Hoe worden de pachtnormen berekend?

Jaarlijks berekent Wageningen Economic Research de pachtnormen in opdracht van het ministerie van Landbouw, Natuur en Voedselkwaliteit. De pachtnormen gelden dan per 1 juli van dat jaar. De systematiek voor het berekenen van de pachtnormen is vastgelegd in het Pachtprijzenbesluit 2007.

Deze pachtnormen zijn de basis voor het bepalen van de hoogst toelaatbare pachtprijzen. Pachtnormen worden berekend voor:

• los land
• los tuinland
• agrarische bedrijfsgebouwen en
• agrarische woningen.

Regelmatig wordt er gevraagd hoe deze pachtnormen worden bepaald? In dit artikel geef ik de hoofdlijn weer op welke wijze de pachtnormen worden berekend voor los land. Voor meer achtergrondinformatie verwijs ik u naar het rapport ‘Pachtnormen 2021’ opgesteld door Wageningen Economic Research, rapport 2021-045. 

Inleiding

De pachtnormen worden jaarlijks berekend op basis van de financiële resultaten in de landbouw, waaruit de grondbeloning wordt berekend, en het vereiste directe rendement voor de verpachters. Voor het berekenen van de pachtnorm wordt gewerkt met de gemiddelde grondbeloning over vijf jaren.

Voor de pachtnormen 2021 is 2019 het meest recente jaar waarmee wordt gerekend. Door deze werkwijze wordt dus gerekend met de financiële resultaten van de landbouwbedrijven over een periode van vijf jaar, wat een middeling van de resultaten geeft. Voor de pachtnorm betekent dit, op hoofdlijn, dat wanneer een jaar met een matig resultaat uit de berekening gaat en wordt vervangen door een jaar met een goed resultaat, de pachtnorm stijgt. En andersom.

Voor de pachtnormen is Nederland verdeeld in 14 pachtprijsgebieden. Per pachtprijsgebied wordt de pachtnorm berekend. In dit artikel neem ik het Zuidwestelijk akkerbouwgebied als voorbeeld. Gemiddeld worden er jaarlijks de gegevens van 44 bedrijven uit het Zuidwestelijk akkerbouwgebied gebruikt voor het berekenen van de pachtnorm.

Infographic berekening pachtnormen

Van de berekening van de pachtnormen hebben wij een overzichtelijke infographic gemaakt:

Grondbeloning

Als eerste wordt de grondbeloning bepaald. De grondbeloning is de vergoeding voor de grond die overblijft als alle kosten, met uitzondering van de grondkosten, in mindering worden gebracht op de bedrijfsopbrengst. Deze grondbeloning is voor het Zuidwestelijk akkerbouwgebied € 626,- per ha in 2019.

Van de grondbeloning wordt 20% gereserveerd voor noodzakelijke vermogensgroei voor het landbouwbedrijf. Waarbij deze reservering alleen wordt toegepast als de grondbeloning van het bedrijf positief is. Na reservering is de grondbeloning voor het Zuidwestelijk akkerbouwgebied € 473,- per ha in 2019.

Vervolgens wordt de gemiddelde grondbeloning over vijf jaren berekend. Voor de jaren 2015-2019 is deze grondbeloning € 523,- per ha in het Zuidwestelijk akkerbouwgebied.

Direct rendement

Het vereiste directe rendement voor de verpachter is gedefinieerd in het Pachtprijzenbesluit 2007. Dit rendement wordt berekend uit de reële lange kapitaalmarktrente, verminderd met de inflatie en vermeerderd met 1,25% voor grondlasten, beheerkosten, belastingen en risico.

Voor 2019 is het vereiste directe rendement voor de verpachter berekend op 0,878% van de verpachte waarde van de grond of 0,439% van de vrije waarde van de grond. Met behulp van de grondprijzen wordt het vereiste directe rendement berekend. Voor het Zuidwestelijk akkerbouwgebied is dit voor 2019
€ 325,- per ha.

De vervolgstap is dat de verhouding tussen het vereiste directe rendement en de grondbeloning wordt berekend. Afhankelijk van de uitkomst van die berekening kan de grondbeloning worden aangepast. De grondbeloning na correctie voor de rendementseis is dan de nieuwe regionorm.

De regionorm wordt niet gewijzigd, als het vereiste rendement minder dan 10% afwijkt van de grondbeloning. Wijkt de grondbeloning tussen 10% en 20% af, dan wordt er gecorrigeerd met 5% en bij een afwijking van meer dan 20%, is de correctie 10%. De correcties kunnen zowel positief als negatief zijn.

Voor het Zuidwestelijk akkerbouwgebied is deze verhouding 0,62, waardoor de regionorm van € 523,- per ha met 10% wordt verlaagd naar € 471,- per ha.

Regionorm en veranderpercentage

De regionorm is bekend, die bedraagt voor 2021 dan € 471,- per ha. Het veranderpercentage wordt berekend door het verschil tussen de regionorm 2020 en 2021 te delen door de regionorm 2020.

Voor het Zuidwestelijk akkerbouwgebied is dit verschil + € 94,- per ha, zodat het veranderpercentage voor 2021 +25% wordt (€ 94,-/€ 377,-).

Met dit percentage wijzigen van rechtswege de geldende pachtprijzen voor reguliere pachtcontracten die zijn afgesloten vóór 1 september 2007. Reguliere pachtcontracten van 1 september 2007 en later, volgen de regionorm.

Meer lezen?

De hoofdlijn voor het berekenen van de pachtnormen is hiervoor beschreven.

Voor meer achtergrondinformatie verwijs ik u naar het genoemde rapport van Wageningen Economic Research.

Meer weten over pacht? Lees dan op onze website bij de pagina Pacht en Grondgebruik meer hierover. Of neem contact met ons op.