Auteur: Fleur Varin

RES: kansen voor hernieuwbare energie

Geschreven door Fleur Varin op 22 maart 2022. Gepost in Energietransitie, Vastgoedadvies.

Kansen voor hernieuwbare energie op basis van de RES

Nederland heeft in het klimaatakkoord de ambitie vastgelegd om in 2050 volledig CO2-neutraal te zijn. Dit betekent dat de aankomende jaren de stap moet worden gemaakt naar alternatieve energiebronnen zoals wind, zon en water.

De urgentie om alternatieve energiebronnen te ontwikkelen neemt toe. Niet alleen door gestelde klimaatdoelen, maar ook door afhankelijkheden en economische overwegingen. Denk hierbij aan de onzekerheden over de gaslevering en aan de prijsstijgingen van andere fossiele brandstoffen.

Verschillende politieke partijen zetten het thema energietransitie hoog op de agenda waardoor wij verwachten dat er een versnelling zal komen in de energietransitie. Een belangrijke randvoorwaarde hiervoor is, dat er voldoende tempo gemaakt kan worden met de verzwaring van het elektriciteitsnet. Dit lijkt op dit moment de meest beperkende factor.

Nationaal Programma RES

Om in 2030 50% minder CO2 uit te stoten ten opzichte van 1990, heeft de overheid het Nationaal Programma RES gestart. Hierbij is Nederland verdeeld in 30 regio’s. Iedere regio heeft een eigen plan gemaakt om haar bijdrage te leveren aan het totaal.

In deze Regionale Energie Strategieën zijn zoekgebieden aangegeven waarbinnen initiatieven mogelijk gemaakt kunnen worden mits er voldoende draagvlak is voor de initiatieven.

Een zonnepark of windpark op uw grond?

Wellicht ligt uw eigendom in één van de zoekgebieden en zijn er kansen om bij te dragen aan de energietransitie. De keuze om uw bezit wel of niet in te zetten ten behoeve van alternatieve energie is afhankelijk van uw persoonlijke situatie.

U wordt als grondeigenaar wellicht ook regelmatig benaderd door verschillende ontwikkelaars van zonneparken of windparken. Soms worden grondeigenaren zelfs door meerdere partijen tegelijk benaderd. Vaak wordt hierbij gewerkt met optiecontracten.

Bij de keuze om hier wel of niet mee in zee te gaan komen onder andere de volgende onderwerpen naar voren:

Welke partij is betrouwbaar?
Wat is een realistische vergoeding?
Welke voorwaarden worden gesteld?
Hoe stel ik mijn belangen veilig?
Hoe ga ik om met een pachter indien mijn grond verpacht is?
Wat gebeurt er met de kwaliteit van mijn gronden?
Welke bestemming krijgt de grond?
Wat is de waarde van mijn grond op het moment dat er een zonnepark op staat?
Welke fiscale consequenties heeft een overeenkomst voor mij?

Overwater Rentmeesterskantoor kan u helpen bij het maken van de juiste keuzes en het sluiten van het contract waarbij uw belangen voorop staan.

Hierbij kunt u denken aan:

het doen van onderzoek naar de kansen voor uw bezit;
het beoordelen of opstellen van opstalovereenkomsten;
het beoordelen van optieovereenkomsten;
het selecteren van de juiste partner;
advies over de hoogte van de vergoeding;
het taxeren van de grond voor en na realisatie;
advies over zakelijk recht overeenkomsten;
advies over schadeloosstelling.

Mocht u vragen hebben over uw persoonlijke situatie binnen de RES, neemt u dan contact met ons op. Goed advies betaalt zich uit.

Erfpacht voor de ondernemer zonder opvolger

Geschreven door Fleur Varin op 21 maart 2022. Gepost in Erfpacht, Rentmeesterschap.

Erfpachtfinanciering komt in de landbouw regelmatig voor bij bedrijfsoverdracht of bedrijfsvergrotingen. De ondernemer maakt met erfpacht liquiditeit vrij om te investeren en met deze vorm van financiering blijven de jaarlasten acceptabel. Bij financieringen op basis van hypotheek zal er naast rente ook afgelost moeten worden en dat wil nogal eens een te grote aanslag geven op de cashflow.

Erfpacht bij de bedrijfsbeëindiger/stopper op termijn, zien we de laatste jaren ook toenemen. In deze blog leg ik uit hoe dat in zijn werk gaat.

Wanneer stoppen?

De ondernemer die weet dat er geen bedrijfsopvolger is en dat het bedrijf binnen een jaar of tien beëindigd wordt, zal zich ook de navolgende vragen gaan stellen:

Wat gaat de grondprijs de komende jaren doen?
Zolang ik gezond ben en de activiteiten ook beloond worden, is boeren mooi, maar dat kan ook zomaar veranderen. Hoe speel ik daar nu op in?
De rente is nog steeds historisch laag maar voor hoe lang? Nu er sprake is van een behoorlijke inflatie kan dat ook tot gevolg hebben dat de rente gaat stijgen. Wat doet dat met de grondprijzen?

Het vorenstaande geeft samengevat de vraag: Wanneer het verstandig is om te verkopen? Hoe lang wil ik nog doorgaan met mijn bedrijf?

De grondprijs voorspellen voor een periode van 3 tot 5 jaar blijft lastig. Over een lange periode van 15 tot 30 jaar zal de grondprijs zeer waarschijnlijk op een hoger niveau liggen dan nu en inflatievast zijn, maar wat doet de grondprijs tussen nu en het moment van stoppen? Een periode van 3, 5 of 10 jaar. Niemand die het exact weet, natuurlijk kun je daar wel je gedachten over laten gaan.

Praktijkvoorbeeld erfpacht

De afgelopen periode heb ik met meerdere ondernemers een erfpachtovereenkomst afgesloten waarbij het duidelijk is dat er op termijn geen opvolger is en het bedrijf beëindigd gaat worden. De achterliggende gedachtes zijn dan:

Stel dat de rente gaat stijgen.
De grondprijzen zijn de laatste jaren hard gestegen en deze kunnen heel goed minder hard stijgen, stabiliseren en mogelijk ook (tijdelijk) iets dalen.

Hoe kan ik dan nu zekerheid inbouwen om van de huidige grondprijs te profiteren en ook van de huidige (lage) rente?
Daar kan erfpacht een mogelijkheid in bieden!

Rekenvoorbeeld
Hierna geef ik in een rekenvoorbeeld aan waarom dat zo zal kunnen zijn. Echter het is een voorspelling die heel goed ook anders kan uitpakken.

Stel je hebt 40 ha eigendom met een waarde van nu € 10,00 per m² en een hypotheek van € 1.200.000,00 tegen een rente van 2%. Naast rente wordt er ook elk jaar 3% afgelost wat tot gevolg heeft dat er jaarlijks € 60.000,00 naar de bank gaat aan rente en aflossing. De aflossing geeft beslag op de liquiditeit maar is geen kostenpost, het vermogen zit dan in de grond.

Als de helft van deze 40 ha aan een belegger wordt verkocht onder voorbehoud van een erfpachtcontract voor bijvoorbeeld 30 jaar en de belegger betaalt daar 70% van de vrije waarde voor, dan is dat een opbrengst van € 1.400.000,00.

Hiermee kan de bank afgelost worden en is er ruimte voor de exploitatie. Als de canon ook 2% wordt, dan is dat een aanvangscanon van € 28.000,00 per jaar, die wel geïndexeerd wordt. De jaarlijkse lasten dalen waardoor er meer te besteden is. Dat komt door niet-aflossen dus het “vermogen” neemt nog niet zomaar toe. De lasten zijn hooguit eenvoudiger op te brengen en een makkelijkere manier om rond te komen.

Situatie na vijf jaar
Als de rente gaat stijgen, stel naar 3%, en de vrije grondprijs zal gelijk blijven over een periode van vijf jaar dan is de vraag of het verstandig is nu erfpachter te worden?

Van belang is dat een erfpachtrecht een zakelijk recht is en dus ook verkoopbaar. Als in vijf jaar de canon door indexering (ruim 3% per jaar) stijgt van € 28.000,00 naar € 33.000,00, is de vraag wat een erfpachtrecht opbrengt na vijf jaar met deze canon en nog een looptijd van 25 jaar?

Als de koper van een erfpachtrecht over vijf jaar vrije grond koopt en doorverkoopt aan een belegger voor 70% met een canon van 3% dan zal de canon € 42.000,00 per jaar zijn, echter de looptijd is wel vijf jaar langer.

Vergelijking
De canon van het eerste contract is € 9.000,00 per jaar lager. Uitgangpunt is dat elk jaar 1% van de waardeaangroei voor de belegger is, dat is de aangroei van de waarde van 70% naar 100%.

De 30% van de vrije waarde die in het begin betaald is door de erfpachter, of niet ontvangen is door de erfpachter, dient over de looptijd van de overeenkomst ook afgeschreven te worden bij de erfpachter. Dat zal inhouden dat na 5 jaar niet met 30% van de vrije waarde gerekend moet worden maar met 25%.

Voorts is door de rentestijging het eerste erfpachtrecht beter betaalbaar met een canon van € 33.000 per jaar in plaats van € 42.000,00 per jaar. De lagere canon van € 9.000,00 heeft bij 3% een voordeel van (9.000,00/3%) is € 300.000,00.

Voor de 5 jaar die verstreken is bij het eerste erfpachtcontract, gaat het om 5% van de grondwaarde, in dit voorbeeld is dat € 100.000,00 (5% van € 2.000.000,00). Hierdoor zal het eerste erfpachtrecht bij gelijkblijvende grondprijzen, inflatie van ruim 3% per jaar en een stijgende rente van 2% naar 3%, een waardestijging betekenen van € 200.000,00. (300.000,00 voor rentestijging – € 100.000,00 voor kortere looptijd).

Natuurlijk zijn dit soort berekeningen sterk afhankelijk van de uitgangspunten, de ontwikkelingen van de rente, de inflatie/indexatie van de canon en de grondprijsontwikkeling.

Ontwikkelingen rente, inflatie en grondprijs van belang

Met het vorenstaande kan alleen aangetoond worden dat het door deze factoren aantrekkelijk kan zijn een erfpachtovereenkomst af te sluiten.

Op het moment dat de rente nog sneller stijgt of de grondprijs gaat dalen, wordt dit nog aantrekkelijker.

Op het moment dat de grondprijs sneller stijgt dan de inflatie en de rente gelijk blijft of daalt, is het juist niet aantrekkelijk. Daarom is het van belang om de risico’s en de verwachtingen zo goed mogelijk in te schatten en daar als ondernemer ook een goed gevoel bij te hebben.

De verhandelbaarheid van erfpachtrechten is streekgebonden. Deze blog is geschreven voor die gebieden waar erfpachtrechten marktconform verhandelbaar zijn, zoals bijvoorbeeld in Flevoland.

Niet voor niets aan het werk

Onlangs zei een erfpachter tegen mij: ‘door het aangaan van een erfpachtcontract ben ik ervan overtuigd dat ik de komende jaren niet voor niets aan het werk ben. De grond kan na een periode van harde stijging best bekoelen of iets dalen, maar de rente zie ik stijgen en daardoor blijft het erfpachtrecht zijn geld wel waard.’

Wilt u weten of erfpacht ook iets voor u kan zijn? Neem dan contact op om eens met elkaar van gedachten te wisselen.

Meer weten over erfpacht? Lees verder op onze website.

Hoe worden de pachtnormen berekend?

Geschreven door Fleur Varin op 21 maart 2022. Gepost in Pacht en grondgebruik, Rentmeesterschap.

Jaarlijks berekent Wageningen Economic Research de pachtnormen in opdracht van het ministerie van Landbouw, Natuur en Voedselkwaliteit. De pachtnormen gelden dan per 1 juli van dat jaar. De systematiek voor het berekenen van de pachtnormen is vastgelegd in het Pachtprijzenbesluit 2007.

Deze pachtnormen zijn de basis voor het bepalen van de hoogst toelaatbare pachtprijzen. Pachtnormen worden berekend voor:

los land
los tuinland
agrarische bedrijfsgebouwen en
agrarische woningen.

Regelmatig wordt er gevraagd hoe deze pachtnormen worden bepaald? In dit artikel geef ik de hoofdlijn weer op welke wijze de pachtnormen worden berekend voor los land. Voor meer achtergrondinformatie verwijs ik u naar het rapport ‘Pachtnormen 2021’ opgesteld door Wageningen Economic Research, rapport 2021-045.

Inleiding

De pachtnormen worden jaarlijks berekend op basis van de financiële resultaten in de landbouw, waaruit de grondbeloning wordt berekend, en het vereiste directe rendement voor de verpachters. Voor het berekenen van de pachtnorm wordt gewerkt met de gemiddelde grondbeloning over vijf jaren.

Voor de pachtnormen 2021 is 2019 het meest recente jaar waarmee wordt gerekend. Door deze werkwijze wordt dus gerekend met de financiële resultaten van de landbouwbedrijven over een periode van vijf jaar, wat een middeling van de resultaten geeft. Voor de pachtnorm betekent dit, op hoofdlijn, dat wanneer een jaar met een matig resultaat uit de berekening gaat en wordt vervangen door een jaar met een goed resultaat, de pachtnorm stijgt. En andersom.

Voor de pachtnormen is Nederland verdeeld in 14 pachtprijsgebieden. Per pachtprijsgebied wordt de pachtnorm berekend. In dit artikel neem ik het Zuidwestelijk akkerbouwgebied als voorbeeld. Gemiddeld worden er jaarlijks de gegevens van 44 bedrijven uit het Zuidwestelijk akkerbouwgebied gebruikt voor het berekenen van de pachtnorm.

Infographic berekening pachtnormen

Van de berekening van de pachtnormen hebben wij een overzichtelijke infographic gemaakt:

Grondbeloning

Als eerste wordt de grondbeloning bepaald. De grondbeloning is de vergoeding voor de grond die overblijft als alle kosten, met uitzondering van de grondkosten, in mindering worden gebracht op de bedrijfsopbrengst. Deze grondbeloning is voor het Zuidwestelijk akkerbouwgebied € 626,- per ha in 2019.

Van de grondbeloning wordt 20% gereserveerd voor noodzakelijke vermogensgroei voor het landbouwbedrijf. Waarbij deze reservering alleen wordt toegepast als de grondbeloning van het bedrijf positief is. Na reservering is de grondbeloning voor het Zuidwestelijk akkerbouwgebied € 473,- per ha in 2019.

Vervolgens wordt de gemiddelde grondbeloning over vijf jaren berekend. Voor de jaren 2015-2019 is deze grondbeloning € 523,- per ha in het Zuidwestelijk akkerbouwgebied.

Direct rendement

Het vereiste directe rendement voor de verpachter is gedefinieerd in het Pachtprijzenbesluit 2007. Dit rendement wordt berekend uit de reële lange kapitaalmarktrente, verminderd met de inflatie en vermeerderd met 1,25% voor grondlasten, beheerkosten, belastingen en risico.

Voor 2019 is het vereiste directe rendement voor de verpachter berekend op 0,878% van de verpachte waarde van de grond of 0,439% van de vrije waarde van de grond. Met behulp van de grondprijzen wordt het vereiste directe rendement berekend. Voor het Zuidwestelijk akkerbouwgebied is dit voor 2019
€ 325,- per ha.

De vervolgstap is dat de verhouding tussen het vereiste directe rendement en de grondbeloning wordt berekend. Afhankelijk van de uitkomst van die berekening kan de grondbeloning worden aangepast. De grondbeloning na correctie voor de rendementseis is dan de nieuwe regionorm.

De regionorm wordt niet gewijzigd, als het vereiste rendement minder dan 10% afwijkt van de grondbeloning. Wijkt de grondbeloning tussen 10% en 20% af, dan wordt er gecorrigeerd met 5% en bij een afwijking van meer dan 20%, is de correctie 10%. De correcties kunnen zowel positief als negatief zijn.

Voor het Zuidwestelijk akkerbouwgebied is deze verhouding 0,62, waardoor de regionorm van € 523,- per ha met 10% wordt verlaagd naar € 471,- per ha.

Regionorm en veranderpercentage

De regionorm is bekend, die bedraagt voor 2021 dan € 471,- per ha. Het veranderpercentage wordt berekend door het verschil tussen de regionorm 2020 en 2021 te delen door de regionorm 2020.

Voor het Zuidwestelijk akkerbouwgebied is dit verschil + € 94,- per ha, zodat het veranderpercentage voor 2021 +25% wordt (€ 94,-/€ 377,-).

Met dit percentage wijzigen van rechtswege de geldende pachtprijzen voor reguliere pachtcontracten die zijn afgesloten vóór 1 september 2007. Reguliere pachtcontracten van 1 september 2007 en later, volgen de regionorm.

Meer lezen?

De hoofdlijn voor het berekenen van de pachtnormen is hiervoor beschreven.

Voor meer achtergrondinformatie verwijs ik u naar het genoemde rapport van Wageningen Economic Research.

Meer weten over pacht? Lees dan op onze website bij de pagina Pacht en Grondgebruik meer hierover. Of neem contact met ons op.

Streep door box 3-heffing: taai, maar niet saai!

Geschreven door Fleur Varin op 7 februari 2022. Gepost in Beheer agrarisch vastgoed en landgoederen, Beleggen en investeren in landbouwgrond, Rentmeesterschap.

De Hoge Raad, box 3 en de particuliere grondeigenaar: taai, maar niet saai!

Inleiding en effect voor verpachters

De Hoge Raad heeft recent een streep gezet door de box 3-heffing voor de jaren 2017 en 2018 voor ongeveer 60.000 belastingplichtigen. Het fictieve rendement sluit niet aan bij het daadwerkelijke rendement. Bij een grote groep verpachters is dit effect ook zichtbaar. Het zal een taai verhaal blijken, maar niet saai!

Hoe zat het ook al weer?

In een ver verleden werd het vermogen getroffen door de vermogensbelasting. Dat systeem gold tot 2001. Destijds waren in dat systeem de inkomsten uit vermogen (denk bijvoorbeeld aan dividend en pacht) belast, maar de vermogenswinsten (bijvoorbeeld van aandelen of grond) onbelast.
In 2001 kwam de boxen-systematiek en werd box 3 belangrijk voor het vermogen van mensen. Er werd een fictief rendement van 4% op het gehele vermogen geïntroduceerd. Daar ging dan weer een heffing overheen van 30%. Dat is per saldo 1,2% heffing in box 3 over het vermogen boven de vrijstelling.
In 2017 werd de grondslag voor box 3 aangepast. Een belangrijke aanleiding was de dalende rente op spaargelden. Het effect was dat er diverse rendementen werden verondersteld bij diverse soorten beleggingen. Per vermogensklasse werd er een veronderstelde verdeling ingevoerd tussen spaargeld en beleggingen. Daar hoorde dan een fictief rendement bij.

Bent u er nog?

Recente uitspraak van de Hoge Raad

Kort gezegd haalt de Hoge Raad een streep door de grondslag van box 3.

De fiscus gaat er ten onrechte vanuit dat een belastingplichtige via een vaste sleutel het vermogen verdeelt over sparen en beleggen. In de voorgelegde casus bleek dat onredelijk uit te pakken. De Hoge Raad constateert dat de fictieve heffing ver afstaat van het daadwerkelijk genoten rendement. Het fictieve stelsel van na 2017 perkt de vrijheid in om over eigendom te beschikken. In de voorgelegde casus beschermde de Hoge Raad de belastingplichtige via rechtsherstel. Dat rechtsherstel hield in dat er over de jaren 2017 en 2018 alleen over het werkelijke rendement geheven mag worden.

Hoe loopt dat nu verder?

Twee elementen worden belicht:

De uitspraak legt duidelijk bloot dat box 3 rammelt. Het is aan het licht gekomen via een zogenaamde ‘massaalbezwaarprocedure’. Dit zou gaan om ongeveer 60.000 belastingplichtigen. Voor deze groep zal er over die jaren een aanpassing moeten komen op hun aangifte. Stel dat je niet bij die 60.000 hoort, dan kom je niet (of niet direct) in aanmerking voor herstel. Er wordt gesteld dat als je geen bezwaar hebt gemaakt, dat je je recht op aanpassing hebt verspeeld. Hierover zal in de politiek nog een noot gekraakt moeten worden.
Dat box 3 aan revisie toe is, is na deze commotie wel duidelijk. De politiek is aan zet om te kijken hoe de rendementen belast moeten worden. Daar gaan we dus nog wel meer over horen.

Praktijkvoorbeeld van de particuliere verpachter in Box 3

Om te laten te zien waar de schoen wringt, een voorbeeld uit de praktijk.

De Belastingdienst geeft jaarlijks een handleiding uit met hierin de waardering van verpachte gronden in box 3. Wanneer u aangifte doet van inkomstenbelasting, dient u de waarde op te geven van bezittingen in box 3, zoals verpachte gronden.

De Belastingdienst werkt hierbij met vastgestelde normwaarden voor landbouwgebieden (totaal 65) gelegen in Nederland. De Hoeksche Waard is bijvoorbeeld een gebied met een dergelijke norm.

Toepassing normwaarden

waardering voor verpachte gronden in box 3;
voor gronden in gebruik als grasland of akkerland;
op de normwaarden zijn ook uitzonderingen van toepassing.

Niet-eindige pacht en eindige pacht
De pachtvormen kunnen we verdelen in:

Niet-eindige pacht (reguliere pacht met looptijd > 20 jaar);
Eindige pacht (geliberaliseerde pacht en erfpacht).

De praktijk in het kort
We nemen als voorbeeld een particulier verpachter in box 3 met grond in de Hoeksche waard voor het jaar 2020. De grond is uitgegeven in niet-eindige (reguliere) pacht met een oppervlakte van 40 ha.

Nederland is verdeeld in veertien pachtprijsgebieden. Het pachtprijsgebied in dit voorbeeld is het Zuidwestelijk akkerbouwgebied met een pachtprijs van € 377,00 per ha per jaar.

De werkelijke netto pachtopbrengst is € 13.380,00. Houd dit bedrag even goed in gedachten.

Belasting
De gronden vallen, volgens de normwaarden per 1 januari 2020, in Landbouwgebied ‘Voorne-Putten-Hoeksche Waard’.

Normwaarde per hectare: € 66.500,00.

Doordat de grond valt onder ‘niet-eindige pacht’ mag je voor box 3 uitgaan van 60% van de genoemde normwaarde = € 39.900,00 per ha.
Totaal: € 1.596.000,00 op basis van 40 ha.

Ongeacht de hoogte van de pachtinkomsten en de kosten betaal je in box 3 een vaste heffing afhankelijk van het vermogen. Om die heffing te bepalen moet je uitgaan van een forfaitair rendement. Over dat rendement betaal je een belastingpercentage van 31%. Dat levert dan per saldo een effectieve belastingdruk op variërend van 0,59% tot 1,76%.

In dit praktijkvoorbeeld is de gemiddelde belastingdruk 1.51%.

Om dit vast te stellen dient er een aantal berekeningen plaats te vinden waarbij de uitkomst is:

Belastbaar vermogen:	€ 1.546.000,00
Gemiddeld rendement volgens Belastingdienst:	€ 75.362,00
Belasting in box 3:	€ 23.385,00

Conclusie: opbrengsten lager dan belastingheffing
Uit dit voorbeeld blijkt dat de werkelijke netto pachtopbrengsten (€ 13.380,00) lager zijn dan het berekende rendement van dit vermogen (€ 75.362,00) in box 3. In dit voorbeeld wordt dan ook € 61.982,00 meer rendement in de heffing betrokken dan het werkelijke rendement!

De werkelijke behaalde opbrengsten op basis van de pacht zijn lager dan de berekende en betaalde belastingheffing in box 3.
Dat verschil is in dit geval € 23.385,00-/-€ 13.380,00= € 10.005,00!

Bij deze berekeningen is geen rekening gehouden met waardeaangroei, daar deze pas tot uitdrukking komt bij verkoop.

De overheid heeft nog niet gereageerd op welke wijze het arrest toegepast gaat worden in de praktijk. Die toepassingswijze moet nog volgen.

Bezwaar maken op de definitieve belastingaanslag lijkt steeds meer kans van slagen te krijgen. Ik zeg doen!

Heeft u vragen over dit onderwerp? Neemt u dan gerust contact op.

Geschreven door Schil Herweijer (gepensioneerd) en Frank Veeke

Met uw bezit inspelen op duurzaamheidsthema’s

Geschreven door Fleur Varin op 7 februari 2022. Gepost in Pacht en grondgebruik, Rentmeesterschap.

De manier waarop wij omgaan met de aarde is een veelbesproken onderwerp. Niet alleen staan milieu en duurzaamheid hoog op de politieke agenda, bij steeds meer grondeigenaren en grondgebruikers groeit het besef dat wij met elkaar verantwoordelijk zijn voor het gebruik, en daaraan gekoppeld, de kwaliteit van grond.

Vitale bodem gezamenlijk doel grondgebruiker en grondeigenaar

In de afgelopen decennia is het grondgebruik vooral gericht geweest op verhoging van het opbrengend vermogen: de grondgebruiker vraagt van de grond het maximale aan opbrengst en de grondeigenaar vraagt hiervoor in ruil de maximale pachtopbrengst. Dit intensieve grondgebruik heeft er in een aantal situaties toe geleid dat het tegenovergestelde resultaat behaald werd: de opbrengsten van de grond en, daaraan gekoppeld de pachtprijzen, zijn minder geworden.

De grondgebruiker en de grondeigenaar dragen samen de verantwoording voor een vitale bodem. Immers een vitale bodem is vruchtbaar, geeft ruimte aan biodiversiteit, is minder ziektegevoelig, bergt water en houdt voedingsstoffen en CO₂ vast. Een vitale bodem is daarnaast nodig om klimaatverandering het hoofd te kunnen bieden, de kwaliteit van het grond- en oppervlaktewater te verbeteren en wateroverlast en verdroging tegen te gaan.

Groeiende belangstelling voor duurzaam grondgebruik

De agrarische sector komt de laatste tijd veel negatief in het nieuws en staat als gevolg van actuele thema’s als stikstof en verlies van biodiversiteit onder druk. Naast alle negatieve aandacht is het positief dat er een groeiende belangstelling vanuit de sector te zien is om zich in te zetten voor een meer duurzame manier van grondgebruik.

Zowel de grondeigenaar als de grondgebruiker blijken in de praktijk vaak bereid te zijn om onder voorwaarden mee te werken aan duurzaam grondgebruik. In overleg kunnen grondeigenaar en grondgebruiker afspraken maken over de manier waarop de grond gebruikt wordt. Slechts in een beperkt aantal gevallen zijn duurzaamheidseisen afdwingbaar. Een voorbeeld van een afdwingbare duurzaamheidseis is een verbod op het gebruik van glyfosfaat in geliberaliseerde pachtovereenkomsten met een duur van 1 jaar.

Voorbeelden van in overleg overeen te komen maatregelen en voorwaarden die zullen leiden tot duurzaam grondgebruik zijn:

het niet scheuren van grasland;
het inrichten van akkerranden/keverbanken;
maaien binnen een afgesproken periode, bijvoorbeeld na het broedvogelseizoen;
het inzetten op het weerbaarder maken van planten tegen ziekten en ongedierte door ‘strokenteelt’ toe te passen.

Aan de slag met duurzame gronduitgifte

Voor de agrarisch ondernemers is het gebruik van grond van essentieel belang. Onderdeel van de bedrijfsvoering is dat zij zelf bepalen hoe de grond gebruikt wordt.

Wanneer er met het oog op verduurzaming het voornemen is om nieuwe voorwaarden te verbinden aan het grondgebruik, is het raadzaam om dat van tevoren goed door te spreken met de huidige gebruiker of potentiële nieuwe gebruiker. Persoonlijk contact met de gebruikers, inventarisatie van wensen ten aanzien van het gebruik en de bereidheid om op vrijwillige basis mee te werken aan verduurzaming, vormen het begin van het verduurzamingsproces.

Wat heeft de grondeigenaar te bieden in ruil voor duurzaam grondgebruik?

Bij het afsluiten van geliberaliseerde overeenkomsten of erfpachtovereenkomsten is de prijs voor het gebruik van de grond, punt van onderhandeling. Om een stap naar een meer duurzame manier van grondgebruik te zetten, is initieel een investering nodig van zowel de grondgebruiker als de grondeigenaar.

In dit kader kan het zinvol zijn om een vaste prijs per hectare in combinatie met een korting op de pachtprijs voor optionele maatregelen, overeen te komen. De gebruiker krijgt de grond in gebruik tegen een vaste prijs, bepaalt zelf welke maatregelen passen bij zijn bedrijfsvoering en kiest zelf welke korting van toepassing is.

Overwater en de praktijk

Een duurzame bedrijfsvoering wordt inmiddels steeds vaker gestimuleerd door een korting op de pachtprijs te geven. Daarnaast zien wij in de praktijk onder voorwaarden de bereidheid om een korting op de canon te geven vanaf het moment dat grond voor het verkrijgen van de Skal certificering de omvorming ingaat.

Bent u geïnteresseerd in de mogelijkheden van uw bezit en duurzaam grondgebruik? Door toepassing van zowel praktische als theoretische kennis kan Overwater zorgdragen voor het opstellen van contracten met de juiste balans, zodat grondgebruiker en grondeigenaar samen verantwoording dragen voor een vitale bodem. Neem gerust contact op.

Een kijkje in het leven van onze medewerkers buiten Overwater – Jolanda Smits

Geschreven door Fleur Varin op 7 februari 2022. Gepost in Rentmeesterschap, Taxatie, Vastgoedadvies.

Ik zal mezelf kort voorstellen: mijn naam is Jolanda Smits, ik woon in Strijen en werk sinds 1990 bij Overwater.

Ik neem al jaren met veel plezier de totale administratie voor mijn rekening. Ik zorg ervoor dat alle financiële gegevens tijdig, correct en overzichtelijk worden verwerkt. Dit doe ik fulltime.

Naast mijn werkzaamheden voor Overwater Rentmeesterskantoor ben ik actief in ons familiebedrijf Smits Transport & Logistiek, gevestigd aan de Keizersdijk in Strijen. Op donderdagavond, vrijdagavond en zaterdagochtend ben ik daar te vinden. Meestal duik ik ook daar in de cijfers, maar als het nodig is doen we alle voorkomende werkzaamheden.

In mijn vrije tijd ben ik lid van de drumband in ‘s-Gravendeel waar we regelmatig optredens verzorgen tijdens diverse festiviteiten. Verder breng ik ook graag tijd door met mijn ouders, drie zussen en familie. Ik houd van skiën, lezen en van tijd tot tijd lekker shoppen.

Van tuinderij naar transport en logistiek

Smits Transport & Logistiek is een echt familiebedrijf. Met de hele familie werken wij al vier generaties (sinds 1929) vol overgave aan ons bedrijf, dat ooit begonnen is als tuinderij met vervoer van eigen verse producten. Wij zijn inmiddels uitgegroeid naar een bloeiend transport- en logistiekbedrijf, gespecialiseerd in opslag, distributie en vervoer van levensmiddelen.

Sinds 1 januari 2009 staat de vierde generatie aan het roer: mijn zussen Carolien en Sandra en mijn neef Willem. Ook zus Krista is parttime actief in het bedrijf. De hele familie is enorm betrokken bij het bedrijf en bij alle medewerkers die vaak al jarenlang bij ons werken.

Sinds 2020 is ons geconditioneerd distributiecentrum flink uitgebreid van 1.500 m² naar 5.500 m². Hier is ruimte voor 4.500 pallets, verdeeld over verschillende temperatuurzones. Klaar voor een succesvolle toekomst in transport en logistiek voor onder andere de food-branche.

Paralellen Overwater en Smits

Mijn boekhoudkundige kennis en ervaring door de jaren heen kan ik zowel bij Overwater als bij Smits inzetten. Beide bedrijven zijn van origine familiebedrijven die kwaliteit en organisatieontwikkeling hoog op de prioriteitenlijst hebben staan. Kwaliteit is mensenwerk. Daarom investeren beide bedrijven in hoogwaardig personeel. Tevens is de betrokkenheid bij de opdrachtgevers groot.

De afwisseling tussen de zakelijke dienstverlening en de transportbranche maken mijn werkzaamheden afwisselend en boeiend. Ik hoop dit dan ook nog jaren te blijven doen!

Opkoopregeling stikstof

Geschreven door Fleur Varin op 7 februari 2022. Gepost in Stikstof, opkoop en onteigening, Vastgoedadvies.

Eind augustus 2021 kondigde het ministerie van Landbouw, Natuur en Voedselkwaliteit twee regelingen uit het pakket maatregelen van de structurele aanpak stikstof aan:

de Landelijke beëindigingsregeling veehouderijen;
de tweede tranche van de Maatregel Gerichte Opkoop.

En zoals vaak bij overheidsdocumenten hebben beide regelingen ook weer een afkorting, respectievelijk Lbv en MGO gekregen.

De beide opkoopregelingen zijn gericht op het bijdragen aan de resultaatsverplichting uit de Wet stikstofreductie en natuurverbetering (Wsn).

Landelijke beëindigingsregeling veehouderijen (Lbv)

De Lbv is een generieke landelijke subsidieregeling, waarbij bedrijven vrijwillig tegen een vaste vergoeding een of meerdere bedrijfslocaties kunnen sluiten. De regeling is gericht op gereguleerde veehouderijbedrijven met rechten zoals melkvee, pluimvee en varkens.

Maatregel Gerichte Opkoop (MGO)

De Maatregel Gerichte Opkoop is een regeling gericht op het opkopen van de bedrijven die de grootste stikstofbelasting geven (piekbelasters). Voor de MGO komen naast melkvee, varkens- en pluimveebedrijven ook kalveren- en geitenhouderijen in aanmerking.

De Lbv en MGO zijn beide primair gericht op het realiseren van een structurele, blijvende reductie van de stikstofbelasting op stikstofgevoelige en overbelaste Natura 2000-gebieden. Met de gerichte opkoop wordt ingezet op het bereiken van meerdere nevendoelen zoals klimaatbestendiger maken van verdrogingsgevoelige gebieden en het vergroten van de kwaliteit van de leefomgeving in de brede zin.

Uit de saneringsregeling varkenshouderij heeft het ministerie haar les getrokken dat de aanmelding van bedrijven niet 1:1 ook daadwerkelijk tot stoppende bedrijven leidt. Vaak is de keuze voor het stoppen (nog) niet gemaakt bij het aanmelden voor een dergelijke ‘stoppersregeling’. Dat is ook de reden dat er waarschijnlijk een langere beslisperiode zal gaan gelden (6 maanden) waarbinnen ondernemers hun keuze tot stoppen kunnen maken. Tegelijkertijd kan de ondernemer op onderzoek uitgaan voor eventuele herbestemming van de locatie.

De Landelijke beëindiging veehouderijlocaties zal naar verwachting in het voorjaar 2022 worden afgekondigd. Daarbij zullen, zoals de minister aankondigde, bedrijven met een zeker niveau van stikstofdepositie op een stikstofgevoelig of overbelaste Natura 2000-gebieden in aanmerking komen. Eén van de voorwaarden bij deelname houdt in dat de aanwezige productierechten ingeleverd moeten worden. Een verplichte verkoop van landbouwgrond, zoals eerder aangekondigd, lijkt vooralsnog geen plicht te worden. Ook een beroepsverbod, zoals eerder gesteld in de eerste tranche, zal naar alle waarschijnlijkheid gewijzigd worden opgenomen.

Vraagstukken

Wat is de impact van de regelingen voor de agrarische veehouderij in Nederland en in het bijzonder het landelijk gebied?

Vooropgesteld moet worden dat de overheid bereid is om met de beide regelingen en de aangekondigde vergoedingen in het regeerakkoord de portemonnee flink te trekken. Het vrijmaken van € 720 miljoen in voorjaar 2022 (en bij overtekening aan te vullen met € 250 miljoen) voor de opkoop/beëindiging en vervolgens nog eens € 250 miljoen voor de tweede tranche is aanzienlijk. ‘Het opkopen mag wat kosten’.

Dragen de vergoedingen uiteindelijk wel bij aan het doel? Want wat als de veehouderij sterk is afgebouwd en de stikstofdepositie niet/nauwelijks aantoonbaar is gedaald? Welk alternatief is er dan? De vraag is: wat gaat de overheid met deze aanzienlijke bedragen willen en kunnen kopen? Is de Nederlandse veehouderij wel genegen om vervroegd het bedrijf te staken in ruil voor geld? Waarom zal een veehouder nu plots wel een verkoopbesluit nemen? En vergist de overheid zich niet in een gedachte dat met geld alles goed te maken is? Kan de overheid niet beter inzetten op stimuleren van innovaties en aansturen op bedrijfsverplaatsingen naar gebieden met minder beperkingen?

Behoud sector

De Nederlandse veehouderijsector is in staat een hoogwaardig voedselpakket te produceren en ik vind dat we dat moeten koesteren. Om toekomst te blijven bieden aan de veehouderij is het urgenter om in te zetten op de blijvende en jonge ondernemers en hen met innovaties te ondersteunen. Een sterke sector is in staat zelfstandig te innoveren en toekomstbestendig te zijn. Van een afbrokkelende sector kan dat niet worden verwacht.

Diepe zakken en strategie

Door onze grote betrokkenheid in het landelijk gebied kunnen we ons goed voorstellen dat de diepe zakken van de overheid nauwelijks impact hebben als er geen toekomstperspectief is voor de ondernemer. Een veehouder is een zelfstandig ondernemer en maakt veelal zijn eigen bedrijfskeuzen op basis van wet- en regelgeving. En hij/zij zal zich niet snel laten verleiden door alleen (hoge) vergoedingen.

Een ondernemer zal zijn afwegingen maken over wat is de waarde/residu van de vergoeding, hoe ga ik na het beëindigen van het bedrijf een boterham blijven verdienen, wat zijn alternatieven voor de locatie en wil ik dat? Ben ik bereid mijn zelfstandig agrarisch ondernemerschap op te geven?

Wij zijn vaak in gesprek met ondernemers over hun strategie en dan komen de voornoemde vragen aan de orde. We weten als geen ander dat stoppen een ‘rijpingsproces’ is, waarbij het besluit niet overhaast genomen wordt. Ik denk dat dit wordt onderschat door de overheid.

Gewenste aanvullingen regelingen

Juist voor de agrarische bedrijven die willen blijven bestaan, maar mogelijk op een andere plaats of in een andere regio, zou in mijn optiek door de ministers Staghouwer en Van der Wal-Zeggelink veel meer ingezet moeten worden.

Ook de omschakeling naar een ander soort agrarisch bedrijf dient tot de (fiscale) mogelijkheden te behoren.

Tot slot zou de beëindigingsregeling ook voor bedrijven van toepassing moeten worden die niet bij een Natura 2000-gebied gevestigd zijn. Op die manier kunnen ze vervangende locaties zijn voor bedrijven die verder willen en voor Stikstofreductie elders moeten verplaatsen.

Volledige schadeloosstelling

Voor die verplaatsingen/reconstructies is het noodzakelijk dat de overheid de ondernemer op basis van een volledige schadeloosstelling vergoedt zonder daar een beroepsverbod voor op te nemen. Juist een bedrijfsverplaatsing naar een landbouwgebied verder weg van een Natura 2000-gebied draagt bij aan de afname van de berekende stikstofdeposities op Natura 2000-gebieden. Daardoor blijft de veehouderijsector een daadkrachtige sector met voldoende perspectief, volop arbeidsgelegenheid en invulling van het landelijk gebied in Nederland.

Overwater Rentmeesterskantoor kan door haar expertise van bedrijfsverplaatsingen, schadeloosstellingen en kennis van het landelijk gebied hier een meerwaarde bieden. Door het over en weer elkaar vertrouwen, te klankborden en te komen tot een gezamenlijke strategie met een tijdspad wordt uitvoering gegeven aan een bedrijfskeuze.

We zijn reeds betrokken bij diverse bedrijfsverplaatsingen en willen graag andere veehouders deskundig adviseren met de aankomende regelingen.

Voor meer informatie kunt u contact opnemen met Arno Huysmans en Julian Bartels.

Jacht in Nederland

Geschreven door Fleur Varin op 7 december 2021. Gepost in Pacht en grondgebruik, Rentmeesterschap.

Op het moment dat ik deze blog schrijf is het eind november 2021 en zonder meer herfstachtig buiten: regen, wind en zo nu en dan een verdwaalde natte sneeuwvlok zijn het weerbeeld van vandaag. Hoewel de herfst niet mijn favoriete seizoen is, ben ik ook in dit seizoen graag buiten om te sporten en om te jagen.

Ik realiseer mij dat jacht een complex onderwerp is dat regelmatig tot felle discussies leidt tussen voor- en tegenstanders. Voor veel mensen is de jacht een onbekend onderwerp en omdat onbekend vaak onbemind maakt, schrijf ik deze blog, die niet bedoeld is om de discussie te voeden, maar om in te gaan op de wet- en regelgeving over jagen in Nederland.

Waar in de wet zijn de rechten en plichten over het jachtrecht geregeld?

De rechten en plichten met betrekking tot de jacht, het beheer en de schadebestrijding zijn geregeld in de Wet natuurbescherming (Wnb) in de artikelen 3.12 en verder. De Wnb is op 1 januari 2017 in werking getreden. Deze wetgeving ziet niet alleen op de jacht, maar ook op het duurzaam beheren van in het wild levende dieren en de regelgeving omtrent de schadebestrijding.

Van wie is het jachtrecht?

Het recht om te jagen komt toe aan de eigenaar van de grond. De eigenaar van de grond kan het jachtrecht verhuren, maar is hiertoe alleen gerechtigd als de grondgebruiker (pachter) toestemming geeft of als in de (erf)pachtovereenkomst de verhuur van het jachtrecht aan de eigenaar is voorbehouden.

Op welke soorten is jacht toegestaan?

In de wet wordt onderscheid gemaakt tussen jacht enerzijds, en beheer van soorten en schadebestrijding anderzijds. Een jager mag alleen jagen op de vijf wildsoorten die genoemd worden in de Wnb, in het daarvoor vastgestelde jachtseizoen:

fazant van 15-10 t/m 31-12 (hen) of 31-01 (haan)
konijn van 15-08 t/m 31-01
houtduif van 15-10 t/m 31-01
haas van 15-10 t/m 31-12
wilde eend van 15-08 t/m 31-01

Een jager mag oogsten uit de natuur, maar alleen als de populatie van de betreffende wildsoort het toelaat. Beschermde dieren mogen alleen worden gedood als er een in de wet genoemd belang dreigt te worden geschaad, denk daarbij aan de volksgezondheid of openbare veiligheid.

Beheer van soorten en schadebestrijding

Zoals hiervoor opgemerkt zijn jacht, en beheer en schadebestrijding niet hetzelfde. Het opsporen en doden van dieren om (verdere) schade aan gewassen, natuur en om veiligheidsrisico’s te voorkomen wordt gezien als beheer en schadebestrijding. Voor het in het seizoen mogen jagen op de vastgestelde wildsoorten is de dreiging van schade en of een veiligheidsrisico niet noodzakelijk.

Het recht om te jagen vastleggen in een jachthuurovereenkomst

De overeenkomst voor de huur van het jachtrecht wordt schriftelijk aangegaan voor een minimale periode van zes jaar en een maximale periode van twaalf jaar. In de overeenkomst is een tegenprestatie voor het verkrijgen van het jachtrecht opgenomen. Een tegenprestatie is een vereiste voor een geldige overeenkomst. Zagen we vroeger de postbode rond de Kerstdagen nog voorbij fietsen met een haas aan zijn stuur op weg naar het adres waar de tegenprestatie moest worden afgeleverd, draait het tegenwoordig toch vooral uit op een tegenprestatie in geld.

Wanneer heb ik een jachtveld?

De Wnb stelt eisen aan de afmetingen waaraan een jachtveld dient te voldoen. Het jachtveld moet een aaneengesloten oppervlakte hebben van tenminste 40 hectare per jachthouder. In dat veld moet een cirkel kunnen worden getrokken met een straal van ten minste 150 meter. Ook het water waarvan het jachtrecht gehuurd wordt mag meegerekend worden bij de oppervlakteberekening. Water breder dan 10 meter vormt alleen een scheiding, indien het jachtrecht niet verhuurd is aan de jachtrechthouder. Een autosnelweg vormt altijd een scheiding in een jachtveld, een spoorlijn daarentegen weer niet.

Een jachtveld ligt per definitie buiten de bebouwde kom, wat niet wegneemt dat er situaties denkbaar zijn waarbij beheer en schadebestrijding binnen de bebouwde kom worden toegestaan, denk hierbij aan schade door konijnen op begraafplaatsen of sportcomplexen. In dit geval mag de schade bestreden worden met fretten en buidels.

Wanneer mag ik jagen?

Is het dan zo dat iedereen die eigenaar is van een buiten de bebouwde kom gelegen aaneengesloten oppervlakte van ten minste 40 hectare met een geweer mag jagen? Nee, om te mogen jagen moet aan een aantal voorwaarden voldaan worden. De aanvrager van een jachtakte moet ten minste 18 jaar oud zijn, in het bezit zijn van een jachtdiploma en in de gelegenheid zijn om te jagen, hetzij door het huren van een eigen jachtveld, hetzij met toestemming van een bevriende jager, én een jachtaansprakelijkheidsverzekering hebben. Daarnaast moet de aanvrager van onbesproken gedrag zijn.

Jacht als onderdeel van het rentmeesterschap

Over jacht als onderdeel van grondbezit en grondgebruik adviseert ons kantoor graag. Kennis van wet- en regelgeving wordt gecombineerd met praktische jachtkennis en jachtervaring en leidt in de praktijk tot een gedegen en weloverwogen advies, waarbij de belangen van alle partijen worden meegewogen.

Ministerie verwacht voorstel voor vernieuwd pachtrecht in Q1 2019. Lees over het ontstaan, onderhandelingen en knelpunten.

Geschreven door Fleur Varin op 7 december 2021. Gepost in Grondverwerving voor gebiedsontwikkeling, Vastgoedadvies.

De woningmarkt staat onder druk. Minister Ollongren
heeft uitgesproken dat er tot 2030 op basis van de bevolkingsgroei minimaal 600.000 nieuwe huizen moeten worden gebouwd. Verschillende onderzoeksbureaus geven zelfs aan dat dit oploopt naar 1.000.000 woningen.

De minister geeft voorrang aan binnenstedelijke transformatie van onder andere bedrijventerreinen en oude havens. Op basis van het in 2017 verschenen onderzoek van Brink Management (De reële transformatiepotentie in bestaand bebouwd gebied) is duidelijk dat alleen binnenstedelijke ontwikkeling onvoldoende is om te voorzien in de vraag naar woningen.

De randen van het stedelijk gebied komen om deze reden steeds meer in beeld als toekomstige locaties voor woningbouw. De stad gaat in deze gebieden over in het landelijk/agrarisch gebied. Doordat er vaak al sprake is van (agrarische) bebouwing kijken gebiedsontwikkelaars en gemeenten als eerste naar deze gebieden om te transformeren naar woongebied. In het afgelopen jaar is Overwater meermaals betrokken geweest bij grondverwerving door een gebiedsontwikkelaar.

Hoe werkt zo’n grondverwervingstraject nu eigenlijk?

Allereerst is het belangrijk om te beseffen dat de verwervende partij en de verkopende partij totaal verschillende belangen hebben. De gebiedsontwikkelaar ziet de gronden, of het te verwerven bedrijf, als middel om te komen tot een gebiedsontwikkeling, terwijl de agrariër in veel gevallen een deel van zijn levenswerk gaat verkopen. Afhankelijk van de levensfase van de ondernemer weegt de mogelijkheid om het bedrijf voort te zetten soms zwaarder dan de laatste euro. Waarbij meer euro’s een bedrijfsverplaatsing uiteraard wel beter mogelijk maakt.

Om inzicht te krijgen in de verschillende belangen wordt in een grondverwervingstraject eerst gestart met een gebiedsonderzoek. Dit deel betreft voornamelijk deskresearch. Als eerste wordt het gebied gedefinieerd op basis van de wens van de opdrachtgever. Vervolgens wordt in kaart gebracht wie de eigenaren zijn, welke andere belanghebbenden er in het gebied zijn, of er kabels en leidingen door het gebied lopen en welke percelen of bedrijven het meest kansrijk zijn voor verwerving. Op basis van deze deskresearch wordt een strategie voorgesteld aan de opdrachtgever.

In overleg met de opdrachtgever wordt contact gezocht met de eigenaren van de te verwerven gronden. Het hoofdonderwerp in het eerste gesprek is het belang van de grondeigenaar. Wil hij of zij zijn gronden wel verkopen? Zijn er mogelijkheden voor verplaatsing? Indien er sprake is van een bedrijf: zijn er opvolgers? Wat is de bedrijfsstrategie? Hoe kunnen we elkaar helpen?

Doordat we veelvuldig in het buitengebied actief zijn en een groot agrarisch netwerk hebben, zijn we in staat om juist die oplossing te bedenken die in eerste instantie niet voor de hand ligt maar wel voor beide partijen het beste is.

Indien er na het eerste gesprek voldoende aanknopingspunten zijn om met elkaar verder te praten, wordt een vervolggesprek gepland waarbij er ook een opname plaatsvindt voor de waardering van de gronden en/of gebouwen. Hierbij wordt gewaardeerd op basis van de huidige bestemming en rekening gehouden met een verwachtingswaarde. De opdrachtgever krijgt op deze manier inzicht in het risico dat hij neemt op het moment dat er daadwerkelijk gekocht wordt.

Vervolgens start het onderhandelingstraject. In veel gevallen schakelt de grondeigenaar hiervoor ook een adviseur in. Onderwerpen die in dit traject onder andere aan bod komen zijn: koopprijs, eventuele nabetaling, vervangende locatie, voortgezet gebruik, wijze van oplevering, moment van oplevering, bodemonderzoeken, aanvullende onderzoeken, te stellen zekerheden en wijze van betalen. Indien partijen op hoofdvoorwaarden een akkoord bereiken wordt de koopovereenkomst uitgewerkt waarin alle voorwaarden en specifieke zaken met betrekking tot het verkochte worden vastgelegd. Deze overeenkomst wordt tevens ingeschreven in het Kadaster.

Afhankelijk van de afspraken in de koopovereenkomst wordt het verkochte binnen een korte termijn geleverd via een notaris. In de leveringsakte wordt uitvoering gegeven aan hetgeen is vastgelegd in de koopovereenkomst. De opdrachtgever verkrijgt de grond voor zijn toekomstige ontwikkeling en de verkoper krijgt, afhankelijk van het onderhandelingsresultaat, een vervangende locatie, vervangende grond of geld en eventueel een beperkt voortgezet gebruik van de locatie.

Rol Overwater rentmeesterskantoor

Vanuit Overwater begeleiden we het hele traject rondom grondverwerving. Van de eerste intentie tot aan de levering bij de notaris. Een persoonlijke benadering, begrip voor beide partijen en het zoeken naar een passende oplossing voor beide partijen zijn vaak de sleutel tot een succesvolle verwerving.

De dienstverlening van Overwater stopt niet op het moment dat de levering heeft plaatsgevonden. Tot aan de voorgenomen ontwikkeling kan de grond nog agrarisch gebruikt worden. Via onze dienst beheren grondposities ontwikkelaars wordt de betreffende locatie goed onderhouden en bij recht op voortgezet gebruik, contact gehouden met de verkoper.

Wilt u meer weten over de diensten van Overwater op het gebied van grondverwerving voor toekomstige gebiedsontwikkeling? Neem dan gerust contact met mij op.

Stikstof: Samenwerken!

Geschreven door Fleur Varin op 7 december 2021. Gepost in Stikstof, opkoop en onteigening, Vastgoedadvies.

Het onderwerp stikstof houdt zowel de agrarische sector als de sectoren gebiedsontwikkeling, bouw en infrastructuur in zijn greep. De overheid introduceert steeds weer nieuwe plannen om de impasse op te lossen. Tot nu toe met wisselend resultaat. Wat ons daarbij opvalt, is dat er weinig met elkaar gepraat wordt. De overheid lijkt alles op eigen houtje te bedenken en zorgt daarmee voornamelijk voor ergernis in de agrarische sector door steeds nieuwe ‘opkoopregelingen’ te introduceren. Ook de term ‘onteigening’ is al gevallen. De marktpartijen vanuit de gebiedsontwikkeling kijken in veel gevallen naar de gemeente. Die moet immers het bestemmingsplan vaststellen, maar dat gaat niet zonder een vergunning volgens de Wet natuurbescherming (Wnb) of een vrijstelling in het kader van de Wnb. Wij zien samenwerken als kans voor oplossing van deze uitdaging!

Overbelasting Natura 2000-gebieden

Vooropgesteld: De overbelasting van Natura 2000-gebieden is een probleem van ons allemaal. Dit probleem lost niet vanzelf op en we zullen ervoor moeten zorgen dat we op zijn minst voldoen aan de Europese wetgeving. Goed rentmeesterschap is hier vereist. Uiteraard kunnen we discussie voeren over het nut en de noodzaak en over de berekeningswijze van de depositie. Deze discussie helpt echter niet om het probleem op te lossen.

Samenwerken voor een oplossing

Naar onze mening kan er beter samengewerkt worden tussen de verschillende sectoren, in plaats van langs elkaar heen oplossingen te bedenken, die niet aansluiten op de praktijk. Vanuit onze praktijk zien we dat er ruim voldoende aanbod van stikstof is vanuit de agrarische sector. De wil om te innoveren of te verplaatsen is er vanuit de agrarische sector echt wel, om op die wijze bij te dragen aan een oplossing. Dat kost geld en naar onze mening mag de desbetreffende agrariër er ook wel wat meer aan overhouden dan alleen een schadeloosstelling. Hij of zij is immers degene die de stal moet verbouwen, het risico draagt of het familiebedrijf moet verplaatsen of beëindigen.

We pleiten hiermee niet voor een ongecontroleerde handel in emissierechten, maar wel voor een betere verdeling van de middelen die nodig zijn voor het samen oplossen van het probleem. Gericht op innovatie, daadkracht en duidelijkheid voor de betrokken partijen. Onze ervaring is dat gebiedsontwikkelaars hier ook voor openstaan, mits ook toegestaan door de overheid. De overheid kan hier een regisserende rol innemen.

Kennis en ervaring

We leren ook steeds meer over de voorwaarden waaraan afspraken tussen partijen moeten voldoen. Zo zien we in de uitspraak van 1 september 2021 (ECLI:NL:RVS:2021:1960) aan welke voorwaarden de overeenkomsten moeten voldoen. Daarnaast wordt steeds meer duidelijk waar stikstofbronnen aan moeten voldoen om deze in te kunnen zetten ten behoeve van intern of extern salderen.

Inmiddels hebben we binnen ons kantoor veel ervaring opgedaan op het gebied van dit onderwerp en leveren we graag een bijdrage aan de samenwerking tussen de verschillende belanghebbenden. Voelt u zich daarom vrij om ons te benaderen met vragen over stikstof.

* Website URL

* Website URL