Erfpacht voor de ondernemer zonder opvolger

Erfpachtfinanciering komt in de landbouw regelmatig voor bij bedrijfsoverdracht of bedrijfsvergrotingen. De ondernemer maakt met erfpacht liquiditeit vrij om te investeren en met deze vorm van financiering blijven de jaarlasten acceptabel. Bij financieringen op basis van hypotheek zal er naast rente ook afgelost moeten worden en dat wil nogal eens een te grote aanslag geven op de cashflow.

Erfpacht bij de bedrijfsbeëindiger/stopper op termijn, zien we de laatste jaren ook toenemen. In deze blog leg ik uit hoe dat in zijn werk gaat.

Wanneer stoppen?

De ondernemer die weet dat er geen bedrijfsopvolger is en dat het bedrijf binnen een jaar of tien beëindigd wordt, zal zich ook de navolgende vragen gaan stellen:

• Wat gaat de grondprijs de komende jaren doen?
• Zolang ik gezond ben en de activiteiten ook beloond worden, is boeren mooi, maar dat kan ook zomaar veranderen. Hoe speel ik daar nu op in?
• De rente is nog steeds historisch laag maar voor hoe lang? Nu er sprake is van een behoorlijke inflatie kan dat ook tot gevolg hebben dat de rente gaat stijgen. Wat doet dat met de grondprijzen?

Het vorenstaande geeft samengevat de vraag: Wanneer het verstandig is om te verkopen? Hoe lang wil ik nog doorgaan met mijn bedrijf?

De grondprijs voorspellen voor een periode van 3 tot 5 jaar blijft lastig. Over een lange periode van 15 tot 30 jaar zal de grondprijs zeer waarschijnlijk op een hoger niveau liggen dan nu en inflatievast zijn, maar wat doet de grondprijs tussen nu en het moment van stoppen? Een periode van 3, 5 of 10 jaar. Niemand die het exact weet, natuurlijk kun je daar wel je gedachten over laten gaan.

Praktijkvoorbeeld erfpacht

De afgelopen periode heb ik met meerdere ondernemers een erfpachtovereenkomst afgesloten waarbij het duidelijk is dat er op termijn geen opvolger is en het bedrijf beëindigd gaat worden. De achterliggende gedachtes zijn dan:

• Stel dat de rente gaat stijgen.
• De grondprijzen zijn de laatste jaren hard gestegen en deze kunnen heel goed minder hard stijgen, stabiliseren en mogelijk ook (tijdelijk) iets dalen.

Hoe kan ik dan nu zekerheid inbouwen om van de huidige grondprijs te profiteren en ook van de huidige (lage) rente?
Daar kan erfpacht een mogelijkheid in bieden!

Rekenvoorbeeld
Hierna geef ik in een rekenvoorbeeld aan waarom dat zo zal kunnen zijn. Echter het is een voorspelling die heel goed ook anders kan uitpakken.

Stel je hebt 40 ha eigendom met een waarde van nu € 10,00 per m² en een hypotheek van € 1.200.000,00 tegen een rente van 2%. Naast rente wordt er ook elk jaar 3% afgelost wat tot gevolg heeft dat er jaarlijks € 60.000,00 naar de bank gaat aan rente en aflossing. De aflossing geeft beslag op de liquiditeit maar is geen kostenpost, het vermogen zit dan in de grond.

Als de helft van deze 40 ha aan een belegger wordt verkocht onder voorbehoud van een erfpachtcontract voor bijvoorbeeld 30 jaar en de belegger betaalt daar 70% van de vrije waarde voor, dan is dat een opbrengst van € 1.400.000,00.

Hiermee kan de bank afgelost worden en is er ruimte voor de exploitatie. Als de canon ook 2% wordt, dan is dat een aanvangscanon van € 28.000,00 per jaar, die wel geïndexeerd wordt. De jaarlijkse lasten dalen waardoor er meer te besteden is. Dat komt door niet-aflossen dus het “vermogen” neemt nog niet zomaar toe. De lasten zijn hooguit eenvoudiger op te brengen en een makkelijkere manier om rond te komen.

Situatie na vijf jaar
Als de rente gaat stijgen, stel naar 3%, en de vrije grondprijs zal gelijk blijven over een periode van vijf jaar dan is de vraag of het verstandig is nu erfpachter te worden?

Van belang is dat een erfpachtrecht een zakelijk recht is en dus ook verkoopbaar. Als in vijf jaar de canon door indexering (ruim 3% per jaar) stijgt van € 28.000,00 naar € 33.000,00, is de vraag wat een erfpachtrecht opbrengt na vijf jaar met deze canon en nog een looptijd van 25 jaar?

Als de koper van een erfpachtrecht over vijf jaar vrije grond koopt en doorverkoopt aan een belegger voor 70% met een canon van 3% dan zal de canon € 42.000,00 per jaar zijn, echter de looptijd is wel vijf jaar langer.

Vergelijking
De canon van het eerste contract is € 9.000,00 per jaar lager. Uitgangpunt is dat elk jaar 1% van de waardeaangroei voor de belegger is, dat is de aangroei van de waarde van 70% naar 100%.

De 30% van de vrije waarde die in het begin betaald is door de erfpachter, of niet ontvangen is door de erfpachter, dient over de looptijd van de overeenkomst ook afgeschreven te worden bij de erfpachter. Dat zal inhouden dat na 5 jaar niet met 30% van de vrije waarde gerekend moet worden maar met 25%.

Voorts is door de rentestijging het eerste erfpachtrecht beter betaalbaar met een canon van € 33.000 per jaar in plaats van € 42.000,00 per jaar. De lagere canon van € 9.000,00 heeft bij 3% een voordeel van (9.000,00/3%) is € 300.000,00.

Voor de 5 jaar die verstreken is bij het eerste erfpachtcontract, gaat het om 5% van de grondwaarde, in dit voorbeeld is dat € 100.000,00 (5% van € 2.000.000,00). Hierdoor zal het eerste erfpachtrecht bij gelijkblijvende grondprijzen, inflatie van ruim 3% per jaar en een stijgende rente van 2% naar 3%, een waardestijging betekenen van € 200.000,00. (300.000,00 voor rentestijging – € 100.000,00 voor kortere looptijd).

Natuurlijk zijn dit soort berekeningen sterk afhankelijk van de uitgangspunten, de ontwikkelingen van de rente, de inflatie/indexatie van de canon en de grondprijsontwikkeling.

Ontwikkelingen rente, inflatie en grondprijs van belang

Met het vorenstaande kan alleen aangetoond worden dat het door deze factoren aantrekkelijk kan zijn een erfpachtovereenkomst af te sluiten.

Op het moment dat de rente nog sneller stijgt of de grondprijs gaat dalen, wordt dit nog aantrekkelijker.

Op het moment dat de grondprijs sneller stijgt dan de inflatie en de rente gelijk blijft of daalt, is het juist niet aantrekkelijk. Daarom is het van belang om de risico’s en de verwachtingen zo goed mogelijk in te schatten en daar als ondernemer ook een goed gevoel bij te hebben.

De verhandelbaarheid van erfpachtrechten is streekgebonden. Deze blog is geschreven voor die gebieden waar erfpachtrechten marktconform verhandelbaar zijn, zoals bijvoorbeeld in Flevoland.

Niet voor niets aan het werk

Onlangs zei een erfpachter tegen mij: ‘door het aangaan van een erfpachtcontract ben ik ervan overtuigd dat ik de komende jaren niet voor niets aan het werk ben. De grond kan na een periode van harde stijging best bekoelen of iets dalen, maar de rente zie ik stijgen en daardoor blijft het erfpachtrecht zijn geld wel waard.’

Wilt u weten of erfpacht ook iets voor u kan zijn? Neem dan contact op om eens met elkaar van gedachten te wisselen. 

Meer weten over erfpacht? Lees verder op onze website.