Rentmeesterschap Archieven - Pagina 5 van 6 - Overwater Rentmeesterskantoor

Een kijkje in het leven van onze medewerkers buiten Overwater – Cor van Zadelhoff

Geschreven door Fleur Varin op 7 december 2021. Gepost in Rentmeesterschap, Taxatie, Vastgoedadvies.

Ik zal mezelf kort voorstellen: ik ben Cor van Zadelhoff, getrouwd met Ella en we hebben twee kinderen, Aafke en Arend. We wonen op een boerderij in Strijen, net buiten de kern op de Keizersdijk.

Vleesveehouder

Naast mijn werkzaamheden als rentmeester bij Overwater Rentmeesterskantoor, ben ik ook vleesveehouder. Op de boerderij hebben we circa 100 stuks vleesvee. Het zijn voornamelijk verbeterd roodbonte (VRB) dieren, die afstammen van het Maas-, Rijn-, en IJsselvee, ook wel MRIJ genoemd. Het enige echte Nederlandse vleesveeras.

Sinds 1990 bij Overwater

Ik ben opgegroeid in Amstelveen op een boerderij waar ik met veel plezier mijn jeugd heb doorgebracht en ook graag meehielp op de boerderij. Na mijn studie bedrijfskunde aan de HAS in Dronten ben ik na een stage, in 1990, in dienst gekomen bij Overwater Rentmeesterskantoor waar ik sinds 1995 vennoot ben.

In 2001 hebben we een boerderijtje kunnen kopen net buiten de kern van Strijen en na de nieuwbouw zijn Ella en ik daar in 2005 gaan wonen. Het wonen op een boerderij en het houden van dieren is echt mijn ding. In het begin hadden we ruim 20 dieren van het VRB-ras. Door de fokkerij en af en toe wat bij te kopen is de veestapel uitgebreid naar nu circa 100 dieren en een 35 à 40 kalvingen per jaar. De werkzaamheden op de boerderij doen we als gezin, met ook steeds meer hulp van de kinderen. Zij voeren of letten ook op een kalfkoe, voor het geval ik weer eens laat thuis ben van kantoor.

Praktijkervaring combineren met rentmeesterschap

Na een drukke dag op kantoor is het zomers heerlijk om nog een ronde te doen langs het vee en lekker door de wei te lopen of in de winter door de stal. De natuur is elke dag anders en daar kan ik van genieten. Dit is vaak ook een bron van inspiratie en een moment om nog eens aan de werkzaamheden van de dag te denken.

De combinatie van het werk op kantoor, het adviseren over zaken en het in de praktijk ervaren, zie ik als een groot voordeel. De ervaringen die ik thuis opgedaan heb met het bouwen, kan ik ook zeker weer gebruiken bij mijn werk als rentmeester. Zoals bij een bedrijfsverplaatsing en wat daarbij komt kijken qua vergunningen, bouwen en de kosten die dat met zich meebrengt. Een ervaring die zeker meehelpt bij het berekenen van een onteigeningsschade, indien een boerderij verplaatst dient te worden.

Ook de praktische dingen die je thuis of op het werk tegenkomt zijn over en weer inpasbaar. Bijvoorbeeld wat er komt kijken bij de aanschaf van zonnepanelen of het invullen van de gecombineerde opgave. Regels met betrekking tot vergunningen, fosfaatrechten, et cetera. Het verdiepen in regelgeving en het kunnen toepassen in de praktijk maakt het vak van rentmeester en praktiserend vleesveehouder heel leuk.

Ik beleef veel plezier aan mijn werk, samenwerken met leuke collega’s, mijn best doen voor opdrachtgevers en de veehouderij als gezinsbedrijf. De combinatie is soms best wel eens druk, maar geeft ook veel energie en dan kan er ook een hoop.

Veranderingen voor de landbouw

Voor de landbouw zie ik grote veranderingen op ons afkomen. De stikstofproblematiek is zichtbaar geworden door het ongeldig verklaren van de PAS, maar is al veel eerder ontstaan door meer en strengere regelgeving die Nederland zichzelf heeft opgelegd. Met daarnaast het zevende actieprogramma Nitraatrichtlijn waar we nu mee te maken gaan krijgen, de concurrentie met het buitenland en een aanscherping van middelenbeleid.

Enerzijds de consument, die ook onze afnemer is en daarom ook invloed heeft en anderzijds de politiek, de regeldruk die steeds minder over doelen gaat, maar meer ingrijpt op bedrijfsniveau en het ondernemerschap. We zullen hierop moeten inspelen en ook dan weer zoeken naar de juiste kansen.

Koop lokaal

Deze kansen kunnen we naar mijn mening alleen benutten door vanuit de landbouw bij de burgers/consumenten voor het voetlicht te brengen waar we me bezig zijn en hoe goed de kwaliteit van het Hollands geproduceerde voedsel is. Hier ligt een uitdaging voor de landbouw en ook voor de ketens eromheen.

Prachtig zijn de initiatieven van koop lokaal. Ik zie hier ook een groeiende markt, waar het eerst om een nichemarkt ging, naar hopelijk een normaal in de toekomst. Zelf ervaar ik dat koop lokaal werkt, het vlees dat wij produceren wordt lokaal verkocht, waar steeds meer vraag naar is.

Een kijkje in het leven van onze medewerkers buiten Overwater – Annemiek van de Zande

Geschreven door Fleur Varin op 26 oktober 2021. Gepost in Rentmeesterschap.

Ik zal mezelf kort voorstellen: ik ben Annemiek van de Zande, 26 jaar en woonachtig in het West-Brabantse Dinteloord.

Naast mijn werkzaamheden als junior rentmeester bij Overwater Rentmeesterskantoor, ben ik zo nu en dan ook te vinden op het fruitteeltbedrijf van mijn ouders in Nieuw-Beijerland.

In deze vlog krijgen jullie een indruk van het bedrijf en de werkzaamheden tijdens de oogst.

Muziek: www.bensound.com/royalty-free-music

Bedrijfskunde en Agribusiness

Ik heb mijn studie Bedrijfskunde en Agribusiness in 2018 afgerond aan de HAS Hogeschool in Den Bosch. Tijdens deze opleiding heb ik vooral financieel en marketing gerichte opdrachten/stages gedaan in de groente- en fruitsector.

Inmiddels ben ik al weer bijna twee jaar met veel plezier werkzaam bij Overwater Rentmeesterkantoor. Ik vind het een mooie uitdaging om in mijn werkzaamheden de belangen van grondeigenaren en agrarische gebruikers dichter bij elkaar te brengen.

Mijn agrarische achtergrond helpt me om als rentmeester deze partijen met elkaar te verbinden en kansen te benutten. De afwisseling tussen het werken op kantoor in Strijen, het contact met opdrachtgevers en het ‘met de voeten in de klei staan’ vind ik de ideale combinatie.

Rentmeester en Vastgoeddeskundige

Afgelopen jaar heb ik de Rentmeestersopleiding afgerond en kortgeleden ben ik de begonnen met de opleiding Basistheorie Vastgoeddeskundige aan de Academie voor Vastgoed. Met de kennis die ik opdoe uit theorie en praktijk, zal ik de komende jaren mijn activiteiten als rentmeester bij Overwater Rentmeesters kantoor voortzetten én verbreden.

Een kijkje in het leven van onze medewerkers buiten Overwater – Julian Bartels

Geschreven door Fleur Varin op 13 mei 2020. Gepost in Rentmeesterschap, Taxatie, Vastgoedadvies.

Kantoor Overwater heeft naast theoretische kennis, ook veel praktische kennis in huis. Daarom komen tijdens deze en de navolgende nieuwsbrieven collega’s aan het woord die ’thuis’ een (agrarisch) bedrijf bestieren.
De aftrap van deze blogreeks wordt verzorgd door Julian Bartels, 22 jaar, werkzaam als Junior rentmeester.

Naast mijn baan bij Overwater, ben ik actief als agrariër, in de melkveehouderij. Ons bedrijf is gevestigd in Zegge (West-Brabant). Wij hebben thuis zo’n 115 stuks melk- en kalfkoeien met bijbehorend jongvee. De koeien worden bij ons nog gemolken in een melkstal, al het landwerk (zoals maaien en zaai- en oogstwerkzaamheden) besteden wij uit aan derden.

Mijn opa was een fervent Holstein-veehouder, maar mijn vader is later overgestapt naar een ander ras: Jerseys. Medio 2012 groeide mijn interesse in de boerenwereld, zeker ook in de boerderij thuis. Rond die tijd kwam ik voor het eerst in aanraking met Fleckvieh koeien, waarna mijn passie voor de veehouderij steeds groter werd. Vanaf dat moment fokken wij enkel nog met het Fleckvieh-ras, zodat over enkele jaren onze hele stal hiermee volstaat.

De combinatie van het werk bij Overwater en het werk thuis bevalt mij heel goed. Het is voor mij een leerzame, interessante wisselwerking. Zaken die ik constateer op de boerderij kan ik meenemen voor in de praktijk bij Overwater, en andersom idem dito.

Hoe mijn toekomst er thuis uitziet? Dat is een vraagstuk waar ik zelf vandaag de dag nog geen pasklaar antwoord op heb. Wellicht komt de bedrijfsovername t.z.t. aan de orde, maar voor nu wil ik mezelf vooral breed oriënteren en ontwikkelen, waarvoor Overwater de werkgever bij uitstek is.

Uit de praktijk: ‘verhuren’ van grond aan een bekende agrariër

Geschreven door Fleur Varin op 25 september 2019. Gepost in Pacht en grondgebruik, Rentmeesterschap.

Het in gebruik geven van grond aan de buurman, een agrarische collega, een vriend of een goede bekende brengt risico’s met zich mee.

Kortdurende overeenkomst, verhuur, mondelinge pacht, deelbouw

In de praktijk komt het regelmatig voor dat agrarische grond onderling in gebruik wordt gegeven, ‘verhuurd’ aan andere agrariërs. Hierbij worden in een aantal gevallen mondelinge- of via een zelf gemaakte overeenkomst schriftelijke afspraken gemaakt. Dit omdat het ‘makkelijker’ en ‘goedkoper’ is dan dit door een ter zake deskundige goed op papier te laten zetten. Het gaat dan om percelen waarop aardappelen, mais, bloembollen of uien kunnen worden geteeld en gebeurt veelal voor een periode van één jaar. Deze teelten worden door de eigenaar van de gronden niet (meer) in eigen beheer uitgevoerd. Na dit jaar ontstaat een nieuwe situatie.

Een veel gebruikte term in dit kader is ‘deelbouw’; met deze vorm denkt men dat er een samenwerkingsvorm is en geen pacht. De bedoeling is dat de betalingsrechten in dat jaar verzilverd worden door de eigenaar om zodoende de indruk te wekken dat deze de grond zelf exploiteert. Een deskundige op het gebied van pachtzaken kan hier al snel doorheen prikken en komt dan tot de conclusie dat er sprake is van (mondelinge) pacht.

Overwater adviseert om een kortdurende pachtovereenkomst af te sluiten, waarbij de betalingsrechten voor diezelfde periode worden overgeschreven naar de pachter van de grond. Na beëindiging van de overeenkomst worden de betalingsrechten weer naar de eigenaar teruggeboekt.

Langdurige overeenkomst

In een aantal gevallen spreken agrariërs of andere grondeigenaren onderling af dat gronden langdurig aan de ander in gebruik worden gegeven. Ook hierbij is het van belang een deugdelijke, door een deskundige opgestelde en door de Grondkamer goedgekeurde geliberaliseerde pachtovereenkomst of een erfpachtovereenkomst op te stellen. De geliberaliseerde pachtovereenkomst heeft een looptijd van maximaal 6 jaar, ervan uitgaande dat er geen prijstoetsing gewenst is. De erfpachtovereenkomst minimaal 26 jaar, waardoor deze niet onder de pachtregeling valt.

Samenwerkingsverband

Agrariërs die van plan zijn in de nabije toekomst te gaan stoppen kunnen een samenwerkingsverband aan gaan met een collega-agrariër of loonwerker. Hierbij wordt een saldo afgesproken tussen partijen die vergelijkbaar is met de pacht van grond. Het gevaar hierbij is dat de partij die de werkzaamheden uitvoert op de grond van de eigenaar, claimt dat hij regulier pachter is, met alle gevolgen van dien.

Onze praktijk

In onze praktijk komen we in (te) veel gevallen tegen dat partijen een ‘Huurovereenkomst’ hebben gesloten voor agrarische grond. De huurovereenkomst is aangegaan voor onbepaalde tijd. Er is mondeling afgesproken dat de pachter bij verkoop van de percelen door de eigenaar, zonder reguliere pacht te claimen, de percelen weer teruggeeft aan de eigenaar.
In een huurovereenkomst heeft men dit als volgt opgenomen: de huurovereenkomst is aangegaan voor onbepaalde tijd ’tenzij zich wijzigingen voordoen in de situatie van de verhuurder’. Het op die manier schriftelijk vastleggen is ‘uit den boze’ omdat partijen hierbij een verschillende invulling kunnen geven aan het woord situatie, hetgeen tot conflicten kan leiden.
Hierbij werd de suggestie gewekt dat er geen sprake kan zijn van pacht, met alle voor de eigenaar negatieve gevolgen van dien. Het gevaar van bovengenoemde vormen van ingebruik geven van agrarische gronden is dat er een serieuze kans aanwezig is dat er een pachtclaim volgt, die wordt toegewezen. De overeenkomsten moeten dan worden omgezet in reguliere pacht.

Goed advies; ga naar uw rentmeester……..

U doet er verstandig aan om u te laten bijstaan door een deskundige, die u op basis van kennis en ervaring kan adviseren over pacht- en/of grondzaken. Overwater Rentmeesterskantoor heeft ruime ervaring met dit soort kwesties en kan u hierin adviseren.

Uit de praktijk: te goeder trouw

Geschreven door Fleur Varin op 3 april 2019. Gepost in Pacht en grondgebruik, Rentmeesterschap.

De casus

Een voormalig landbouwer (hierna te noemen: ‘eigenaar’)
komt na een geruime tijd als weduwnaar zelfstandig op de boerderij gewoond te hebben te overlijden. Er zijn geen kinderen. De onderneming was al geruime tijd gestaakt, de landerijen waren al verkocht. Hetgeen dat nog resteerde was de woning en een ruime landbouwloods die na het staken van de onderneming leeg was komen te staan. De eigenaar heeft jarenlang gedeelten van zijn loods ter beschikking gesteld aan diverse ‘huurders’, voor de stalling van caravans, campers en oude auto’s. Met deze huurders zijn geen overeenkomsten gemaakt; de ‘huur’ werd op vaste momenten in het jaar contant betaald. Mogelijk was de eigenaar bang dat hij moest afdragen aan de fiscus, terwijl dit bij niet-bedrijfsmatige verhuur niet aan de orde is. De betaalde huur werd goed bijgehouden. Er was activiteit op en om de boerderij, de eigenaar had regelmatig een praatje en maakte er tijdens de jaarlijkse huuronderhandelingen een sport van om hier weer een paar gulden meer van te maken. Tot zover niets aan de hand.

Overlijden eigenaar

Op enig moment komt de eigenaar plotseling te overlijden. Er was wel een testament maar andere zaken waren niet geregeld. De huurders zitten ineens met hun hobby’s in een loods waarvan de eigenaar is overleden. In zijn laatste wil heeft de eigenaar een executeur benoemd, die tevens legataris is. Hij is een ver familielid die niet op de hoogte is van de zakelijke afspraken met de huurders.

Verkoop boerderij

De executeur heeft besloten om de boerderij te gaan verkopen. Het was hem direct duidelijk dat de verkoop van een boerderij inclusief huurders niet gewenst was. Na het overlijden van de eigenaar hebben enkele huurders hun caravans al uit eigen beweging meegenomen. De laatste twee huurders waren niet van plan om te vertrekken.

De executeur zag aankomen dat het beëindigen van de huur van deze twee huurders tot problemen zou kunnen leiden en besloot deze kwestie uit handen te geven aan de vermogensplanner/adviseur van zijn bank. Deze vermogensplanner is met de huurders in contact getreden en heeft zijn uiterste best gedaan om tot een oplossing (lees: beëindiging van de huur) te komen.

Korte tijd na de huuropzegging aan de twee huurders is ons kantoor ingeschakeld om de verkoop van de boerderij ter hand te nemen. Na verloop van tijd werd duidelijk dat de huurders niet bereid waren om de huur te beëindigen. Dit bleek onder andere uit de aard van de inrichting van het gehuurde, waarin een complete garagebrug geïnstalleerd was waar gesleuteld werd aan diverse voertuigen.

Wij hebben geadviseerd om de gehele kwestie met de huurders uit handen te geven aan een advocaat. Toen dit is gebeurd, heeft één van de huurders besloten om de loods te verlaten.
De andere huurder voelde nattigheid en heeft zijn rechtsbijstandverzekering ingeschakeld omdat hij niet wilde vertrekken. Hierbij heeft de advocaat van de huurder aangegeven dat er sprake zou zijn van een huurovereenkomst tussen wijlen eigenaar en zijn cliënt. De advocaat heeft hierbij gesteld dat er sprake zou zijn van huur van overige bedrijfsruimte omdat de huurder met het onderhoud van auto’s bezig is, getuige de garagebrug. Bij deze categorie van huur geniet de huurder een huurbescherming voortkomende uit het huurrecht. Hierbij kunnen partijen aanvullende afspraken maken zoals bijvoorbeeld de datum van beëindiging van de overeenkomst of na opzegging. Ook geniet de huurder een zogenaamde ‘ontruimingsbescherming’ waarbij hij bij de rechter een verzoek kan doen om de ontruiming op te schorten met een jaar. Hij kan dit verzoek 3 maal doen. De huurder besloot dit traject niet in te willen gaan.

Beëindiging huur

Met tussenkomst van de advocaten is men uiteindelijk tot een vaststellingsovereenkomst gekomen om de huur te kunnen beëindigen. Partijen zijn overeengekomen dat de huurder 6 maanden de tijd zou krijgen om op zoek te gaan naar een vervangende ruimte voor zijn (hobbymatige) activiteiten. Na deze 6 maanden zou hij op straffe van een boete van € 100,- per dag de loods moeten hebben verlaten.

Opleveringsdatum

Kort voor het moment van opleveren hebben wij contact gezocht met de huurder om de oplevering namens de executeur af te ronden. Tijdens dit contact probeerde de huurder nogmaals de datum die een half jaar eerder was overeengekomen op te schorten, aangezien deze voor hem niet haalbaar was. Hier is niet op in gegaan, de huurder is aan de vaststellingsovereenkomst gehouden. Uiteindelijk is de loods ongeveer twee weken later opgeleverd dan een half jaar eerder overeengekomen was, mét de betaling van de boete.

Eind goed, al goed

Het te goeder trouw handelen van de eigenaar heeft in dit geval behoorlijke consequenties gehad. Denk hierbij aan stagnatie van de verkoop met tenminste een jaar, met de bijbehorende doorlopende kosten en de kosten voor inzet van een advocaat. Het is daarom van belang ook bij niet-bedrijfsmatige huur afspraken vast te leggen in een huurcontract, zodat men bij beëindiging van de huur niet voor vervelende verrassingen komt te staan. We denken graag met u mee, neem gerust eens contact op!

Fosfaatrechten zijn van de pachter, verpachter heeft aanspraak op fosfaatrechten

Geschreven door Fleur Varin op 2 april 2019. Gepost in Beheer agrarisch vastgoed en landgoederen, Rentmeesterschap.

Met ingang van januari 2018 zijn aan alle
melkveebedrijven in Nederland fosfaatrechten toegekend
met als doel de fosfaatproductie door rundvee te beperken. Deze fosfaatrechten zijn noodzakelijk om een melkveebedrijf te kunnen exploiteren en er is een markt ontstaan voor fosfaatrechten. In maart 2019 is de investering in fosfaatrechten circa € 8.500,- per melkkoe. Aangezien bij veel melkveebedrijven sprake is van verpachte gebouwen en/of grond, is de vraag aan de orde of de verpachter aanspraak kan maken op de fosfaatrechten. Deze vraag is door het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden beantwoord in het arrest van 26 maart 2019, ECLI:NL:GHARL:2019:2544. Hierna worden de hoofdpunten uit dit arrest weergegeven.

Fosfaatrechten in beginsel voor de pachter

Het hof oordeelt dat de fosfaatrechten in beginsel van de pachter zijn en dat er geen reden is de rechten aan de verpachter over te dragen bij het einde van de pacht. Alleen in het geval de verpachter langdurig bedrijfsmiddelen aan de pachter ter beschikking heeft gesteld, die voor het bedrijf van de pachter van overwegend belang zijn om zijn bedrijf te kunnen exploiteren heeft de verpachter een aanspraak op fosfaatrechten.

Redelijkheid en billijkheid

Op basis van redelijkheid en billijkheid heeft het hof beslist dat onder voorwaarden de pachter fosfaatrechten bij het einde van de pacht aan de verpachter moet overdragen. Voor deze verplichtingen ziet het hof drie samenhangende redenen:

De verpachter heeft langdurig bedrijfsmiddelen ter beschikking gesteld aan de pachter waarop de pachter zijn bedrijfsvoering heeft kunnen afstemmen;
Die bedrijfsmiddelen hebben in belangrijke mate bijgedragen aan de omvang van de veestapel van de pachter en daarmee aan de fosfaatrechten;
De grond en/of gebouwen zijn na het einde van de pachtovereenkomst potentieel minder goed te exploiteren voor de verpachter als de pachter deze zonder fosfaatrechten oplevert.

Voorwaarden tot overdracht

Als partijen in de pachtovereenkomst niets (anders) zijn overeengekomen, is de pachter alleen verplicht tot overdracht van fosfaatrechten aan de verpachter als aan de volgende voorwaarden is voldaan:

Tussen verpachter en pachter bestond op 2 juli 2015 een reguliere pachtovereenkomst of een geliberaliseerde pachtovereenkomst die bij het aangaan 12 jaar of langer duurt;
Het betreft hoevepacht of pacht van minimaal 15 ha grond of pacht van een gebouw, waarbij het gebouw ingericht moet zijn specifiek voor de melkveehouderij en voor de uitoefening daarvoor noodzakelijk en door de verpachter ten behoeve van het bedrijf van de pachter, aan de pachter ter beschikking zijn gesteld;
De fosfaatrechten worden voor 50% toegerekend aan de gebouwen en voor 50% aan de grond die de pachter op 2 juli 2015 ten behoeve van het gehouden vee ten dienste stonden en naar verhouding toegerekend aan het gepachte;
De verpachter dient aan de pachter 50% van de marktwaarde van de over te dragen fosfaatrechten per datum van einde pachtovereenkomst te betalen.

Slot

Met deze uitspraak is er duidelijkheid of de verpachter aanspraak kan maken op de fosfaatrechten. De criteria zijn er om te komen tot de verdeling van de fosfaatrechten tussen pachter en verpachter bij het einde van de pacht. Wij zijn u graag van dienst om hiermee in de praktijk aan de slag te gaan!

Bedrijfsoverdracht door middel van familiepacht

Geschreven door Fleur Varin op 29 maart 2019. Gepost in Beleggen en investeren in landbouwgrond, Rentmeesterschap.

Door een wijziging van de inkomstenbelasting per 7 december 2018, zullen tweede pachtersvoordelen die na 30 juni 2019 gerealiseerd worden niet meer onder de landbouwvrijstelling vallen. Als u hiermee te maken heeft en de gronden zou willen overdragen, kan het raadzaam zijn dit te doen voor 1 juli 2019.

Pachtersvoordeel

Een pachtersvoordeel ontstaat doordat een pachter de door hem op zakelijke basis gepachte landbouwgrond in eigendom verkrijgt, voor een prijs beneden de waarde die daaraan in vrij opleverbare staat is toe te kennen. Dit voordeel, dat bestaat uit het verschil in waarde van de grond – op het moment van verkrijging – in vrije en verpachte staat, is belast omdat het niet voortkomt uit een onder de landbouwvrijstelling vallende waardeverandering van de grond. Het voordeel ontstaat op het moment van koop in verpachte staat en is belast op het moment dat het gerealiseerd wordt, dus bij verkoop. Op het moment van verkoop van de betreffende grond in vrije staat wordt het behaalde voordeel in de belastingheffing betrokken. Een pachtersvoordeel is onder te verdelen in een eerste en een tweede pachtersvoordeel.

Eerste pachtersvoordeel

Een pachtersvoordeel wordt aangeduid als een eerste pachtersvoordeel indien de pachter die de grond in eigendom verkrijgt, niet behoort tot de familiekring van de verpachter.
Onder de familiekring wordt in dit verband verstaan:
a. de echtgenoot of echtgenote;
b. de eigen kinderen of stiefkinderen, pleegkinderen of kleinkinderen;
c. de echtgenoten van de onder b bedoelde kinderen;
d. de bloed- of aanverwanten tot en met de derde graad van de zijlinie.

Bedrijfsoverdracht en pacht/tweede pachtersvoordeel

Een dergelijk pachtersvoordeel kan ook aan de orde komen in familieverband, bijvoorbeeld bij de bedrijfsovername. Namelijk als een ondernemer eerst de onderneming met erf en bedrijfsgebouwen overneemt en de cultuurgronden voor een bepaalde duur van de overdrager gaat pachten. Als op een later moment deze cultuurgronden worden overgenomen tegen de waarde in verpachte staat, ontstaat ook hier een pachtersvoordeel. Dit wordt het tweede pachtersvoordeel genoemd.

Overnemers, die er bij de bedrijfsoverdracht voor hebben gekozen om op het moment van overname van de onderneming de cultuurgronden eerst te pachten en pas op een later tijdstip aan te kopen, werden tot nu toe ontzien. Op een tweede pachtersvoordeel mocht de overnemer namelijk de landbouwvrijstelling toepassen. Hierdoor bleef een dergelijk pachtersvoordeel buiten de belastingheffing en was de overnemer in fiscale zin niet slechter af dan iemand die de gehele onderneming inclusief cultuurgronden in een keer overnam.

Op 7 december 2018 heeft de staatssecretaris van Financiën een besluit gewijzigd, waardoor deze regeling met ingang van 30 juni 2019 komt te vervallen en een tweede pachtersvoordeel belast is. Hierdoor wordt een tweede pachtersvoordeel fiscaal gelijk behandeld met een eerste pachtersvoordeel dat al belast was bij realisering.

Overgangsrecht

Wat betekent dit voor de overnemer die op dit moment nog cultuurgrond in het kader van de overdracht pacht? Deze overnemer heeft nog tot uiterlijk 30 juni 2019 de tijd om de grond in eigendom te verwerven. De Staatssecretaris heeft namelijk in het overgangsrecht bepaald dat alle overnemers die uiterlijk op 30 juni 2019 de grond op naam hebben, nog van de oude goedkeuring gebruik mogen maken. Heeft u grond in pacht van familie? Laat u dan adviseren over uw mogelijkheden.

Doorschuiven van een pachtersvoordeel als zelfstandig onderdeel is niet meer mogelijk.

Naast het vervallen van de landbouwvrijstelling op tweede pachtersvoordelen heeft de staatssecretaris ook aangekondigd dat hij het geruisloos doorschuiven van eerste pachtersvoordelen niet langer toe wil staan. Ondernemers die hun bedrijf overdragen aan een opvolger moeten zich realiseren dat een eerste pachtersvoordeel niet langer afzonderlijk kan worden doorgeschoven.
Wil een overdrager in de toekomst belastingheffing over een eerste pachtersvoordeel bij de bedrijfsoverdracht uitstellen, dan zal hij voor een volledige bedrijfsoverdracht moeten kiezen. Daarbij kan een beroep worden gedaan op de geruisloze doorschuiving van alle voordelen en stille reserves.

Als één van voornoemde situaties bij u van toepassing is dan is het verstandig dit met uw fiscaal adviseur op te nemen. Op het moment dat het advies is dat de gronden voor 1 juli 2019 in verpachte staat overgedragen dienen te worden om onder het overgangsrecht te vallen dan willen de rentmeesters van Overwater Rentmeesterskantoor u graag bijstaan bij het bepalen van de (verpachte) waarde van de landerijen.

Gaat de minister de herziening van het pachtstelsel uit het slop trekken?

Geschreven door Fleur Varin op 5 februari 2019. Gepost in Pacht en grondgebruik, Rentmeesterschap.

Al een aantal jaar wordt er een uitgebreide
discussie gevoerd over het vernieuwen van het pachtrecht.
De discussie is vastgelopen en de verwachting is dat de Minister
in het 1e kwartaal van 2019 met een voorstel zal komen. Dat vooruitzicht leek mij een mooie gelegenheid om in dit blog in te gaan op het ontstaan van het huidige pachtrecht en de recentere (vastgelopen) onderhandelingen. Ik sluit af met het benoemen van een aantal problemen c.q. gebreken in de wet, waar wij in onze praktijk tegen aan lopen.

Pachtwet 1937 en tussentijdse aanpassingen

Pacht is nooit een makkelijk onderwerp geweest om het over eens te worden. Dat blijkt wel uit de diverse commissies die, sinds 1886, door diverse regeringen, werden ingesteld om te adviseren over het moderniseren van het instrument, dat wij vandaag de dag pacht noemen. Pas ruim 50 jaar nadat voor het eerst zo’n commissie was ingesteld, leidde dit tot nieuwe wetgeving: de Pachtwet 1937. De wet had tot doel om de pachter, als economisch zwakkere partij, bescherming te bieden.

Pachtwet 1958 en tussentijdse aanpassingen

De Pachtwet 1937 ging grotendeels op in de Pachtwet 1958, waarin een aantal aanvullende beschermingsmaatregelen ten gunste van de pachter werd opgenomen. In 1984 werd de bescherming van de 65-jarige pachter zonder opvolger ingeperkt in de wet. In 1995 werd de nieuwe pachtvorm eenmalige pacht (los land, 1 tot 12 jaar, geen prijstoetsing) aan de wet toegevoegd.

Pachtrecht 2007 BW 7 titel 5

In 2007 verdween de Pachtwet en werd het pachtrecht in het Burgerlijk Wetboek opgenomen. Belangrijke inhoudelijke wijzigingen die aan het pachtrecht zijn toegevoegd, zijn de voorwaarde om bedrijfsmatig landbouw te beoefenen, de mogelijkheid om het voorkeursrecht te passeren bij verkoop van pachtgrond aan een veilige verpachter, geliberaliseerde pacht als nieuwe contractvorm en het komen te vervallen van de 65-jarige leeftijd als opzeggingsgrond. Onderdeel van de totstandkoming van het nieuwe pachtrecht, was ook de toezegging van een evaluatie in 2011.

Spelderholt

De evaluatie die in 2011 voorzien was, werd uitgevoerd in 2014 door prof. mr. D.W Bruil, die constateerde dat een tweeslachtig systeem was ontstaan. Enerzijds is er reguliere pacht, met sterke dwingendrechtelijke bescherming voor de pachter. Anderzijds is er geliberaliseerde pacht, met grote contractvrijheid en nauwelijks bescherming voor de pachter. Het ontbreekt aan de mogelijkheid om contracten af te sluiten die tussen die twee uitersten inzitten.
Bruil’s belangrijkste aanbeveling is een nieuwe pachtregeling, met als uitgangspunt dat pachters en verpachters zoveel mogelijk in staat moeten worden gesteld hun zaken onderling duurzaam te regelen. Dat betekent liberalisering met restricties:
1.   Waar nodig bescherming voor de pachter.
2.   Waar mogelijk stimuleren van duurzaam grondgebruik.
3.   Ruime overgangsregeling bestaande pachtovereenkomst.

De evaluatie van de heer Bruil is via onderstaande link te lezen:
https://www.grondbezit.nl/files/fpg_pdfs/Evaluatie%20Pachtregelgeving.pdf

Naar aanleiding van deze evaluatie, zijn belanghebbende partijen om tafel gegaan in het overleg van Spelderholt. Doel van het overleg was om tot een breed gedragen akkoord op hoofdlijnen te komen, dat de basis voor nieuwe pachtwetgeving zou vormen. Aangezien het akkoord niet door alle deelnemers werd gesteund, is het niet door de minister overgenomen. In dit blog ga ik niet verder in op de inhoud van het akkoord van Spelderholt, dat via de navolgende link kan worden nagelezen. https://www.grondbezit.nl/files/fpg_dossiers/pacht/140801%20hoofdlijnen.pdf

En nu verder…

Minister Schouten heeft toegezegd op korte termijn de Kamer te zullen informeren over de herziening van het pachtbeleid. Ik verwacht dat haar beleid in hoofdlijnen op drie manieren kan uitpakken:

de afspraken uit het akkoord van Spelderholt worden met wat aanpassingen doorgevoerd,
er wordt een aantal kleine wijzigingen doorgevoerd in het bestaande pachtrecht,
het bestaande pachtrecht wordt in zijn huidige vorm voortgezet.

Als rentmeesters sluiten wij jaarlijks een groot aantal pacht- en erfpachtovereenkomsten af, waarbij wij te maken krijgen met de (on) mogelijkheden van het pachtrecht. Hierna worden drie problemen c.q. gebreken in het pachtrecht benoemd waar wij in de praktijk tegenaan lopen. In het akkoord van Spelderholt zijn deze punten meegenomen. Als de minister er niet voor kiest om Spelderholt als leidraad aan te houden zou het, wat Overwater Rentmeesterskantoor betreft, prioriteit hebben om tenminste de volgende zaken aan te pakken.

1.   Maak het mogelijk om landbouwgrond langer dan 6 jaar geliberaliseerd te verpachten zonder dat daarbij sprake is van prijstoetsing.
2.   Maak het mogelijk om landbouwgrond korter dan 26 jaar in erfpacht uit te geven, zonder dat de bepalingen uit het pachtrecht van toepassing zijn.
3.   Maak het mogelijk om gebouwen geliberaliseerd te verpachten.
4.   Maak het bereiken van de AOW gerechtigde leeftijd weer tot een opzeggingsgrond voor reguliere pachtovereenkomsten.

In de kamerbrief d.d. 22 januari 2019 heeft de minister voor het laatst het thema pacht kort benoemd. Zij laat daarbij nog niet blijken hoe groot de herziening is die zij voor ogen heeft. Wel benoemt zij dat de herziening van het pachtbeleid ‘inzet op duurzaam bodembeheer en op langduriger relaties tussen pachters en verpachters’. De brief is via onderstaande link te downloaden:
https://www.rijksoverheid.nl/documenten/kamerstukken/2019/01/22/kamerbrief-realisatie-lnv-visie-waardevol-en-verbonden

Natuurinclusieve landbouw: een nieuwe benadering?

Geschreven door Fleur Varin op 12 november 2018. Gepost in Beheer agrarisch vastgoed en landgoederen, Rentmeesterschap.

Het toepassen van natuurinclusieve landbouw is niet nieuw, maar de afgelopen tijd wel steeds meer in het nieuws. Sinds de overheid de term in 2014 introduceerde in de ‘Rijksnatuurvisie 2014 Natuurlijk verder’, wordt er steeds meer over het onderwerp geschreven, zijn er verschillende initiatieven in het leven geroepen en worden er uiteenlopende evenementen georganiseerd rondom dit thema. Zo bezocht ik dit voorjaar de interessante ‘Inspiratiedag Natuurinclusief Platteland’. Hoog tijd om dit begrip eens nader te bekijken.

Wat is natuurinclusieve landbouw?

Onder natuurinclusieve landbouw verstaan we het streven dat landbouw zorgt voor natuur, daarnaast gebruik maakt van natuur en tegelijkertijd ook de natuur spaart. Op deze manier wordt landbouw minder belastend voor de natuur en daarmee omgevingsvriendelijker.

Het produceren van hoogwaardig voedsel, een lagere belasting van het milieu, het realiseren van de klimaatopgave, verbetering van de biodiversiteit en het verhogen van de belevingswaarde van het agrarisch landschap; de agrarische sector staat voor een flinke opgave. Om aan deze opgave te kunnen voldoen is betrokkenheid van beleidsmakers, retailers en consument absoluut noodzakelijk.

Dit is dan ook onderdeel van de boodschap van minister Schouten in haar Visie Landbouw, Natuur en Voedsel: Waardevol en Verbonden, waarmee zij inzet op een omslag naar Kringlooplandbouw in 2030. Bij kringlooplandbouw komt zo min mogelijk afval vrij, is de uitstoot van schadelijke stoffen zo klein mogelijk en worden grondstoffen en eindproducten met zo min mogelijk verliezen benut. Volgens de minister kan natuurinclusieve landbouw het concept kringlooplandbouw versterken en een belangrijke bijdrage leveren aan het integreren van natuur en biodiversiteit in de landbouw.

Voorbeelden van natuurinclusieve landbouw

Hoe kan natuurinclusieve landbouw worden toegepast? Er wordt op steeds grotere schaal geëxperimenteerd met verschillende maatregelen. Hieronder een aantal voorbeelden:

Bloemenranden om de akkers
Het is een mooie onderbreking om langs de strak ogende akkers met kaarsrechte rijen speelse randen te zien met bloemen. Deze bloemenranden zijn niet alleen goed voor het aanzicht maar vooral ook voor het insectenleven en de broedvogels.

Natuurlijke vijanden van plaaginsecten worden aangetrokken door soorten in de stroken, terwijl de stroken onaantrekkelijk zijn voor de plaagsoorten zelf.
Een andere belangrijke functie van bloemenranden is een efficiëntere bestuiving van gewassen en kunnen daarmee bijdragen aan een verbeterde gewasopbrengst.
Deze akkerranden vormen bovendien een natuurlijke buffer die ervoor zorgt dat er geen gewasbeschermingsmiddelen en meststoffen in het naastgelegen oppervlaktewater terecht komen.

De meeste akkerranden blijven staan tot 1 oktober, maar er zijn er ook die tot 1 maart in het volgend jaar blijven staan om in de winter akkervogels te voorzien van voedsel.

Koeien uit de stal, weidevogel in de wei
Niets mooier dan een koppel (melk)koeien in de wei. Door de komst van de ligboxenstallen met vaste melkstal is dit niet vanzelfsprekend meer. Voorheen bleven de koeien de hele zomer in de wei; zij werden ter plekke gemolken en na enige tijd was er weer een ander perceel waar de koeien naar werden ‘verweid’. Nadat het gebruikte perceel was verlaten kwam de veehouder met de weidesleep om het gras te beluchten en de molshopen en mest te verdelen. Hierbij kwamen insecten vrij die door weidevogels werden opgesoupeerd. Hierdoor ontstond voor de weidevogels een prima omgeving om in te leven. Deze mogelijkheid is nog steeds aanwezig met melk- en vleeskoeien die nog wel grazen in de weilanden en natuurgebieden. Door de oppervlakte van het te begrazen gebied te verkleinen en de koeien om de week of twee weken te ‘verweiden’ naar een ander perceel en daarna met de weidesleep het perceel te bewerken, wordt voor de weidevogels een betere biotoop gecreëerd.

Zonne-akkers
Bij duurzaam grondbeheer past mijns inziens ook de aanleg van zonneakkers; deze dragen bij aan winst voor het milieu, voor wat betreft de energietransitie. Het is daarbij belangrijk om de aanleg niet te grootschalig op te zetten en aandacht te besteden aan de landschappelijke inpassing. Door de randen van zonneakkers in te richten als bloemenstroken, houtwal of een natuurvriendelijke oever, kan een bijdrage worden geleverd aan de biodiversiteit.

Nog enkele laagdrempelige maatregelen

rond erven en gebouwen plaatsen van nestkasten en ruimte geven aan ‘rommelhoekjes’ (voor kerkuil, steenuilen, bunzing en egel);
niet kerende grondbewerking van akkers;
minder bemesten van perceelsranden;
niet-meemaaien van slootkanten;
gefaseerd schonen van sloten (niet alles tegelijk) met natuurvriendelijke apparatuur.

Natuurinclusieve landbouw in mijn praktijk

Naast mijn werkzaamheden als rentmeester ben ik ook dagelijks bezig met mijn akkerbouwbedrijf van zo’n 30 hectare met een bouwplan van graan, bieten, aardappelen en niet te vergeten akkerranden. De akkerranden om mijn percelen zijn 6 meter breed en worden jaarlijks voor het grootste deel ingezaaid met bloemen en een deel met een voedermengsel voor de akkervogels in de winter. Chemische bestrijding tegen onkruid wordt in deze randen niet toegepast; met name distels worden afgemaaid voordat ze in bloei komen. De laatste jaren ontstaan in de randen op een aantal plekken kleine rietveldjes. Deze vormen
een fantastische schuilplaats voor vogels en wild.

Ruim veertig keer in mijn leven heb ik inmiddels de cyclus van ploegen, zaaien/poten, verzorgen en oogsten van bovengenoemde gewassen mogen uitvoeren, mij bewust van de noodzaak van duurzaam bodembeheer.

Ik ben voorstander van natuurinclusieve landbouw en realiseer me dat we grond als productiemiddel in ons mensenleven een korte tijd mogen beheren en daarna weer mogen doorgeven aan de volgende generatie. Het is zaak er zuinig op te zijn en er een mooi inkomen op te verdienen, zonder de bodem uit te putten. Graag wissel ik met u van gedachten over het toepassen van natuurinclusieve landbouw. Neem gerust contact op.

Uit de praktijk: bedrijfsontwikkeling door erfpacht

Geschreven door Fleur Varin op 21 juni 2018. Gepost in Erfpacht, Rentmeesterschap.

De schaalvergroting in de Nederlandse landbouw zet de laatste decennia gestaag door. Agrarische bedrijven kunnen efficiënter produceren door gebruik te maken van moderne machines, technologieën en de groter beschikbare data. De ontwikkeling is noodzakelijk voor het op peil houden van de bedrijfsresultaten, die door de toenemende kosten en nagenoeg gelijkblijvende opbrengsten onder druk staan.

Bedrijfsgroei kan beperkt worden door het niet beschikbaar zijn van extra te betelen landbouwgrond in de regio van de ondernemer. Ook kan de bedrijfsontwikkeling worden gelimiteerd door het niet (tijdig) kunnen beschikken over (voldoende) financiële middelen.

Mede door de lage rentestand en de op lange termijn gewenste rendementen zijn diverse traditionele agrarische beleggers op zoek naar groei van hun portefeuille.

De wens om te groeien van zowel de agrariër als de belegger is door ons kantoor in onderstaande praktijkcasus gerealiseerd.

Casus

Een agrariër met circa 60 ha landbouwgrond kreeg de mogelijkheid om ruim 10 ha extra grond te verwerven, net op het moment dat er de laatste jaren fors geïnvesteerd was in gebouwen en machines. De ruim 10 ha grond werd voorheen door de agrariër geliberaliseerd gepacht. Ondanks dat er geen voorkeursrecht van kracht was, kreeg de agrariër de mogelijkheid als eerste het perceel aan te kopen. En als de agrariër de grond niet zou kopen, zou deze aan andere partijen te koop worden aangeboden. De agrariër zou dan elders vervangende grond in gebruik moeten proberen te krijgen. Een onzekere situatie, waarover hij zo spoedig mogelijk duidelijkheid wilde hebben. Door eerdere contacten met ons kantoor wilde de agrariër zich verdiepen in het alternatief om samen met een agrarische belegger de grond te kopen. Aan de ondernemer werden de verschillende mogelijkheden van het pacht en erfpacht toegelicht.

Voor een pachtovereenkomst geldt het (dwingend) pachtrecht hetgeen te veel beperkingen voor partijen opleverde. In een erfpachtovereenkomst hebben partijen een bepaalde mate van contractsvrijheid en ook de zekerheid van gebruik (minimaal 26 jaar), hetgeen beide partijen aansprak.

De voorkeur van een belegger gaat uit naar een (beperkte) investering in de grond, waarvoor de agrariër jaarlijks een canon of pacht betaalt. Ook de agrariër betaalt een deel van de koopsom, waardoor hij eigenaar wordt van een zakelijk recht, zijnde het recht van erfpacht. De verkoper ontvangt de volledige koopsom, deels betaald door de belegger en deels door de agrariër.

Geen (extra) liquide middelen nodig

De toekomstige erfpachter wenste naast de aankoop van het recht van erfpacht ook nog andere investeringen te doen in zijn bedrijf en wilde niet nog meer bancaire financieringslasten. Voor het betalen van het recht van erfpacht verkocht hij blooteigendom aan de belegger onder het beding van een recht van erfpacht. De belegger kocht daardoor een grotere oppervlakte aan, hetgeen passend was en de erfpachter had geen (extra) liquide middelen nodig om het recht van erfpacht te verkrijgen. De omvang van het volledig eigendom van de agrariër nam iets af, maar zijn totale exploitatie bleef op peil. Door het vestigen van een erfpachtrecht heeft de agrariër zekerheid over het gebruik tegen een (nagenoeg) vooraf bekende jaarlast. De circa10 ha te koop aangeboden grond vormen nu een vaste basis in het bedrijf waarop verder geïnvesteerd kan worden.

Kortom, een transactie die voor zowel de verkoper als de belegger en de agrariër tot een win-winsituatie heeft geleid.

* Website URL

* Website URL