Uit de praktijk: te goeder trouw
De casus
Een voormalig landbouwer (hierna te noemen: ‘eigenaar’)
komt na een geruime tijd als weduwnaar zelfstandig op de boerderij gewoond te hebben te overlijden. Er zijn geen kinderen. De onderneming was al geruime tijd gestaakt, de landerijen waren al verkocht. Hetgeen dat nog resteerde was de woning en een ruime landbouwloods die na het staken van de onderneming leeg was komen te staan. De eigenaar heeft jarenlang gedeelten van zijn loods ter beschikking gesteld aan diverse ‘huurders’, voor de stalling van caravans, campers en oude auto’s. Met deze huurders zijn geen overeenkomsten gemaakt; de ‘huur’ werd op vaste momenten in het jaar contant betaald. Mogelijk was de eigenaar bang dat hij moest afdragen aan de fiscus, terwijl dit bij niet-bedrijfsmatige verhuur niet aan de orde is. De betaalde huur werd goed bijgehouden. Er was activiteit op en om de boerderij, de eigenaar had regelmatig een praatje en maakte er tijdens de jaarlijkse huuronderhandelingen een sport van om hier weer een paar gulden meer van te maken. Tot zover niets aan de hand.
Overlijden eigenaar
Op enig moment komt de eigenaar plotseling te overlijden. Er was wel een testament maar andere zaken waren niet geregeld. De huurders zitten ineens met hun hobby’s in een loods waarvan de eigenaar is overleden. In zijn laatste wil heeft de eigenaar een executeur benoemd, die tevens legataris is. Hij is een ver familielid die niet op de hoogte is van de zakelijke afspraken met de huurders.
Verkoop boerderij
De executeur heeft besloten om de boerderij te gaan verkopen. Het was hem direct duidelijk dat de verkoop van een boerderij inclusief huurders niet gewenst was. Na het overlijden van de eigenaar hebben enkele huurders hun caravans al uit eigen beweging meegenomen. De laatste twee huurders waren niet van plan om te vertrekken.
De executeur zag aankomen dat het beëindigen van de huur van deze twee huurders tot problemen zou kunnen leiden en besloot deze kwestie uit handen te geven aan de vermogensplanner/adviseur van zijn bank. Deze vermogensplanner is met de huurders in contact getreden en heeft zijn uiterste best gedaan om tot een oplossing (lees: beëindiging van de huur) te komen.
Korte tijd na de huuropzegging aan de twee huurders is ons kantoor ingeschakeld om de verkoop van de boerderij ter hand te nemen. Na verloop van tijd werd duidelijk dat de huurders niet bereid waren om de huur te beëindigen. Dit bleek onder andere uit de aard van de inrichting van het gehuurde, waarin een complete garagebrug geïnstalleerd was waar gesleuteld werd aan diverse voertuigen.
Wij hebben geadviseerd om de gehele kwestie met de huurders uit handen te geven aan een advocaat. Toen dit is gebeurd, heeft één van de huurders besloten om de loods te verlaten.
De andere huurder voelde nattigheid en heeft zijn rechtsbijstandverzekering ingeschakeld omdat hij niet wilde vertrekken. Hierbij heeft de advocaat van de huurder aangegeven dat er sprake zou zijn van een huurovereenkomst tussen wijlen eigenaar en zijn cliënt. De advocaat heeft hierbij gesteld dat er sprake zou zijn van huur van overige bedrijfsruimte omdat de huurder met het onderhoud van auto’s bezig is, getuige de garagebrug. Bij deze categorie van huur geniet de huurder een huurbescherming voortkomende uit het huurrecht. Hierbij kunnen partijen aanvullende afspraken maken zoals bijvoorbeeld de datum van beëindiging van de overeenkomst of na opzegging. Ook geniet de huurder een zogenaamde ‘ontruimingsbescherming’ waarbij hij bij de rechter een verzoek kan doen om de ontruiming op te schorten met een jaar. Hij kan dit verzoek 3 maal doen. De huurder besloot dit traject niet in te willen gaan.
Beëindiging huur
Met tussenkomst van de advocaten is men uiteindelijk tot een vaststellingsovereenkomst gekomen om de huur te kunnen beëindigen. Partijen zijn overeengekomen dat de huurder 6 maanden de tijd zou krijgen om op zoek te gaan naar een vervangende ruimte voor zijn (hobbymatige) activiteiten. Na deze 6 maanden zou hij op straffe van een boete van € 100,- per dag de loods moeten hebben verlaten.
Opleveringsdatum
Kort voor het moment van opleveren hebben wij contact gezocht met de huurder om de oplevering namens de executeur af te ronden. Tijdens dit contact probeerde de huurder nogmaals de datum die een half jaar eerder was overeengekomen op te schorten, aangezien deze voor hem niet haalbaar was. Hier is niet op in gegaan, de huurder is aan de vaststellingsovereenkomst gehouden. Uiteindelijk is de loods ongeveer twee weken later opgeleverd dan een half jaar eerder overeengekomen was, mét de betaling van de boete.
Eind goed, al goed
Het te goeder trouw handelen van de eigenaar heeft in dit geval behoorlijke consequenties gehad. Denk hierbij aan stagnatie van de verkoop met tenminste een jaar, met de bijbehorende doorlopende kosten en de kosten voor inzet van een advocaat. Het is daarom van belang ook bij niet-bedrijfsmatige huur afspraken vast te leggen in een huurcontract, zodat men bij beëindiging van de huur niet voor vervelende verrassingen komt te staan. We denken graag met u mee, neem gerust eens contact op!
