeigenaar een steeds groter (ondernemers)risico moet nemen om zijn toekomst te waarborgen.

Volledige schadeloosstelling

Hoe kunnen de belangen van de eigenaar/gebruiker goed worden geborgd?

De term ‘vrijwillig’ is misleidend. Want om een plan te realiseren kan met een onteigening/gedoogprocedure het doel toch bereikt worden. Wat is dan nog vrijwillig? En als vrijwillig bedoeld is om ‘voordeliger’ in te kopen terwijl het ook een algemeen belang dient, is dat meten met twee maten.

‘Vrijwillig’ wekt de indruk dat een eigenaar/gebruiker het plan kan tegenhouden en dat is bij een algemeen belang uiteindelijk niet aan de orde. Kortom: ‘vrijwillig’ bestaat niet in een dynamische omgeving.

Een correcte manier is om de minder lucratieve plannen die een algemeen belang dienen, zoals natuurontwikkeling en afname stikstofdepositie, ook tegen een volledige schadeloosstelling te vergoeden.

Met een deskundige rentmeester die kennis heeft van een volledige schadeloosstelling, kan de eigenaar/gebruiker normaliter de herinvestering bekostigen en de toekomst veiligstellen.

En ja, helaas zijn er plannen of projecten die (blijvende) hinder veroorzaken waar een sobere (financiële) compensatie tegenover staat. Het is in zulke casussen juist zaak om te blijven denken in oplossingen.

Een vergoeding in geld is slechts eenmalig, terwijl het plan/project soms levenslang hinder veroorzaakt. Wat is dan de waarde van een eenmalige financiële vergoeding?

Borgen van belangen

Omdat het (gedwongen) plan voor een eigenaar/gebruiker meestal eenmalig voorkomt, is het een onbekend terrein. Door het intensieve contact dat we met grondeigenaren/gebruikers hebben ontstaat er een vertrouwensband. Deze sterke vertrouwensband draagt bij aan het leveren van een totaaloplossing, waarbij we gedurende het proces overzicht houden.

Met inzet van onze kennis en ervaring wordt gewerkt aan één en hetzelfde doel: een opdrachtgever die weet wat hij/zij wil, de besproken strategie volgt en met een tevreden gevoel terugkijkt op de uitvoering van het plan.

De vastgoedadviseurs, taxateurs en rentmeesters van Overwater Rentmeesterskantoor zijn u graag van dienst.

Stikstofproblematiek: niet alles kan

Geschreven door Fleur Varin op 26 september 2019. Gepost in Stikstof, opkoop en onteigening, Vastgoedadvies.

Op 29 mei 2019 deed de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State een niet geheel onverwachte uitspraak over het toepassen van het Programma Aanpak Stikstof (PAS) in relatie tot de stikstofdepositie op Natura-2000 gebieden, bij de uitvoering van projecten. De Afdeling heeft het PAS op een tweetal punten onverbindend verklaard en daarmee het gebruik van het PAS onmogelijk gemaakt voor het bepalen van stikstofdepositie op de N-gevoelige Natura-2000 gebieden.

Voor het beschermen en verbeteren van de Natura-2000 gebieden bepaalt artikel 6 van de Europese Habitatrichtlijn hoe moet worden omgegaan met het verlenen van vergunningen bij plannen of projecten. De aanvraag voor een omgevingsvergunning wordt getoetst aan de Wet Natuurbescherming (Wnb), waarin de Habitatrichtlijn is opgenomen. Artikel 6 lid 3 van de Habitatrichtlijn bepaalt dat vooraf getoetst moet worden of de plannen en projecten, afzonderlijk of in combinatie met andere plannen of projecten, significante gevolgen kunnen hebben voor Natura-2000 gebieden.

In het PAS-systeem werd uitgegaan van een passende beoordeling die mogelijk op termijn de stikstofdepositie zou beperken. Op aangeven van de antwoorden op de prejudiciële vragen aan het Europese Hof van justitie, verklaarde de Afdeling de PAS-systematiek op 29 mei 2019 onverbindend. Reden hiervoor is dat de beperking van de stikstofdepositie een aanname betreft en niet vaststaat ten tijde van de beoordeling.

Vergunningen die op basis van het PAS reeds verleend zijn en nog niet verstrekte vergunningen die het PAS als onderbouwing hebben toegevoegd kunnen waarschijnlijk niet worden gehandhaafd c.q. verleend. Veel partijen zijn verbaasd omdat 18.000 projecten nu niet (direct) kunnen worden uitgevoerd. Gezien de eerdere uitspraak van het Europese Hof is de verbazing niet geheel terecht.

Vanaf 16 september 2019 is de Aerius-calculator uit het PAS in aangepaste versie weer beschikbaar voor de beoordeling van de gevolgen van een voorgenomen project voor de stikstofdepositie op een Natura 2000 gebied.

Voor de plannen en projecten die een significante stikstofdepositie veroorzaken is er op dit moment één mogelijkheid om deze doorgang te laten vinden, namelijk intern salderen.
In de kamerbrief van 13 september 2019 schrijft minister Schouten van Landbouw, Natuur en Voedselkwaliteit, dat voor extern salderen en de ADC-toets (Alternatieven, Dwingend en Compenseren) geldt dat het bevoegd gezag heeft afgesproken dat er tijdelijk geen toestemming wordt verleend voor nieuwe plannen en projecten op grond van de Wnb. Of dit juridisch stand houdt, is twijfelachtig. In elk geval wordt met deze afspraak tijd ‘gekocht’.

De titel, ‘Niet alles kan’, van het rapport van 25 september 2019 van het adviescollege Stikstofproblematiek onder leiding van de heer Remkes dekt de lading van het rapport.
Alles kan inderdaad niet. Alle economische sectoren die stikstofuitstoot kennen, dienen een bijdrage te leveren, in een evenwichtige verhouding, waarbij kosteneffectiviteit in ogenschouw wordt genomen. Het rapport bevat kansen voor de sectoren die bij kunnen dragen aan het vlottrekken van de vastgelopen stikstofproblematiek. Voor de veehouderijsector doet het adviescollege een aanbeveling aan het kabinet voor een (door het Rijk gefinancierde) selectieve, gebiedsspecifieke en doelgerichte reductie van de ammoniakemissies. Door gerichte verwerving of sanering van agrarische bedrijven met relatief hoge emissies of verouderde stalsystemen in en nabij Natura 2000-gebieden. Door het doelgericht reduceren van de emissie kan er op andere plaatsen weer ontwikkelingsruimte ontstaan. Het kabinet zal na en in overleg met andere overheden een standpunt innemen, dat in het najaar van 2019 wordt verwacht.

Voor de praktijk

In onze optiek is de vergunningverlening in het kader van de Natuurbescherming weer op het niveau van voor 1 juli 2015. Ook voor die tijd werd er gebouwd en werden infrastructurele werken uitgevoerd. Het PAS was een eenvoudiger (en goedkoper) systeem, dat geen bestaansrecht bleek te hebben. Het voorbereiden van plannen en het uitvoeren van projecten zal weer meer maatwerk worden met een individuele passende beoordeling als basis.

Wij adviseren veehouders bij een (gedwongen) sanering over de schadecomponenten en waarden die van toepassing zijn. Het is nu nog onbekend hoe en op welke basis de sanering handen en voeten dient te krijgen. Een volledige schadeloosstelling zal tot de mogelijkheden moeten behoren. Ook bieden we met enige regelmaat veebedrijven te koop aan die mogelijk voor extern salderen gebruikt kunnen worden. Anderzijds zijn we strategisch adviseurs voor partijen die een project of plan willen uitvoeren waarvoor stikstofruimte benodigd is.

Door onze activiteiten in zowel het landelijk gebied alsook de betrokkenheid bij bestemmingswijziging naar wegen, woningbouw of industrie kunnen wij u adviseren bij het vinden van een passende oplossing voor de stikstofproblematiek, resulterend in het verkrijgen van de gewenste vergunning (toestemming).

Uit de praktijk: bedrijfsontwikkeling door erfpacht

Geschreven door Fleur Varin op 21 juni 2018. Gepost in Erfpacht, Rentmeesterschap.

De schaalvergroting in de Nederlandse landbouw zet de laatste decennia gestaag door. Agrarische bedrijven kunnen efficiënter produceren door gebruik te maken van moderne machines, technologieën en de groter beschikbare data. De ontwikkeling is noodzakelijk voor het op peil houden van de bedrijfsresultaten, die door de toenemende kosten en nagenoeg gelijkblijvende opbrengsten onder druk staan.

Bedrijfsgroei kan beperkt worden door het niet beschikbaar zijn van extra te betelen landbouwgrond in de regio van de ondernemer. Ook kan de bedrijfsontwikkeling worden gelimiteerd door het niet (tijdig) kunnen beschikken over (voldoende) financiële middelen.

Mede door de lage rentestand en de op lange termijn gewenste rendementen zijn diverse traditionele agrarische beleggers op zoek naar groei van hun portefeuille.

De wens om te groeien van zowel de agrariër als de belegger is door ons kantoor in onderstaande praktijkcasus gerealiseerd.

Casus

Een agrariër met circa 60 ha landbouwgrond kreeg de mogelijkheid om ruim 10 ha extra grond te verwerven, net op het moment dat er de laatste jaren fors geïnvesteerd was in gebouwen en machines. De ruim 10 ha grond werd voorheen door de agrariër geliberaliseerd gepacht. Ondanks dat er geen voorkeursrecht van kracht was, kreeg de agrariër de mogelijkheid als eerste het perceel aan te kopen. En als de agrariër de grond niet zou kopen, zou deze aan andere partijen te koop worden aangeboden. De agrariër zou dan elders vervangende grond in gebruik moeten proberen te krijgen. Een onzekere situatie, waarover hij zo spoedig mogelijk duidelijkheid wilde hebben. Door eerdere contacten met ons kantoor wilde de agrariër zich verdiepen in het alternatief om samen met een agrarische belegger de grond te kopen. Aan de ondernemer werden de verschillende mogelijkheden van het pacht en erfpacht toegelicht.

Voor een pachtovereenkomst geldt het (dwingend) pachtrecht hetgeen te veel beperkingen voor partijen opleverde. In een erfpachtovereenkomst hebben partijen een bepaalde mate van contractsvrijheid en ook de zekerheid van gebruik (minimaal 26 jaar), hetgeen beide partijen aansprak.

De voorkeur van een belegger gaat uit naar een (beperkte) investering in de grond, waarvoor de agrariër jaarlijks een canon of pacht betaalt. Ook de agrariër betaalt een deel van de koopsom, waardoor hij eigenaar wordt van een zakelijk recht, zijnde het recht van erfpacht. De verkoper ontvangt de volledige koopsom, deels betaald door de belegger en deels door de agrariër.

Geen (extra) liquide middelen nodig

De toekomstige erfpachter wenste naast de aankoop van het recht van erfpacht ook nog andere investeringen te doen in zijn bedrijf en wilde niet nog meer bancaire financieringslasten. Voor het betalen van het recht van erfpacht verkocht hij blooteigendom aan de belegger onder het beding van een recht van erfpacht. De belegger kocht daardoor een grotere oppervlakte aan, hetgeen passend was en de erfpachter had geen (extra) liquide middelen nodig om het recht van erfpacht te verkrijgen. De omvang van het volledig eigendom van de agrariër nam iets af, maar zijn totale exploitatie bleef op peil. Door het vestigen van een erfpachtrecht heeft de agrariër zekerheid over het gebruik tegen een (nagenoeg) vooraf bekende jaarlast. De circa10 ha te koop aangeboden grond vormen nu een vaste basis in het bedrijf waarop verder geïnvesteerd kan worden.

Kortom, een transactie die voor zowel de verkoper als de belegger en de agrariër tot een win-winsituatie heeft geleid.

Ontwikkelingen fosfaatrechten

Geschreven door Fleur Varin op 14 december 2017. Gepost in Beheer agrarisch vastgoed en landgoederen, Rentmeesterschap.

Op 27 november 2017 heeft minister Schouten
van Landbouw, Natuur en Voedselkwaliteit het
aangekondigde ontwerp voor het inwerkingtredingsbesluit van de Wet van 29 mei 2017 tot wijziging van de Meststoffenwet (in verband met de invoering van een stelsel van fosfaatrechten) per brief aan de Voorzitter van de Eerste Kamer gezonden. Daarmee is nagenoeg zeker vast komen te staan dat het houden van melkvee, kalveren en pinken per 1 januari 2018 alleen mogelijk is als er fosfaatrechten aanwezig zijn op het bedrijf.

Fosfaatrechten worden verhandelbaar, zodat middels permanente en/of tijdelijke overdracht kan worden voorkomen dat er in een kalenderjaar meer vee wordt gehouden dan op basis van de aanwezige rechten is toegestaan.

Verwacht wordt dat in 2018 een groot aantal bedrijven de fosfaatrechten wil verkopen, temeer er een aantal bedrijven gebruik heeft gemaakt van de stoppersregeling in het voorjaar van 2017. Ondanks de (nog) vele onduidelijkheden over de fosfaatrechten melden zich meerdere geïnteresseerde kopers en verkopers bij ons kantoor.

Overwater Rentmeesterskantoor is partij bij het bemiddelen van fosfaatrechten, gericht op het meest optimale resultaat. Ook zullen we de juiste contractvorm, de bijbehorende administratie met de geldstroom en de registratie bij RVO verzorgen. Voor het bepalen van een juiste (ver)koopstrategie van de rechten en de gevolgen voor uw bedrijfsvoering komen we graag met u in gesprek. U kunt hiervoor contact opnemen met Arno Huysmans.

* Website URL

* Website URL