Taxatie Archieven - Pagina 2 van 3 - Overwater Rentmeesterskantoor

Thema Landbouwvrijstelling: 6-herinvesteringsreserve

Geschreven door Fleur Varin op 23 maart 2023. Gepost in Herwaardering/Landbouwvrijstelling, Taxatie. Geen reacties op Thema Landbouwvrijstelling: 6-herinvesteringsreserve

De landbouwvrijstelling. Geliefd en gehaat. In onze rentmeesterspraktijk merken we dat hierover vragen leven. Zoveel uiteenlopende vragen, dat deze niet allemaal in één blog te behandelen zijn. Daarom hebben wij ervoor gekozen een reeks van artikelen over het thema Landbouwvrijstelling te maken. In elk artikel komt een ander deelonderwerp aan bod.

Dit is deel 6: landbouwvrijstelling en herinvesteringsreserve.

In deze bijdrage staan de volgende vragen centraal:

wat is een herinvesteringsreserve?
wat is de verhouding tot de landbouwvrijstelling?

Uit gesprekken met opdrachtgevers voor wie een taxatie van een agrarisch object plaatsvindt, blijkt geregeld dat op dat object een fiscale claim rust. Die claim heeft nog niet direct effect op de waardering, maar die claim heeft wel effect op wat die verkopende agrariër “netto” overhoudt.

In een eerder artikel in deze reeks is al ingegaan op wat een fiscale claim is.
De herinvesteringsreserve (HIR) is een dergelijke claim.

Ik merk nadrukkelijk op dat over de herinvesteringsreserve in combinatie met landbouw en landbouwgrond veel te vertellen is. Vooral in situaties van verkoop vanwege overheidsingrijpen vraagt dit thema bijzondere aandacht en begeleiding. Het inschakelen van een accountant/fiscalist raden wij ten zeerste aan.

Als landbouwgrond wordt verkocht voor een hogere waarde (de WEV) dan de agrarische waarde (WEVAB) is de landbouwvrijstelling niet van toepassing op het deel van de koopsom boven de WEVAB. Voor het gedeelte van de opbrengst dat boven de WEVAB ligt is mogelijk¹ de herinvesteringsreserve van toepassing.

In de tekst hierna en ook in het voorbeeld gaan we ervan uit dat de herinvesteringsreserve gevormd mag worden en ook dat deze verwerkt is in de boekhouding².

Een voorbeeld

In dit voorbeeld wordt eerst grond verkocht (stap 1) en daarna weer andere grond gekocht (stap 2). Dit speelt zich af binnen de termijnen gegeven voor de herinvesteringstermijn.

Stap 1

Er wordt 2 hectare verkocht.
De verkoper is ondernemer en oefent een landbouwbedrijf uit.
De koper is een overheidsinstantie.
De WEV is € 140.000,- per ha, voor 2 ha is dat € 280.000,-.
De WEVAB is € 85.000,- per ha, voor 2 ha is dan de opbrengst € 170.000,-.
De boekwaarde is € 25.000,- per ha, voor 2 ha is dat € 50.000,-.
Er rust geen belaste claim uit het verleden op deze grond.
Het gaat in het voorbeeld alleen om Inkomstenbelasting.
Er is overeenstemming dat er een HIR (herinvesteringsreserve) gevormd mag worden voor € 60.000,-.

Uitwerking in getallen

Verkoopprijs	€ 280.000,-		WEV is hoger dan WEVAB
Boekwaarde (fiscaal)	€ 50.000,- ————-	-/-
Boekwinst	€ 230.000,-
Toepassing LBV	€ 170.000,-	-/-
Toepassing HIR	€ 60.000,- ————-	-/-	Belaste claim (toekomst)
Belastbare winst bij verkoop	€ 0,-

Stap 2

Er wordt 5 ha landbouwgrond gekocht.
De koper is de verkoper uit stap 1, ondernemer en oefent een landbouwbedrijf uit.
De WEVAB van de nieuwe grond en ook de aanschafprijs is € 90.000,- per ha. Voor 5 ha is dat een aankoop van € 450.000,-.
De boekwaarde blijkt in de uitwerking.
De herinvesteringsreserve van € 60.000,- gaat verwerkt worden.
Het gaat in het voorbeeld alleen om Inkomstenbelasting.

Uitwerking in getallen

Aankoopprijs	€ 450.000,-		WEV = WEVAB
Afboeking HIR	€ 60.000,- ————-	-/-
Boekwaarde (fiscaal)	€ 390.000,-

Effect landbouwvrijstelling en herinvesteringsreserve

In stap 1 is, doordat de landbouwvrijstelling deels zijn werk doet, de boekwinst per saldo in deze stap niet belast. Er ontstaat door de verschillen in WEV en WEVAB een herinvesteringsreserve van € 60.000,-. Over de vorming van deze reserve is overeenstemming bereikt met de fiscus.

In stap 2 verlaagt de afboeking van de herinvesteringsreserve de (fiscale) boekwaarde³.

De herinvesteringsreserve is ontstaan in stap 1 en de belastingheffing over het te belasten deel “is uitgesteld” in stap 2 door de lagere fiscale boekwaarde. In het geval deze grond in een vervolgstap wordt verkocht, komt dit bedrag van
€ 60.000,- als te belaste bate “bovendrijven”.

^Voetnoten:
_{1. Het gaat dit artikel te buiten om op alle details in te gaan. Dat is specialistenwerk.
2. Terug te vinden in uw fiscale boekhouding.
3. Hier gelden ook zogenaamde boekwaarde-eisen.}

Balanswaardering – voor u van belang?

Geschreven door Fleur Varin op 9 februari 2023. Gepost in Balanstaxatie, Taxatie.

In onze praktijk krijgen wij regelmatig het verzoek van vastgoedeigenaren om de marktwaarde van vastgoed te taxeren voor het vaststellen van de jaarrekening.

De opdrachtgevers die hierom vragen zijn bijvoorbeeld pensioenfondsen, verzekeringsfondsen, beleggingsfondsen, of andere rechtsvormen die eigenaar zijn van vastgoed. Over het algemeen gaat het om vastgoed dat dient als solide basis om aan mogelijke (uitkerings-)verplichtingen in de toekomst te kunnen voldoen.

Het begrip ‘balanswaardering’ waar ik in dit artikel bij stil wil staan, betreft de waardering van een vastgoedportefeuille aan het einde van het boekjaar. Deze waardering vormt feitelijk vaak een onderdeel van de jaarrekening.

In de balanswaardering wordt de actuele waarde van het (agrarisch) vastgoed weergegeven op een bepaalde waardepeildatum. Deze datum is over het algemeen de laatste datum van het boekjaar en is bijna altijd 31 december van het betreffende boekjaar.

Wijze van waarderen

De waardering van een agrarische vastgoedportefeuille is in beginsel bedoeld om een actuele waarde van het vastgoed af te geven. Deze actuele waarde is gebaseerd op marktprijzen en/of omstandigheden die op de waardepeildatum relevant zijn voor de waarde van het vastgoed.

In de praktijk wordt het uitgangspunt gehanteerd dat dit de waarde is waartegen het gehele vastgoed kan worden verhandeld tussen ter zake goed geïnformeerde marktpartijen. Bij deze fictie zal het aantal marktpartijen dat in één keer een grote portefeuille kan overnemen, beperkt zijn.

Van belang is om te realiseren dat deze waarde niet betreft de ‘uitgeponde’ variant van dit vastgoed. De uitgeponde waarde betreft de vaak hogere waarde van vastgoed dat gerealiseerd wordt wanneer er bijvoorbeeld een gelegenheidsdeal tot stand komt.

Bij een voorgenomen verkoop van iedere kavel apart zal een hoger verkoopresultaat (uitgeponde waarde) behaald worden dan bij de verkoop van de gehele portefeuille. In dit geval wordt elke potentiele koper in de gelegenheid gesteld om de desbetreffende kavel te kopen. Dit kost meer tijd. Om deze reden is het niet gebruikelijk om dit uitgangspunt te hanteren bij een balanswaardering.

In een balanswaardering wordt dit aspect – 1 koper die in staat is de gehele portefeuille in een keer over te nemen – als een voorzichtigheidsbeginsel in meer of mindere mate toegepast.

Tegenstrijdige belangen

Het ‘voorzichtig’ waarderen van een portefeuille zoals hiervoor beschreven, lijdt ongetwijfeld weer tot reacties van belanghebbenden op deze waardering.

Immers, een directie heeft ten opzichte van een bestuur of commissarissen vaak de opdracht om zo goed mogelijke cijfers aan het einde van het boekjaar te kunnen presenteren.

Aan de andere kant heeft een directie ook de taak om een reële voorstelling van de cijfers naar hun achterban te geven. Hierdoor kan er een spanningsveld ontstaan tussen de opdrachtgever en de taxateur.

Het is dan ook de schone taak van de taxateur om zo goed mogelijk te benoemen wat de aanleiding is van de taxatie en dit op een correcte manier te vertalen naar de marktwaarde.

In het hiervoor geschetste beeld zal de hoogte van de waardering bij een balanstaxatie dan ook anders uit kunnen vallen dan de waardering in geval bij een voorgenomen verkoop van (een onderdeel van) het vastgoed.

Gebruikersovereenkomsten vastgoed van invloed

In geval de situatie zich voordoet dat er sprake is van verhuurd, verpacht, of in erfpacht uitgegeven vastgoed zal de taxateur zich moeten verdiepen in deze overeenkomsten.

Hierbij zal in ieder van drie genoemde varianten sprake moeten zijn van een gekozen uitgangspunt. Hiervoor kan een rekenkundige taxatiebenadering worden gekozen (in geval reguliere pacht, bijvoorbeeld de 60% van de vrije marktwaarde die de fiscus hanteert bij de waardering van verpachte gronden in box 3).

De waardering van erfpacht kan ook rekenkundig worden benaderd. Echter, voor een juiste waardering dienen er ook andere relevante zaken te worden meegenomen in deze benadering. Hierbij kan men denken aan de leeftijd van de pachter/huurder, oude rechten, terugkooprechten en dergelijke.

Kortom, juist als er sprake is van gebruikersrechten van het vastgoed vergt het juist analyseren van deze overeenkomsten de nodige vakbekwaamheid van de taxateur.

De deskundigen van Overwater Rentmeesterskantoor staan u dan ook graag bij in de hiervoor genoemde zaken.

Uit de praktijk: met een goede voorbereiding naar een tevreden verkoopresultaat

Geschreven door Fleur Varin op 9 februari 2023. Gepost in Agrarische makelaardij, Taxatie. Geen reacties op Uit de praktijk: met een goede voorbereiding naar een tevreden verkoopresultaat

Regelmatig worden we gevraagd om onze kennis en ervaring in te zetten voor de verkoop van een complete boerderij.

Voordat een verkoop van een boerderij volledig ‘live’ gaat, vindt er de nodige voorbereiding plaats. Onder andere het inventariseren, het onderzoeken van potentiële kansen en goed documenteren zijn evident.

De uitgebreide voorbereiding is nodig om de opdrachtgever de verkoopmogelijkheden te schetsen, een goede inschatting te maken van het verloop van het verkoopproces en, niet onbelangrijk, in te schatten wat de boerderij op kan leveren en met welke voorwaarden.

Dynamisch proces

Een verkoop vergt tijd en kwaliteit. Vanaf het beslismoment om te verkopen, tot en met het moment dat de boerderij ook daadwerkelijk is verkocht en opgeleverd, wordt als een dynamisch proces ervaren.

Met wederzijds vertrouwen wordt de casus vooraf goed doorgesproken om verrassingen uit te sluiten. Een verkoop is een onomkeerbaar (emotioneel) besluit waarbij we persoonlijk betrokken zijn. Tijdens het verkoopproces informeren we de opdrachtgever, analyseren biedingen en adviseren we hoe daarmee om te gaan.

Courante landbouwbedrijven: aanbod beperkt, vraag groot

Het aanbod van courante landbouwbedrijven is beperkt, terwijl er ondanks de onzekerheden door de stikstofproblematiek toch behoorlijk vraag is. Het opnieuw opbouwen van een volledig melkveebedrijf is zeer zeker niet eenvoudig. Vandaar dat gezocht wordt naar courante bedrijven.

Het op orde hebben van de juiste vergunning (vooral veehouderijbedrijven), de ligging van een bedrijf, de kwaliteit en de omvang van de landbouwgrond dragen bij aan de interesse van kandidaat-kopers.

Verkoop modern melkveebedrijf met altijddurend recht van erfpacht

Recent is ons de opdracht gegund voor de verkoop van een modern melkveebedrijf, voor een gedeelte volledig eigendom en voor een gedeelte grond in gebruik op basis van een altijddurend recht van erfpacht.

Voor het erfpachtrecht gelden andere voorwaarden dan voor het volledige eigendom.

Na de voorbesprekingen met de klanten, de inventarisatie en de bestudering van de informatie, hebben we overlegd met de bloot-eigenaar. Zo werd duidelijk hoe een verkoop tot stand kan komen en welke aanvullende voorwaarden gesteld moeten worden.

Ook de accountant wordt vroegtijdig bij de verkoop betrokken.

Doordat het altijddurend recht van erfpacht niet eindigt, was er voor de kandidaat-koper een grote mate van zekerheid van gebruik tegen een beperkte(re) investering in vergelijking met volledig eigendom. Die grote mate van zekerheid vertaalt zich in de marktwaarde van het zakelijk recht van erfpacht.

Samen met de opdrachtgevers hebben we verschillende kandidaat-kopers gesproken en bezichtigingen gedaan. Uiteindelijk werd overeenstemming bereikt met een koper die elders zijn boerderij verkocht om via een vrijwillige kavelruil te verplaatsen.

Voor de verkoop van het recht van erfpacht was de instemming van de bloot-eigenaar vereist, die kaders had gesteld voor de overdracht. In een goede harmonie vond met toestemming van de bloot-eigenaar de juridische en feitelijke levering plaats aan de koper.

Voor de verkopers werd bedongen dat de woning langer bewoond kon worden zodat de verhuizing naar een nieuwe locatie ook vlekkeloos plaats kon vinden.

Van A tot en met Z

Onze opdrachtgevers, de koper en ook wij zijn zeer content met de wijze van de verkoop, het verloop van de onderhandelingen en het bereikte resultaat.

De enkele vragen die na de overdracht nog aan de verkoper werden gesteld, hebben we naar alle tevredenheid opgelost. Dat beschouwen we als nazorg. We begeleiden het proces van A tot en met Z.

Meerwaarde bij verkoop

Mocht u overwegen om te verkopen of bent u benaderd door de overheid voor verkoop, dan komen we graag met u in contact. We praten u onder het genot van een kopje koffie aan de keukentafel graag bij over de meerwaarde die wij u te bieden hebben.

Thema Landbouwvrijstelling: 5-wanneer herwaarderen?

Geschreven door Fleur Varin op 9 februari 2023. Gepost in Herwaardering/Landbouwvrijstelling, Taxatie.

Dit is deel 5: wanneer herwaarderen?

In deze bijdrage staan de volgende vragen centraal:

Is het mogelijk om na een eerdere herwaardering nogmaals te herwaarderen?
Is herwaarderen altijd mogelijk?
Wat is de verhouding met de landbouwvrijstelling?

Al jaren is onmiskenbaar een tendens gaande van waardestijging van agrarische objecten. Individuele agrariërs worden hier vroeg of laat mee geconfronteerd.

In onze praktijk spreken we geregeld ondernemers die al eerder een keer hebben hergewaardeerd. Sinds dat moment van herwaarderen is de agrarische waarde (WEVAB) weer gestegen. In een aantal gevallen zelfs fors.

Om van de stijgingen een beeld te geven wordt hier een overzicht weergegeven van de gemiddelde waardestijgingen in Nederland van de afgelopen 20 jaren. Per regio en per perceel kan dit sterk wisselen. In onze praktijk komen we geregeld hogere waarden tegen.

Kan ik nog een keer herwaarderen?

Het antwoord op die vraag is: “ja”. Natuurlijk gelden wel de randvoorwaarden dat herwaarderen in de specifieke situatie ook mogelijk is.

Bij een herwaardering wordt de fiscale boekwaarde verhoogd¹ naar de dan geldende WEVAB-waarde. Die waarde van de WEVAB moet worden vastgesteld door een agrarische waardedeskundige/taxateur. Hierbij kan Overwater Rentmeesterskantoor u van dienst zijn.

Aan herwaardering en landbouwvrijstelling kleven veel aandachtspunten². Via een voorbeeld wordt de herwaardering voor deze situatie toegelicht.

Voorbeeld: vader draagt deel grond over aan zoon

Akkerbouwer Jan
In een eerder blog kwamen we akkerbouwer vader Jan tegen. Jan heeft een akkerbouwbedrijf van 50 ha. Hij heeft een maatschap met zijn zoon Koos.
Koos heeft een economisch belang van 10% in de landbouwgrond en Jan heeft een belang van 90% in zijn grond.

Jan gaat weer 10% overdragen aan Koos. Het belang van Koos neemt toe van 10% naar 20%. Het belang van Jan daalt naar 80%.

Uitgangspositie

De landbouwgrond is in het verleden door Jan via bedrijfsoverdracht verkregen.
Het areaal is 50 ha landbouwgrond.
Bij een eerdere herwaardering is de WEVAB vastgesteld op € 80.000 per ha ofwel € 4.000.000 voor 50 ha.
Op moment X wordt de herwaardering ingezet.
Er rusten geen fiscale claims op de grond.

Herwaardering

De WEVAB is op moment X vastgesteld op € 100.000,- per ha ofwel € 5.000.000,- voor 50 ha.
Jan draagt door wijziging in het belang³wederom 10% over aan Koos.
Door deze wijziging ontstaat er overdrachts-en herwaarderingswinst.
Op deze winst is op moment X de landbouwvrijstelling van toepassing.
Koos heeft door deze herwaardering op moment X een hoger eigen vermogen (+ € 400.000,-).
Jan verkrijgt door deze herwaardering op moment X een hoger eigen vermogen (+ € 600.000,-).

Is herwaarderen altijd mogelijk?

Het antwoord op die vraag is niet zonder meer ja. In de praktijk komen allerlei situaties voor waardoor herwaarderen niet zonder meer of niet mogelijk is.

Als voorbeeld noemen we een bedrijf waarop een fiscale claim rust⁴.

In de rechtspraak⁵ is naar voren gekomen dat bij een zorgvuldige redactie van de afspraken en bij een correcte administratieve vastlegging van objecten er uitzonderingen gemaakt kunnen worden bij de herwaardering. Bij een herwaardering kunnen bepaalde percelen of objecten juist uitgesloten worden van de herwaardering van andere percelen op dat bedrijf. In een dergelijk situatie ontstaat een herwaardering op een deel van het bedrijf⁶.

Wilt u meer weten over de landbouwvrijstelling in uw eigen situatie? Wij zijn u graag van dienst.

^{Voetnoten:
1. Grof geformuleerd
2. Om een herwaardering uit te voeren is begeleiding nodig vanuit uw accountant
3. Wijziging in de restverdeling
4. Bijvoorbeeld een pachtersvoordeel of eerder gevormde herinvesteringsreserve
5. Hoge Raad 30 september 2016, zaaknummer 15/01003
6. Overleg met uw accountant is gewenst en bij de taxatie vraagt dit zeker aandacht.}

Thema Landbouwvrijstelling: 4-het principe van herwaarderen

Geschreven door Fleur Varin op 14 december 2022. Gepost in Herwaardering/Landbouwvrijstelling, Taxatie. Geen reacties op Thema Landbouwvrijstelling: 4-het principe van herwaarderen

Dit is deel 4: landbouwvrijstelling en (het principe van) herwaarderen

In deze bijdrage staan de volgende vragen centraal:

Wat is het principe van een herwaardering?
Wat is de relatie van fiscale herwaardering tot de landbouwvrijstelling?

Tijdens gesprekken met opdrachtgevers komt regelmatig het onderwerp herwaardering ter sprake. Om dit thema te doorgronden, is het van belang wat meer te vertellen over de techniek achter de herwaardering.

Techniek achter herwaardering

Binnen de onderneming van een agrariër (of agrariërs) wordt een (fiscale) boekhouding gevoerd. Op de balans van deze onderneming staan diverse bedrijfsmiddelen. Waar het voor de herwaardering om gaat, is om de focus te leggen op de onroerende zaken. Denk hierbij aan landbouwgrond, ondergrond gebouwen en erf.

De waarde van deze bedrijfsmiddelen heeft invloed op het eigen vermogen van die ondernemer of ondernemers. In veel gevallen is de boekwaarde van een bedrijfsmiddel geen weergave van de zogenaamde WEVAB-waarde¹ op een bepaald moment.

Bij een herwaardering wordt de fiscale boekwaarde verhoogd² naar de dan geldende WEVAB-waarde. Die waarde van de WEVAB moet worden vastgesteld door een agrarische waardedeskundige/taxateur. Hierbij kan Overwater u van dienst zijn.

Herwaarderen bij een bijzondere omstandigheid

Een herwaardering kan doorgevoerd worden als er sprake is van een bijzondere omstandigheid binnen die onderneming. Denk hierbij aan het toetreden van een kind tot de onderneming of het aanpassen van de gerechtigheid tot de stakingswinst.

De jurisprudentie heeft de route aangegeven hoe je kunt herwaarderen in geval van een bijzondere omstandigheid. Er kan in combinatie met de werking van de landbouwvrijstelling worden geherwaardeerd voor het overgedragen deel van het vermogen en ook over het “eigen deel” van het vermogen.

Het effect van de herwaardering is dat de agrarische ondernemer in veel gevallen zijn fiscaal eigen vermogen verhoogt. Op het moment dat er sprake is van bijvoorbeeld een latere staking is door de herwaardering de fiscale claim verlaagd.

Voorbeeld: zoon treedt toe in maatschap bij vader

Aan herwaardering en landbouwvrijstelling kleven veel aandachtspunten³. Via een voorbeeld wordt de herwaardering toegelicht.

Akkerbouwer Jan

In dit voorbeeld komen we akkerbouwer vader Jan tegen. Jan heeft een akkerbouwbedrijf van 50 ha. Hij gaat een maatschap aan met zijn zoon Koos. Het aangaan van een maatschap is een bijzondere omstandigheid.

Koos verwerft een economisch belang van 10% in de landbouwgrond. Na deze overdracht heeft vader Jan nog een belang van 90% in zijn grond.

Uitgangspositie

De landbouwgrond is in het verleden door vader Jan via bedrijfsoverdracht verkregen.
Het areaal is 50 ha landbouwgrond.
Op moment X wordt de herwaardering ingezet.
Er rusten geen fiscale claims op de grond.
Voorafgaand aan de herwaardering is de boekwaarde van de landbouwgrond € 1.250.000,-.

Herwaardering op moment X
De WEVAB is op moment X vastgesteld op € 80.000,- per ha ofwel € 4.000.000,- voor 50 ha.

Koos neemt deel voor 10% (economisch) in de landbouwgrond door toetreding tot de maatschap.
Door deze toetreding ontstaat er overdrachts- en herwaarderingswinst.
Op deze winst is op moment X de landbouwvrijstelling van toepassing.
Vader Jan heeft door deze herwaardering op moment X een hoger eigen vermogen verkregen: € 4.000.000,-x 90% = € 3.600.000
Zoon Koos verkrijgt door deze herwaardering op moment X een eigen vermogen van € 4.000.000,- x 10% = € 400.000,-.

Hier zien we een groot verschil tussen het eigen vermogen vóór en ná herwaardering.

De eerdere 3 blogs over de landbouwvrijstelling kunt u lezen op onze website.

^{Voetnoten:
1. WEVAB-waarde is waarde in het economisch verkeer bij agrarisch gebruik.
2. In het kort geformuleerd.
3. Om een herwaardering uit te voeren is begeleiding nodig vanuit uw accountant.}

Wat doet een rentmeester?

Geschreven door Fleur Varin op 14 december 2022. Gepost in Agrarische makelaardij, Beheer agrarisch vastgoed en landgoederen, Rentmeesterschap, Taxatie, Vastgoedadvies.

‘Pap, als mensen vragen wat voor werk u doet, wat moeten we dan zeggen?’

Deze vraag kreeg ik van onze kinderen, inmiddels alweer jaren geleden. En regelmatig vragen mensen: ‘rentmeester, wat houdt dat in?’

Veelal heeft men dan wel een idee dat een rentmeester iets te maken heeft met een landgoed en boerderijen, maar wat precies, is niet bekend. De rentmeester rijdt in een Volvo, heeft laarzen bij zich en is jager.

Aan kinderen uitleggen wat voor werk je doet, is niet kort samen te vatten, omdat de werkzaamheden van de rentmeester veelomvattend zijn. Al die werkzaamheden hebben wel een gemeenschappelijke deler: grond!

Vrijwel altijd als er zaken zijn waarin grond een rol heeft, is er een rentmeester bij betrokken. Denkt u dan aan: transacties van boerderijen of landbouwgrond, beheren van landgoederen, beheer en ontwikkeling van bos en natuur. Maar ook bij woningbouw, industrieterrein, infrastructuur als (spoor)wegen, waterlopen en nutsvoorzieningen zijn rentmeesters betrokken.

Beëdigde rentmeesters zijn aangesloten bij de Nederlandse Vereniging van Rentmeesters (NVR). De NVR heeft ruim 500 leden. Rentmeesters zijn werkzaam bij een kantoor, als zelfstandige of in dienst bij de overheid, natuurbeschermingsorganisaties of waterschappen.

Bij Overwater Rentmeesterskantoor werken elf rentmeesters, werkzaam als beherend rentmeester, bemiddelend rentmeester en adviseur bij grondzaken.

Beheer

Het beheren van agrarisch vastgoed, is sinds 1804 een kernactiviteit van Overwater Rentmeesterskantoor. De rentmeester is dan de schakel tussen de agrariër (pachter) en de eigenaar (verpachter). Vaak zijn dit langlopende relaties, soms zelfs generaties lang!

De rentmeester is het aanspreekpunt voor de grondgebruiker, maar ook voor andere partijen, zoals gemeente en waterschap. De rentmeester verzorgt de contracten en contacten en adviseert de eigenaar.

Het beheer verzorgen wij ook voor grondposities van ontwikkelaars. Zolang de gronden nog niet worden ontwikkeld, zorgt de rentmeester ervoor dat de grond wordt gebruikt door een agrariër. Het is belangrijk dat de grond vrij van gebruik is, zodra de gewenste ontwikkeling gestart kan worden. Het tijdig beschikbaar hebben van de grond, is bij uitstek een taak van de rentmeester.

Bemiddeling

Overwater Rentmeesterskantoor bemiddelt in agrarische vastgoed. Dat zijn bijvoorbeeld boerderijen, percelen grond, maar ook fosfaatrechten.

Verder taxeren de rentmeesters grond en bedrijven voor aan- en verkoop, financiering, bedrijfsopvolging, etc.

Voor ontwikkelaars bemiddelen wij bij aankoop van gronden die voor niet-agrarisch gebruik in aanmerking komen.

En voor beleggers in agrarisch vastgoed bemiddelen wij bij aankoop van percelen landbouwgrond, die daarna in erfpacht worden uitgegeven.

Advies

Kennis van de agrarische sector, het buitengebied, pacht en erfpacht, grondzaken en grondgebruik, maakt de rentmeester tot adviseur voor allerlei partijen die betrokken zijn bij het buitengebied.

De adviezen lopen uiteen van de juiste gebruikstitel voor grond, ontwikkeling van een landgoed, gebruik van grond voor een zonneweide, bedrijfsverplaatsing, tot deskundige begeleiding bij verkoop aan de overheid al dan niet om onteigening te voorkomen.

Laarzen

De rentmeesters van Overwater hebben laarzen bij zich, één collega heeft een jachtakte en er wordt Volvo gereden. Maar ook Tesla.

Wat de rentmeesters naast hun werk bij Overwater verder nog doen, kunt u lezen in de blogs die bij de medewerkers staan.

‘Ik ben begonnen als bemiddelend (assistent)rentmeester, ben nu vooral beherend rentmeester en taxateur en weet het nodige van pacht. Hoe had ik dat allemaal moeten uitleggen aan onze kinderen?’

Uit de praktijk: speculatieve grondbeleggingen en erfbelasting

Geschreven door Fleur Varin op 14 december 2022. Gepost in Agrarische makelaardij, Taxatie.

Op een dag werd ik gebeld door een notaris met het verzoek of ik de waarde wil vaststellen van een grondportefeuille omdat de eigenaar is overleden, er erfbelasting betaald zal moeten worden over de waarde en ook de boedel verdeeld of verkocht zal moeten worden.

Wat is het geval. Oom Piet is overleden. Hij is altijd vrijgezel geweest en er zijn 13 neven en nichten die in zijn testament staan als erfgenaam.

Piet was altijd handelsman/ondernemer geweest, verdiende goed en gaf weinig uit. Zo had Piet een mooi bedrag bij elkaar gesprokkeld in zijn leven.

Beleggen in kaveltjes grond

Op een dag ontmoette Piet een handelaar in grond en die raadde hem aan om te beleggen in grond waar mogelijk ooit gebouwd zal kunnen worden. Piet had daar wel een goed gevoel bij en kocht door het hele land kaveltjes grond van 300 m2 tot 1.800 m² van deze handelaar.

Zo kocht Piet in 4 jaar tijd 26 kaveltjes variërend van € 10.000,00 tot € 90.000,00 per stuk en gaf zo ruim € 1.300.000,00 uit.

Waarde kavels na overlijden

Nu Piet is overleden, was de grote vraag: wat zijn deze kavels nu waard? Die waarde mocht ik gaan taxeren.

Om tot een juiste waarde te komen is per perceel gekeken waar het om ging. Zo werd de bestemming in beeld gebracht, is er gekeken naar gemeentelijke-, provinciale- en rijksplannen, beperkingen die er per perceel zijn zoals leidingen, erfdienstbaarheden, afspraken uit de verkrijgingsakte, het huidige gebruik en nog tal van zaken die van belang zijn om tot een juiste waarde te komen.

Uit dit onderzoek kwam naar voren dat van de 26 percelen er 4 gelegen zijn in een Natura 2000-gebied met de bestemming Agrarisch met waarden – Natuur- en landschapswaarden.

Van de overige 22 kavels hadden er 21 een agrarische bestemming Agrarisch of Agrarisch met waarden – Landschapswaarden.

De laatste kavel had een enkelvoudige bestemming recreatie en feitelijk in gebruik als weiland.

Was oom Piet opgelicht?

Na het bestuderen van alle informatie was mijn conclusie dat deze 26 kavels met een gezamenlijke oppervlakte van 2,2 ha gelegen van Zeeuws-Vlaanderen tot rondom Amsterdam, Friesland, Noord-Brabant en Gelderland totaal € 65.000,00 waard zijn, wat overeenkomt op afgerond € 3,00 per m².

Van deze waarde kun je natuurlijk van alles vinden en dat deden partijen, de erfgenamen maar ook de fiscus in deze. Mijn stelling was dat deze relatief kleine percelen nagenoeg niet interessant zijn voor een agrarisch ondernemer omdat de oppervlakte te klein is om te kunnen beboeren. Ook de bereikbaarheid en de overpaden die er gevestigd waren om het gebied te ontsluiten, drukken de waarde. Daardoor is de waarde – rekening houdend met deze factoren – ongeveer 50% van de waarde voor grotere gangbare agrarische percelen in die omgeving. Waarbij over die 50% ook nog wel een artikel geschreven kan worden.

De erven begonnen te twijfelen, is dit niet veel te laag? Oom Piet was niet gek en hij heeft er ruim 1,3 miljoen euro voor betaald. De fiscus had veel vergelijkingen van nabijgelegen percelen, ook verkocht door dezelfde handelaar waar oom Piet ook zaken mee deed, die aantoonden dat de waarde toch echt rond de € 1.300.000,00 lag.

U kunt begrijpen dat deze grote verschillen tot een gedegen en uitgebreide onderbouwing vragen. Zo heb ik onder andere in kaart gebracht wat de voorgaande eigenaar betaald heeft en, indien de gronden in de twee jaar voordat oom Piet kocht verhandeld waren, wat dan ook in de daarvoor gedane transactie(s) betaald was. Zo heb ik in beeld gebracht wat de verkoopsom van deze grond per m² was toen de laatste ‘agrarische eigenaar’ verkocht alvorens het bij de handelaar kwam die er allemaal kleine perceeltjes van gemaakt heeft.

Hieruit kwam naar voren dat er in die transacties de prijs, waarbij het iedere keer teruggerekend is naar m² prijzen omdat de voorliggende transacties grotere oppervlaktes waren, uitkwam op € 141.800,00 (ongeveer € 6,45 per m²). Dat is wel iets heel anders dan de bijna € 60,00 per m² die oom Piet betaald heeft.

Hieruit bleek dat de handelaar waar oom Piet zaken mee heeft gedaan meer dan € 1 miljoen verdiend heeft, eventueel samen met vennootschappen die ook tussen de waardesprong van € 6,45 naar € 60,00 m² zaten.

Grond vaak overgedragen

Bij de transacties waarbij grote waardesprongen in beeld kwamen, zien we dat de grond soms meerdere keren binnen een maand en soms op dezelfde dag zijn overgedragen en de koopsom verveelvoudigd is. Ik zeg hier bewust koopsom en geen waarde. In mijn optiek is hiermee aangetoond dat er een partij is die heel veel geld verdiend heeft door grond te kopen en onder andere aan oom Piet maar ook aan vele anderen te verkopen.

De fiscus was het er in eerste instantie niet mee eens omdat velen grond gekocht hadden rondom de grond van oom Piet en daar vergelijkbare bedragen voor betaalden en de waarde is immers: “Het geschatte bedrag waartegen vastgoed zou worden overgedragen op de waardepeildatum tussen een bereidwillige koper en een bereidwillige verkoper in een zakelijke transactie, na behoorlijke marketing en waarbij de partijen zouden hebben gehandeld met kennis van zaken, prudent en niet onder dwang”.

Maar wie doet er nu gek? De eerste verkoper die genoegen neemt met € 6,45 of de uiteindelijke koper die vaak binnen 2 maanden € 60,00 betaalt? In ieder geval heeft de handelaar/speculant goed zijn zakken gevuld met ruim € 50,00 per m².

Brief naar handelaar met verzoek om terug te kopen

De notaris vroeg of ik nog een idee had hoe de grond te verkopen omdat er toch erfbelasting betaald moet worden. Geen van de neven en nichten had aangegeven de percelen te willen hebben en wilden liever geld zien. Hierop heb ik de erven en de notaris geadviseerd om een brief te schrijven naar de handelaar waar oom Piet de zaken mee deed en hem te melden dat oom Piet er niet meer is. De percelen moeten verkocht worden en of deze handelaar ze terug wil kopen. Om het snel af te willen handelen nemen de erven genoegen met 50% van de oorspronkelijke koopsom.

Hierop kwam een kort telefoontje van de handelaar dat hij nu geen belang heeft bij het kopen van grond omdat hij genoeg grond heeft waar hij nog kopers voor zoekt.

Dit was voor de fiscus gelukkig ook een reden om erin mee te gaan dat deze grond dan toch wel heel veel minder waard is dan waarvoor oom Piet gekocht heeft. Waarbij nu de discussie nog gaat of het dan de agrarische grondmarktwaarde voor grotere percelen in de desbetreffende regio’s zal moeten zijn van totaal circa € 141.800,00 of de door mij getaxeerde waarde van € 65.000,00. Ik ben van mening dat de waarde € 65.000,00 is omdat de grond zelfstandig niet te beboeren is en daardoor mogelijk nog veel minder waard is.

Heel mooi vroeg één van de erfgenamen aan mij: ‘wat had u tegen oom Piet gezegd als hij gemeld had
€ 1,3 miljoen te willen investeren in grond?’

En daar gaat mijn volgende blog over. Waarbij ik u wel kan verklappen dat de reactie van deze erfgenaam was: ‘wat jammer dat oom Piet niet u, maar de handelaar had ontmoet. Gelukkig is er nu geen erfbelasting betaald over een bedrag gelijk aan de aankoopsom door oom Piet. Dan was oom Piet niet alleen bij leven opgelicht door de handelaar maar was er ook teveel erfbelasting betaald.’

Thema Landbouwvrijstelling: 3-belaste claims

Geschreven door Fleur Varin op 27 oktober 2022. Gepost in Herwaardering/Landbouwvrijstelling, Taxatie. Geen reacties op Thema Landbouwvrijstelling: 3-belaste claims

Dit is deel 3: landbouwvrijstelling en belaste claims.

In deze bijdrage staan de volgende vragen centraal:

Wat is het effect van een belaste claim?
Wat gebeurt er als de landbouwvrijstelling zou zijn afgeschaft in deze situatie?

De oorzaak van het ontstaan van die claim kan heel divers zijn. Een voorbeeld van een dergelijke fiscale claim is een zogenaamd (belast) pachtersvoordeel [1].

Het effect is dat u als ondernemer die belaste claim uit het verleden hebt ondergebracht in een lagere fiscale boekwaarde [2] [3]. Daarmee heeft u bereikt dat de heffing die u in het verleden had moeten betalen, naar de toekomst heeft verschoven. Dat wil zeggen, uitstel van belastingheffing.

Een voorbeeld

Er wordt 10 ha landbouwgrond verkocht;
De koper en verkoper zijn ondernemer en oefenen een landbouwbedrijf uit;
De WEVAB (vrije agrarische waarde) is € 85.000 per ha. Voor 10 ha is de opbrengst (waarde in het economisch verkeer) € 850.000;
De boekwaarde is € 25.000 per ha. Voor 10 ha is de boekwaarde € 250.000;
Er rust een belaste claim uit het verleden op deze grond van € 75.000 (aanname!)
Het gaat in het voorbeeld alleen om inkomstenbelasting.

Uitwerking in getallen

Effect landbouwvrijstelling

met landbouwvrijstelling
Doordat de landbouwvrijstelling deels zijn werk doet, is de boekwinst per saldo niet volledig onbelast. Het destijds belaste deel van € 75.000 komt door de verkoop van dit perceel “boven” drijven. De hoogte van de te betalen belasting is afhankelijk van de situatie binnen die onderneming en de belastingdruk voor die situatie. Bij een belastingdruk van 45% (aanname!) betekent dit een afdracht aan de fiscus van € 20.250.

zonder landbouwvrijstelling
Als de landbouwvrijstelling niet zou werken, dan is de belastbare winst € 600.000. In dat geval is deze winst opgebouwd uit een deel boekwinst doordat de landbouwvrijstelling niet meer werkt én een deel dat is ontstaan uit het “vrijvallen” van de belaste claim van destijds. De hoogte van de te betalen belasting is afhankelijk van de situatie binnen die onderneming en de belastingdruk voor die situatie. Bij een belastingdruk van 45% (aanname!) betekent dit een afdracht aan de fiscus van € 270.000.

Conclusie

In dit voorbeeld is te zien dat vanuit de fiscale boekwaarde voor het te verkopen perceel de verkoopwinst (boekwinst) berekend wordt. In dit geval is er een belaste claim verwerkt.

Het is van belang dat er wordt gehandeld tussen ondernemers die een landbouwbedrijf uitoefenen.

Het voorbeeld laat ook zien wat het effect van de landbouwvrijstelling is als er sprake is van belaste claims.

Voetnoten:
[1] Een pachtersvoordeel ontstaat als een pachter op basis van een zakelijke pachtovereenkomst de landbouwgronden overneemt tegen een lagere waarde dan de vrije waarde.
[2] Terug te vinden in uw fiscale boekhouding.
[3] De oorzaak van de lagere boekwaarde kan divers zijn, bijvoorbeeld een verkoop uit het verleden waarbij een herinvestering is afgeboekt of een aankoop uit pacht.

Thema Landbouwvrijstelling: 2-hoe werkt dat? Een rekenvoorbeeld.

Geschreven door Fleur Varin op 10 oktober 2022. Gepost in Herwaardering/Landbouwvrijstelling, Taxatie.

Dit is deel 2: hoe werkt dat? Een rekenvoorbeeld.

De landbouwvrijstelling is een fiscale regeling binnen de inkomstenbelasting. De basisgedachte is om winsten behaald bij de verkoop- of overdracht van landbouwgronden fiscaal onbelast te laten. Deze landbouwgronden moeten dan wel gebruikt worden voor een landbouwbedrijf.

In deze bijdrage staan de volgende vragen centraal:

Wat gebeurt er als er een oppervlakte landbouwgrond wordt verkocht?
Wat gebeurt er als de landbouwvrijstelling zou zijn afgeschaft in deze situatie?

Een voorbeeld

Er wordt 10 ha landbouwgrond verkocht;
Verkoper is ondernemer en oefent een landbouwbedrijf uit;
De WEVAB (vrije agrarische waarde) is € 85.000 per ha. Voor 10 ha is de opbrengst (waarde in het economisch verkeer) € 850.000,-;
De boekwaarde is € 25.000 per ha. Voor 10 ha is de boekwaarde € 250.000,-;
Er rusten geen belaste claims uit het verleden op de grond (bijvoorbeeld door koop uit pacht);
Het gaat in het voorbeeld alleen om inkomstenbelasting.

Uitwerking in getallen

Effect landbouwvrijstelling

Doordat de landbouwvrijstelling haar werk doet, is de boekwinst per saldo onbelast.

Als de landbouwvrijstelling niet zou werken, dan is de belastbare winst € 600.000,-.

De hoogte van de te betalen belasting is afhankelijk van de situatie binnen die onderneming en de belastingdruk voor die situatie. Bij een belastingdruk van 45% (aanname!), betekent dit een afdracht aan de fiscus van € 270.000,-.

Het verschil tussen wel of geen landbouwvrijstelling is in dit voorbeeld dus € 270.000,-.

Conclusie

In dit voorbeeld is te zien dat vanuit de fiscale boekwaarde voor het te verkopen perceel de verkoopwinst (boekwinst) berekend wordt.

Het is van belang dat de verkoper een onderneming en een landbouwbedrijf uitoefent.

Het voorbeeld laat ook zien wat het effect van de landbouwvrijstelling is.

Vervolgartikelen Thema Landbouwvrijstelling

In de reeks wordt stilgestaan bij de werking van de landbouwvrijstelling aan de hand van vragen uit de praktijk en geven we praktische voorbeelden.

Ook gaan we in op het strategische belang en de toekomst van de landbouwvrijstelling. Wordt dus vervolgd.

Klik hier om meer te lezen over de Landbouwvrijstelling.

Meer weten?

Heeft u vragen over de landbouwvrijstelling, herwaarderen of bedrijfsstrategie? Neem dan contact met ons op. Wij zijn u graag van dienst.

Prinsjesdag 2022 – belangrijke thema’s voor 2023

Geschreven door Fleur Varin op 27 september 2022. Gepost in Bedrijfsbeëindiging, -verplaatsing en -uitbreiding, Herwaardering/Landbouwvrijstelling, Taxatie, Vastgoedadvies. Geen reacties op Prinsjesdag 2022 – belangrijke thema’s voor 2023

De derde dinsdag in september is traditioneel het moment in het jaar dat de belastingplannen voor het komende jaar worden gepresenteerd. Voor veel ondernemers is dat ook een moment om naar de toekomst en de koers van de onderneming te kijken.

Wat hebben de nieuwe plannen voor invloed op de agrarische sector? In dit artikel wordt ingegaan op de overdrachtsbelasting, bedrijfsopvolgingsregelingen en de landbouwvrijstelling.

Overdrachtsbelasting

De overdrachtsbelasting heeft twee tarieven, namelijk:

een tarief voor niet-woningen en woningen die niet door de koper als hoofdverblijf gebruikt worden. In 2022 is dit 8%.
een tarief voor woningen die door de koper als hoofdverblijf gebruikt worden. In 2022 is dit 2%.

Het hoge tarief voor niet-woningen en woningen die geen hoofdverblijf zijn, stijgt per 1 januari 2023 naar 10,4%. Een stijging van 2,4%.

Door deze aanpassing gaan bedrijven en beleggers bij de aankoop van onroerende zaken meer overdrachtsbelasting betalen. Deze verhoging neemt een steeds dominantere rol in de advisering rondom onroerend goed.

Voor woningen voor eigen gebruik blijft het overdrachtsbelastingtarief 2% of geldt een startersvrijstelling.

Bedrijfsopvolgingsregelingen

In de praktijk maken ondernemers bij een bedrijfsoverdracht vaak gebruik van de fiscaal gunstige bedrijfsopvolgingsregelingen in de schenk- en erfbelasting en in de inkomstenbelasting.

Deze regelingen staan al jaren ter discussie. De discussie spitst zich toe op versobering van deze regelingen. In de nu gepresenteerde plannen is er geen duidelijkheid over de toekomst van de bedrijfsopvolgingsregelingen.

Door het kabinet wordt in de plannen onderstreept dat de continuïteit van familiebedrijven gegarandeerd blijft door een reële bedrijfsopvolging eenvoudiger en eerlijker te maken.

Het kabinet komt naar verwachting in november 2022 met concrete plannen over de bedrijfsopvolgingsregelingen.

Landbouwvrijstelling (nog) ongewijzigd

In de inkomstenbelasting is de landbouwvrijstelling voor de agrarische praktijk een belangrijke vrijstelling. In de door het kabinet gepresenteerde belastingplannen voor 2023 komt de landbouwvrijstelling niet aan de orde.

Momenteel is het wachten op een beleidsevaluatie over de landbouwvrijstelling. Deze evaluatie wordt ergens eind 2022 verwacht. De uitkomst van de evaluatie kan alle kanten uit te gaan.

Uit correspondentie van het ministerie valt op te maken dat een aantal fiscale regels (onder andere de landbouwvrijstelling) kan worden beperkt of versoberd.

De dreigende aanpassing in de landbouwvrijstelling vertaalt zich al jaren in vragen over de mogelijkheden om landbouwgronden te herwaarderen. Bij herwaarderen maak je gebruik van de mogelijkheden van de (nu geldende) landbouwvrijstelling.

Heeft u vragen? Wij zijn u graag van dienst.

* Website URL

* Website URL