Auteur: Fleur Varin

Verslechtering voor natuur en portemonnee door slot op vergunningverlening

Geschreven door Fleur Varin op 6 maart 2023. Gepost in Stikstof, opkoop en onteigening, Vastgoedadvies.

Het provinciebestuur van Noord-Brabant heeft besloten de vergunningverlening met extra stikstofdepositie op Natura 2000-gebieden stil te leggen. Voor hoe lang deze (tijdelijke) stop geldt, is op dit moment nog onbekend.

Het is te verwachten dat de tijdelijke vergunningenstop een behoorlijke impact op de BV-Brabant zal hebben. In mijn optiek zullen we economische en maatschappelijke belangen moeten koesteren. Het vestigingsklimaat voor ondernemers wordt er met dit besluit niet bepaald eenvoudiger op en kost de maatschappij mogelijk veel geld.

Mijns inziens is de bestuurlijke keuze om de vergunningverlening aan banden te leggen een paniekreactie met veel negatieve impact en wel om de volgende redenen.

Afroming van 30% naar 40%

In heel Nederland geldt een afromingspercentage van 30% bij vergunningsaanvraag met externe saldering. Simpel gezegd: bij een saldering van 100 kg NH3 ontvangt de saldo-ontvanger maximaal 70 kg NH3 en de overige 30 kg NH3 komt toe aan de natuur. De afgeroomde kilo’s aan stikstof worden bij vergunningverlening uit de markt gehaald en komen ook niet opnieuw op de markt voor vergunde activiteiten, maar zijn bestemd voor ‘natuurwinst’.

Sinds 22 februari 2023 geldt de Brabantse ‘Beleidsregel natuurbescherming Noord-Brabant’. In de vigerende Beleidsregel is in Artikel 2.7 Voorwaarden extern salderen onder lid 12 opgenomen dat: “Bij de verlening van een natuurvergunning wordt 60% van de N-depositie van de feitelijk gerealiseerde capaciteit, zoals bedoeld in lid 7 en 8, van de saldogevende activiteit betrokken.“

Gelet op bovenstaande citaat uit de vigerende Brabantse beleidsregel vindt er bij elke vergunningverlening met externe saldering 40% afroming plaats. Dit betekent nog eens 10% extra natuurwinst ten opzichte van de situaties van vóór 22 februari 2023.

Stilleggen zorgt voor tegenovergesteld effect

Door het besluit ligt alle vergunningverlening voor aanvragen met stikstofeffecten op Natura 2000-gebieden stil. Ik verwacht dat het tegenovergestelde effect wat maatschappelijk of in elk geval tot nu toe politiek gewenst is, zich zal voordoen. Er wordt namelijk niet meer gesaldeerd en dus wordt de gebruiksruimte in de vergunningen 100% benut. Er kan op dit moment immers toch geen vergunningsaanvraag worden ingediend, laat staan dat vergunningsaanvragen met het aspect ‘stikstof’ in behandeling worden genomen en beoordeeld. De beoogde natuurwinst met de 30% of 40% afroming wordt nu niet geëffectueerd.

Hopelijk heeft de provincie parallel aan dit besluit alvast nagedacht over het (hoe) op te richten (?) schadeloket voor hen die met deze onbegrijpelijke politieke stunt weer eens benadeeld worden.

Ik ben benieuwd wat het markteffect hiervan gaat zijn…

Als gevolg van dit provinciaal besluit (hopelijk blijft het beperkt tot de provincie Noord-Brabant), zullen projecten verder in het nauw komen. De industrie en veehouderijen die nog latente ruimte hebben op de vergunning alsmede praktisch gezien beschikken over de (stal- of productie) capaciteit en eventuele andere zaken/aspecten om de natuurvergunning ten volste te kunnen benutten, zullen mogelijk de milieugebruiksruimte maximaal (i.p.v. optimaal) willen gaan inzetten.

Dit biedt te zijner tijd ongetwijfeld weer nieuwe (economische) kansen voor hen die beschikken over het felbegeerde ‘stikstofpapiertje’. Bijvoorbeeld in het kader van verkoop en verleasen aan partijen die alsdan geen kant meer op kunnen, zodra de vergunningverlening weer wordt opgepakt.

De factor tijd gaat nadelig uitpakken voor initiatiefnemers van plannen en projecten waarvoor stikstof van elders nodig is.

Tot slot.
Ik hoop dat het genomen besluit verder wordt bediscussieerd, dat het gezond boerenverstand zegeviert en dat de vergunningverlening weer vlot op gang gaat komen.

Wordt vervolgd.

Balanswaardering – voor u van belang?

Geschreven door Fleur Varin op 9 februari 2023. Gepost in Balanstaxatie, Taxatie.

In onze praktijk krijgen wij regelmatig het verzoek van vastgoedeigenaren om de marktwaarde van vastgoed te taxeren voor het vaststellen van de jaarrekening.

De opdrachtgevers die hierom vragen zijn bijvoorbeeld pensioenfondsen, verzekeringsfondsen, beleggingsfondsen, of andere rechtsvormen die eigenaar zijn van vastgoed. Over het algemeen gaat het om vastgoed dat dient als solide basis om aan mogelijke (uitkerings-)verplichtingen in de toekomst te kunnen voldoen.

Het begrip ‘balanswaardering’ waar ik in dit artikel bij stil wil staan, betreft de waardering van een vastgoedportefeuille aan het einde van het boekjaar. Deze waardering vormt feitelijk vaak een onderdeel van de jaarrekening.

In de balanswaardering wordt de actuele waarde van het (agrarisch) vastgoed weergegeven op een bepaalde waardepeildatum. Deze datum is over het algemeen de laatste datum van het boekjaar en is bijna altijd 31 december van het betreffende boekjaar.

Wijze van waarderen

De waardering van een agrarische vastgoedportefeuille is in beginsel bedoeld om een actuele waarde van het vastgoed af te geven. Deze actuele waarde is gebaseerd op marktprijzen en/of omstandigheden die op de waardepeildatum relevant zijn voor de waarde van het vastgoed.

In de praktijk wordt het uitgangspunt gehanteerd dat dit de waarde is waartegen het gehele vastgoed kan worden verhandeld tussen ter zake goed geïnformeerde marktpartijen. Bij deze fictie zal het aantal marktpartijen dat in één keer een grote portefeuille kan overnemen, beperkt zijn.

Van belang is om te realiseren dat deze waarde niet betreft de ‘uitgeponde’ variant van dit vastgoed. De uitgeponde waarde betreft de vaak hogere waarde van vastgoed dat gerealiseerd wordt wanneer er bijvoorbeeld een gelegenheidsdeal tot stand komt.

Bij een voorgenomen verkoop van iedere kavel apart zal een hoger verkoopresultaat (uitgeponde waarde) behaald worden dan bij de verkoop van de gehele portefeuille. In dit geval wordt elke potentiele koper in de gelegenheid gesteld om de desbetreffende kavel te kopen. Dit kost meer tijd. Om deze reden is het niet gebruikelijk om dit uitgangspunt te hanteren bij een balanswaardering.

In een balanswaardering wordt dit aspect – 1 koper die in staat is de gehele portefeuille in een keer over te nemen – als een voorzichtigheidsbeginsel in meer of mindere mate toegepast.

Tegenstrijdige belangen

Het ‘voorzichtig’ waarderen van een portefeuille zoals hiervoor beschreven, lijdt ongetwijfeld weer tot reacties van belanghebbenden op deze waardering.

Immers, een directie heeft ten opzichte van een bestuur of commissarissen vaak de opdracht om zo goed mogelijke cijfers aan het einde van het boekjaar te kunnen presenteren.

Aan de andere kant heeft een directie ook de taak om een reële voorstelling van de cijfers naar hun achterban te geven. Hierdoor kan er een spanningsveld ontstaan tussen de opdrachtgever en de taxateur.

Het is dan ook de schone taak van de taxateur om zo goed mogelijk te benoemen wat de aanleiding is van de taxatie en dit op een correcte manier te vertalen naar de marktwaarde.

In het hiervoor geschetste beeld zal de hoogte van de waardering bij een balanstaxatie dan ook anders uit kunnen vallen dan de waardering in geval bij een voorgenomen verkoop van (een onderdeel van) het vastgoed.

Gebruikersovereenkomsten vastgoed van invloed

In geval de situatie zich voordoet dat er sprake is van verhuurd, verpacht, of in erfpacht uitgegeven vastgoed zal de taxateur zich moeten verdiepen in deze overeenkomsten.

Hierbij zal in ieder van drie genoemde varianten sprake moeten zijn van een gekozen uitgangspunt. Hiervoor kan een rekenkundige taxatiebenadering worden gekozen (in geval reguliere pacht, bijvoorbeeld de 60% van de vrije marktwaarde die de fiscus hanteert bij de waardering van verpachte gronden in box 3).

De waardering van erfpacht kan ook rekenkundig worden benaderd. Echter, voor een juiste waardering dienen er ook andere relevante zaken te worden meegenomen in deze benadering. Hierbij kan men denken aan de leeftijd van de pachter/huurder, oude rechten, terugkooprechten en dergelijke.

Kortom, juist als er sprake is van gebruikersrechten van het vastgoed vergt het juist analyseren van deze overeenkomsten de nodige vakbekwaamheid van de taxateur.

De deskundigen van Overwater Rentmeesterskantoor staan u dan ook graag bij in de hiervoor genoemde zaken.

Nieuw pachtrecht in zicht?

Geschreven door Fleur Varin op 9 februari 2023. Gepost in Pacht en grondgebruik, Rentmeesterschap.

Sinds de evaluatie van het pachtrecht door prof. mr. Willem Bruil in 2013 is duidelijk dat het pachtrecht aan herziening toe is. Al jaren wordt erover gesproken en geschreven, maar tot een daadwerkelijk nieuw pachtrecht is het nog niet gekomen.

Het meest recente bericht is de brief aan de Tweede Kamer met een overzicht van de stand van het pachtbeleid van de minister van Landbouw, Natuur en Voedselkwaliteit, de heer P. Adema.

Hierna geef ik de hoofdpunten weer van de brief. Als u nieuws verwacht, ga ik u teleurstellen: de brief is een opsomming of misschien wel een samenvatting van wat er in de afgelopen jaren door alle partijen is gezegd over gewenste veranderingen in het pachtrecht.

De minister verwijst naar een basisdocument dat door veldpartijen is opgesteld. Wie die veldpartijen zijn, wordt niet toegelicht. Ook later verwijst de minister naar die veldpartijen van wie hij hoopt dat ze met een voorstel komen tot hervorming van het pachtstelsel.

Langdurige pacht bevorderen

De minister geeft aan dat de hoofdlijn moet zijn dat langdurige pacht aantrekkelijker wordt dan de kortlopende pacht en dat verpachter en pachter makkelijker afspraken moeten kunnen maken over duurzaamheid in het grondgebruik.

Door de huidige pachtsystematiek worden er veel kortdurende (geliberaliseerde) pachtovereenkomsten gesloten. Deze overeenkomsten bieden weinig zekerheid voor de pachter, aldus de minister. Feit is dat deze pachtvorm populair is en blijkbaar voorziet in een behoefte.

Volgens de minister kan langdurige pacht onder andere bevorderd worden door de kortdurende pacht onder het pachtprijzensysteem te brengen. Dit betekent dat de pachtprijs van geliberaliseerde pacht gereguleerd gaat worden en niet meer vrij overeen te komen is, zoals nu het geval is.

De pachtprijs voor langdurige pacht wordt juist vrij gelaten. Dat geldt voor land, woningen en gebouwen. Deze langdurige pacht wordt dan de loopbaanpacht met een looptijd van minstens 25 jaar en de pacht eindigt op de AOW-leeftijd van de pachter. Er geldt geen continuatierecht en geen recht op indeplaatsstelling.

De lopende reguliere pachtcontracten wijzigen niet. En ter bevordering van het beschikbaar houden van grond voor de actieve agrariër, worden de criteria voor bedrijfsmatige landbouw verduidelijkt. Onder het huidige systeem is rechtspraak nodig om aan te geven wat verstaan moet worden onder bedrijfsmatige landbouw.

Teeltpacht

Met het ontmoedigen van kortdurende pacht, wordt de teeltpacht weer nieuw leven ingeblazen.

Teelpacht kent een vrije prijsvorming en wordt beperkt tot een aantal specifieke teelten waarvoor vruchtwisseling nodig is. En verder wordt vastgelegd hoe vaak teeltpacht gebruikt mag worden om belasting van de bodem met intensieve teelten te voorkomen.

Duurzaamheid

Een wens van grondeigenaren en pachters is om afspraken te maken over maatregelen die duurzaam gebruik van de bodem bevorderen. De mogelijkheden voor dergelijke afspraken zijn nu beperkt binnen reguliere pacht.

De minister geeft aan dat er generiek beleid is om duurzaamheid te bevorderen. Hiermee bedoelt de minister te zeggen dat de agrariërs al het nodige doen aan duurzaamheid, bijvoorbeeld als onderdeel van het Gemeenschappelijk Landbouwbeleid.

In een nieuw pachtrechtsysteem wordt duurzaamheid gefaciliteerd binnen redelijke grenzen. Er kunnen afspraken gemaakt worden over bijvoorbeeld het gebruik van kunstmest, de veebezetting, gewasbeschermingsmiddelen, bodemmaatregelen, etc.

Pachtprijzen

Bekend is dat het huidige pachtprijzensysteem een aantal verbeteringen behoeft. De huidige indeling naar regio is niet altijd optimaal. De minister denkt erover om de regio’s te differentiëren naar grondsoort en dat er rekening gehouden moet worden met productiemogelijkheden, waarbij het opbrengend vermogen van de grond leidend moet zijn. Denk dan aan het veenweidegebied en landschapsgronden.

Wat betreft de jaarlijkse wijziging van de pachtprijzen is het een feit dat de pachtprijzen behoorlijk kunnen wisselen tussen de jaren. Gezocht wordt naar een systematiek die leidt tot demping van deze schommelingen. Genoemd wordt een meerjarig gemiddelde of een maximaal veranderpercentage. Uiteraard is het dan wel wenselijk dat deze pachtprijzen op een acceptabel niveau komen: de pachter moet het kunnen opbrengen en voor verpachter moet het interessant zijn om te verpachten.

Afsluiting

Tot slot noemt de minister een aantal verbeterpunten. Eén ervan wil ik noemen en dat is het digitaal indienen van pachtovereenkomsten bij RVO. Hiervoor is recent software ontwikkeld als onderdeel van ons contractadministratiesysteem P8. Overwater Rentmeesterskantoor draait nu een proef met RVO om de pachtovereenkomsten rechtstreeks uit P8 digitaal aan te leveren.

Tot slot: de inzet van de minister is om vóór einde kabinetsperiode een wetsvoorstel aan Tweede Kamer te sturen, dus uiterlijk begin 2026. We houden u op de hoogte!

Voor vragen over pacht of erfpacht, kunt u altijd contact opnemen met een van onze rentmeesters.

Uit de praktijk: met een goede voorbereiding naar een tevreden verkoopresultaat

Geschreven door Fleur Varin op 9 februari 2023. Gepost in Agrarische makelaardij, Taxatie. Geen reacties op Uit de praktijk: met een goede voorbereiding naar een tevreden verkoopresultaat

Regelmatig worden we gevraagd om onze kennis en ervaring in te zetten voor de verkoop van een complete boerderij.

Voordat een verkoop van een boerderij volledig ‘live’ gaat, vindt er de nodige voorbereiding plaats. Onder andere het inventariseren, het onderzoeken van potentiële kansen en goed documenteren zijn evident.

De uitgebreide voorbereiding is nodig om de opdrachtgever de verkoopmogelijkheden te schetsen, een goede inschatting te maken van het verloop van het verkoopproces en, niet onbelangrijk, in te schatten wat de boerderij op kan leveren en met welke voorwaarden.

Dynamisch proces

Een verkoop vergt tijd en kwaliteit. Vanaf het beslismoment om te verkopen, tot en met het moment dat de boerderij ook daadwerkelijk is verkocht en opgeleverd, wordt als een dynamisch proces ervaren.

Met wederzijds vertrouwen wordt de casus vooraf goed doorgesproken om verrassingen uit te sluiten. Een verkoop is een onomkeerbaar (emotioneel) besluit waarbij we persoonlijk betrokken zijn. Tijdens het verkoopproces informeren we de opdrachtgever, analyseren biedingen en adviseren we hoe daarmee om te gaan.

Courante landbouwbedrijven: aanbod beperkt, vraag groot

Het aanbod van courante landbouwbedrijven is beperkt, terwijl er ondanks de onzekerheden door de stikstofproblematiek toch behoorlijk vraag is. Het opnieuw opbouwen van een volledig melkveebedrijf is zeer zeker niet eenvoudig. Vandaar dat gezocht wordt naar courante bedrijven.

Het op orde hebben van de juiste vergunning (vooral veehouderijbedrijven), de ligging van een bedrijf, de kwaliteit en de omvang van de landbouwgrond dragen bij aan de interesse van kandidaat-kopers.

Verkoop modern melkveebedrijf met altijddurend recht van erfpacht

Recent is ons de opdracht gegund voor de verkoop van een modern melkveebedrijf, voor een gedeelte volledig eigendom en voor een gedeelte grond in gebruik op basis van een altijddurend recht van erfpacht.

Voor het erfpachtrecht gelden andere voorwaarden dan voor het volledige eigendom.

Na de voorbesprekingen met de klanten, de inventarisatie en de bestudering van de informatie, hebben we overlegd met de bloot-eigenaar. Zo werd duidelijk hoe een verkoop tot stand kan komen en welke aanvullende voorwaarden gesteld moeten worden.

Ook de accountant wordt vroegtijdig bij de verkoop betrokken.

Doordat het altijddurend recht van erfpacht niet eindigt, was er voor de kandidaat-koper een grote mate van zekerheid van gebruik tegen een beperkte(re) investering in vergelijking met volledig eigendom. Die grote mate van zekerheid vertaalt zich in de marktwaarde van het zakelijk recht van erfpacht.

Samen met de opdrachtgevers hebben we verschillende kandidaat-kopers gesproken en bezichtigingen gedaan. Uiteindelijk werd overeenstemming bereikt met een koper die elders zijn boerderij verkocht om via een vrijwillige kavelruil te verplaatsen.

Voor de verkoop van het recht van erfpacht was de instemming van de bloot-eigenaar vereist, die kaders had gesteld voor de overdracht. In een goede harmonie vond met toestemming van de bloot-eigenaar de juridische en feitelijke levering plaats aan de koper.

Voor de verkopers werd bedongen dat de woning langer bewoond kon worden zodat de verhuizing naar een nieuwe locatie ook vlekkeloos plaats kon vinden.

Van A tot en met Z

Onze opdrachtgevers, de koper en ook wij zijn zeer content met de wijze van de verkoop, het verloop van de onderhandelingen en het bereikte resultaat.

De enkele vragen die na de overdracht nog aan de verkoper werden gesteld, hebben we naar alle tevredenheid opgelost. Dat beschouwen we als nazorg. We begeleiden het proces van A tot en met Z.

Meerwaarde bij verkoop

Mocht u overwegen om te verkopen of bent u benaderd door de overheid voor verkoop, dan komen we graag met u in contact. We praten u onder het genot van een kopje koffie aan de keukentafel graag bij over de meerwaarde die wij u te bieden hebben.

Landschapsbeheer en natuur in Nederland

Geschreven door Fleur Varin op 9 februari 2023. Gepost in Beheer agrarisch vastgoed en landgoederen, Rentmeesterschap. Geen reacties op Landschapsbeheer en natuur in Nederland

Denkend aan Holland
Denkend aan Holland
zie ik breede rivieren
traag door oneindig
laagland gaan….

H. Marsman

In zijn gedicht ‘Herinnering aan Holland’ beschrijft Hendrik Marsman het Nederlandse landschap en de strijd tegen het water.
In deze blog besteed ik aandacht aan het Nederlandse landschap, de strijd tegen het water komt (nu) niet aan bod.

Wat wordt eigenlijk verstaan onder ‘het Nederlandse Landschap’? En bestaat het landschap zoals Marsman dat voor het eerst in 1936 beschreef nog wel? Hoe behouden we dit landschap voor de toekomst? Hoe combineren we landschap, natuur en landbouw?

Dit is het tweede artikel in de blogserie Natuur en de transitie van de landbouw.
Centraal in deze blogreeks staat de transitie in de landbouw. Om de grote uitdagingen van deze tijd, denk aan klimaatverandering, de stikstofcrisis en energietransitie het hoofd te kunnen bieden en tegelijkertijd meer evenwicht te brengen in natuur, landschap en landbouw is een transitie van de landbouw noodzakelijk.

Wat verstaan we onder Het Nederlands Landschap?

Het Nederlands landschap is niet samen te vatten onder één noemer, onder invloed van veel factoren verandert het landschap immers continu. In de afgelopen decennia is onder andere door verstedelijking, aanleg van infrastructuur, bedrijvigheid maar ook door de komst van windmolens en zonneparken het landschap veranderd.

Ook in de komende decennia zullen de hiervoor genoemde uitdagingen en nieuwe ruimteclaims grote gevolgen hebben voor het landschap. Veel mensen maken zich daar zorgen over.

Om de druk op het landschap te weerstaan en het door Marsman omschreven Hollands landschap voor de toekomst te behouden, is beheer van het landschap essentieel.

Waarom landschapsbeheer?

Het door Marsman zo mooi beschreven Hollands landschap bestaat, maar zonder landschapsbeheer dreigt dit landschap te verdwijnen.

Zoals hiervoor opgemerkt wordt door de toegenomen druk op de beschikbare ruimte voor woningbouw, wegen, wegverbredingen, windmolens en zonneweiden steeds hogere eisen gesteld aan de beschikbare ruimte. Daartegenover zien we ook groeiende aandacht, betrokkenheid en waardering voor het landschap.

Landschapsbeheer wordt ingezet voor het behouden en ontwikkelen van het landschap waarin we wonen, werken en recreëren.

Landschapsbeheer richt zich daarnaast ook op het herorganiseren en nieuw ontwikkelen van al-dan-niet bestaande landschappelijke kwaliteiten. Daarbij kan het gaan om flora, fauna, landschapselementen zoals heggen en poelen, sloten in een veenweidegebied of houtwallen en houtsingels.

Nationaal Strategisch Plan – instrument voor transitie?

Eind 2022 bereikte Nederland overeenstemming met de Europese commissie over het Nationaal Strategisch Plan (NSP). Het NSP is de nationale uitwerking van het Gemeenschappelijk landbouwbeleid (GLB) van de Europese Unie.

Het nieuwe NSP moet bijdragen in de transitie naar een duurzame en toekomstbestendige landbouw. Agrariërs worden in het nieuwe NSP (GLB) beloond voor vergroening en innovatie. Daarnaast worden ze uitgedaagd om mogelijke oplossingen te vinden op het gebied van biodiversiteit, water en klimaat.

Door zorg voor het Nederlandse landschap wordt met een natuurinclusieve benadering ruimte geboden voor meer maatschappelijk draagvlak voor de noodzakelijke ontwikkelingen.

Hoe combineren we landschap, natuur en landbouw?

In het landschap komen alle transities samen en worden zichtbaar. De harde overgang tussen intensieve vormen van landbouw met een hogere milieubelasting aan de ene kant en de kwetsbare gebieden aan de andere kant, zal meer geleidelijk worden en wellicht verdwijnen.

Bij het combineren van landschap, natuur en landbouw is het van belang dat de landschappelijke kwaliteiten versterkt worden en dat er tegelijkertijd kansen gecreëerd worden voor functiemenging en nieuwe verdienmodellen voor de landbouw op het gebied van onder andere energievoorziening en natuurbeheer.

Door het verbeteren van de balans tussen het gebruik van het landelijk gebied en de kwaliteit van het landschap, rekening houdend met de grote uitdagingen waar Nederland voor staat, gaat Nederland voor een toekomstbestendige ontwikkeling van het landelijk gebied, zodat ook in de toekomst de brede rivieren traag door het oneindig laagland blijven gaan.

Door onze werkzaamheden in het landelijk gebied is Overwater Rentmeesterskantoor nauw betrokken bij deze transitie en dragen wij bij aan de stoffering van het landschap.

Thema Landbouwvrijstelling: 5-wanneer herwaarderen?

Geschreven door Fleur Varin op 9 februari 2023. Gepost in Herwaardering/Landbouwvrijstelling, Taxatie.

De landbouwvrijstelling. Geliefd en gehaat. In onze rentmeesterspraktijk merken we dat hierover vragen leven. Zoveel uiteenlopende vragen, dat deze niet allemaal in één blog te behandelen zijn. Daarom hebben wij ervoor gekozen een reeks van artikelen over het thema Landbouwvrijstelling te maken. In elk artikel komt een ander deelonderwerp aan bod.

Dit is deel 5: wanneer herwaarderen?

In deze bijdrage staan de volgende vragen centraal:

Is het mogelijk om na een eerdere herwaardering nogmaals te herwaarderen?
Is herwaarderen altijd mogelijk?
Wat is de verhouding met de landbouwvrijstelling?

Al jaren is onmiskenbaar een tendens gaande van waardestijging van agrarische objecten. Individuele agrariërs worden hier vroeg of laat mee geconfronteerd.

In onze praktijk spreken we geregeld ondernemers die al eerder een keer hebben hergewaardeerd. Sinds dat moment van herwaarderen is de agrarische waarde (WEVAB) weer gestegen. In een aantal gevallen zelfs fors.

Om van de stijgingen een beeld te geven wordt hier een overzicht weergegeven van de gemiddelde waardestijgingen in Nederland van de afgelopen 20 jaren. Per regio en per perceel kan dit sterk wisselen. In onze praktijk komen we geregeld hogere waarden tegen.

Kan ik nog een keer herwaarderen?

Het antwoord op die vraag is: “ja”. Natuurlijk gelden wel de randvoorwaarden dat herwaarderen in de specifieke situatie ook mogelijk is.

Bij een herwaardering wordt de fiscale boekwaarde verhoogd¹ naar de dan geldende WEVAB-waarde. Die waarde van de WEVAB moet worden vastgesteld door een agrarische waardedeskundige/taxateur. Hierbij kan Overwater Rentmeesterskantoor u van dienst zijn.

Aan herwaardering en landbouwvrijstelling kleven veel aandachtspunten². Via een voorbeeld wordt de herwaardering voor deze situatie toegelicht.

Voorbeeld: vader draagt deel grond over aan zoon

Akkerbouwer Jan
In een eerder blog kwamen we akkerbouwer vader Jan tegen. Jan heeft een akkerbouwbedrijf van 50 ha. Hij heeft een maatschap met zijn zoon Koos.
Koos heeft een economisch belang van 10% in de landbouwgrond en Jan heeft een belang van 90% in zijn grond.

Jan gaat weer 10% overdragen aan Koos. Het belang van Koos neemt toe van 10% naar 20%. Het belang van Jan daalt naar 80%.

Uitgangspositie

De landbouwgrond is in het verleden door Jan via bedrijfsoverdracht verkregen.
Het areaal is 50 ha landbouwgrond.
Bij een eerdere herwaardering is de WEVAB vastgesteld op € 80.000 per ha ofwel € 4.000.000 voor 50 ha.
Op moment X wordt de herwaardering ingezet.
Er rusten geen fiscale claims op de grond.

Herwaardering

De WEVAB is op moment X vastgesteld op € 100.000,- per ha ofwel € 5.000.000,- voor 50 ha.
Jan draagt door wijziging in het belang³wederom 10% over aan Koos.
Door deze wijziging ontstaat er overdrachts-en herwaarderingswinst.
Op deze winst is op moment X de landbouwvrijstelling van toepassing.
Koos heeft door deze herwaardering op moment X een hoger eigen vermogen (+ € 400.000,-).
Jan verkrijgt door deze herwaardering op moment X een hoger eigen vermogen (+ € 600.000,-).

Is herwaarderen altijd mogelijk?

Het antwoord op die vraag is niet zonder meer ja. In de praktijk komen allerlei situaties voor waardoor herwaarderen niet zonder meer of niet mogelijk is.

Als voorbeeld noemen we een bedrijf waarop een fiscale claim rust⁴.

In de rechtspraak⁵ is naar voren gekomen dat bij een zorgvuldige redactie van de afspraken en bij een correcte administratieve vastlegging van objecten er uitzonderingen gemaakt kunnen worden bij de herwaardering. Bij een herwaardering kunnen bepaalde percelen of objecten juist uitgesloten worden van de herwaardering van andere percelen op dat bedrijf. In een dergelijk situatie ontstaat een herwaardering op een deel van het bedrijf⁶.

Wilt u meer weten over de landbouwvrijstelling in uw eigen situatie? Wij zijn u graag van dienst.

^{Voetnoten:
1. Grof geformuleerd
2. Om een herwaardering uit te voeren is begeleiding nodig vanuit uw accountant
3. Wijziging in de restverdeling
4. Bijvoorbeeld een pachtersvoordeel of eerder gevormde herinvesteringsreserve
5. Hoge Raad 30 september 2016, zaaknummer 15/01003
6. Overleg met uw accountant is gewenst en bij de taxatie vraagt dit zeker aandacht.}

Beïnvloeden stikstofreductie maatregelen de grondprijs in Zuidwest-Nederland?

Geschreven door Fleur Varin op 9 februari 2023. Gepost in Stikstof, opkoop en onteigening, Vastgoedadvies.

Dit artikel is gebaseerd op het onderzoek dat stagiair Ruud Kavelaars heeft uitgevoerd bij Overwater Rentmeesterskantoor.

De depositie van stikstof is op dit moment een belangrijk thema in Nederland en meer specifiek in de agrarische sector. Overwater wil opdrachtgevers proactief adviseren en kijkt vooruit naar wat ontwikkelingen kunnen zijn. Daarom hebben we Ruud gevraagd onderzoek te doen naar stikstofreductiemaatregelen in relatie tot de grondprijs in Zuidwest-Nederland.

Wat zijn de effecten van de stikstofreductiemaatregelen vanuit de overheid op de ontwikkeling van de agrarische bedrijvigheid en de agrarische grondprijs in het Zuidwestelijk akkerbouwgebied tot en met 2030?

In het onderzoek is geprobeerd een antwoord te vinden op deze vraag. Er zijn drie scenario’s geformuleerd, die hierna worden weergegeven.

Scenario I: krimp veestapel, effect op grondprijs minimaal

In scenario één krimpt de veestapel door deelname aan beëindigingsregelingen door agrariërs. Het effect op de grondprijs in het Zuidwestelijk akkerbouwgebied is naar verwachting minimaal omdat:

A. Het starten van een nieuw veehouderijbedrijf in het zuidwesten met de financiële middelen van een regeling lastig is:

De productierechten zijn ingenomen door de overheid en zijn niet meer beschikbaar.
De leeftijd, bedrijfsomvang en het toekomstperspectief van deelnemers aan beëindigingsregelingen vaak aanleiding is voor het staken van de onderneming waardoor opnieuw ondernemen niet aannemelijk is.
Omgevingseisen stellen beperkingen aan het houden van vee.

B. Een veehouderij die deelneemt aan een regeling heeft geen of alleen tijdelijk een hogere biedcapaciteit, omdat de maximale vergoeding vanuit een regeling niet groter is dan de waarde van het oorspronkelijke bedrijf. Hierdoor zal het lastig zijn om een vervangend bedrijf van voldoende omvang aan te kopen.

Scenario II: veehouderij wordt grondgebonden, stijgend effect op grondprijs

In scenario twee is het uitgangspunt dat de veehouderij volledig grondgebonden wordt.

Per diersoort wordt een maximale veebezetting per hectare vastgesteld. Hierbij wordt de veebezetting gestuurd op het ecologisch draagvlak van de desbetreffende regio.

Dit scenario kan een stijgend effect hebben op de agrarische grondprijs in het Zuidwestelijk akkerbouwgebied, omdat:

de vee-intensiteit in het Zuidwestelijk akkerbouwgebied stijgt, doordat er in het zuidwesten méér vee gehouden gaat worden, onder andere door verplaatsers.
de opbrengst van landbouwgrond stijgt, omdat er een efficiënter landbouwsysteem ontstaat met een mix van akkerbouw en veehouderij.
de overheid steunt verplaatsers, waardoor veehouderijen zich ‘in kunnen kopen’.

De agrarische bedrijvigheid zal veranderen van een akkerbouwregio naar een gemengde regio met veeteelt en akkerbouw.

Scenario III: stikstofreducerende technieken, geen effect op grondprijs

In scenario drie wordt de gewenste stikstofreductie voor een groot gedeelte gerealiseerd door stikstofreducerende technieken op veehouderijbedrijven.

In dit scenario hebben de stikstofmaatregelen geen effect op de agrarische bedrijvigheid en de agrarische grondprijs in het Zuidwestelijk akkerbouwgebied, omdat:

er geen gedwongen bedrijfsverplaatsingen plaatsvinden.
de veestapel niet af- of toeneemt in het gebied.

Conclusie: wijze van stikstofreductie bepaalt effect op grondprijs

Op basis van de genoemde scenario’s is de conclusie dat het effect van de stikstof reducerende maatregelen op de grondprijs in het Zuidwestelijk akkerbouwgebied afhankelijk is van de gekozen route om te komen tot stikstofreductie. Waarbij de invloed op de grondprijs beperkt is.

Wilt u graag verder spreken over dit onderwerp of een keer van gedachten wisselen? Wij maken graag een afspraak met u!

Zelf digitaal inzicht in uw grondenportefeuille?

Geschreven door Fleur Varin op 14 december 2022. Gepost in Beheer agrarisch vastgoed en landgoederen, Rentmeesterschap.

‘A picture is worth a thousand words’.

Bij Overwater maken wij gebruik van woorden én afbeeldingen om de beheerwerkzaamheden van de agrarische eigendommen voor onze opdrachtgevers zo optimaal mogelijk uit te voeren. Een afbeelding kan een boodschap sneller of duidelijker overbrengen dan woorden.

Benieuwd hoe wij dit doen en wat voor u de voordelen zijn?

P8

In 2021 zijn wij gestart met het beheren van de agrarische eigendommen van onze opdrachtgevers via het Vastgoed Registratiesysteem P8. Met behulp van P8 is het mogelijk om (erf)pacht- en huurcontracten en overige gebruiksafspraken zowel administratief als geografisch vast te leggen.

Afbeelding: P8-contract.

P8 is dus een combinatie van zowel gegevens over de gebruiker en het contract in de vorm van data en prijzen, alsook de locatie op de kaart van de eigendommen, waarbij de omvang en de ligging inzichtelijk worden gemaakt. En P8 biedt meer.

Op eenvoudige wijze kan PDOK en BAG informatie (informatie uit de databases over kadastrale en objectgegevens), bestemmingsplangegevens en de Bodemkaart worden geraadpleegd. Onze rentmeesters hebben hiermee, zowel op kantoor als in het veld, direct alle benodigde informatie paraat voor het uitvoeren van de beheerwerkzaamheden.

Afbeelding: overzichtskaart met bestemmingsplaninfo.

Grondeigenaren die het beheer van hun grondenportefeuille bij ons onderbrengen, krijgen naast de noodzakelijke adviezen en informatie over actualiteiten, periodiek rapportages aangevuld met topografische overzichtskaarten van hun agrarische bezittingen.

Met behulp van de P8 viewer krijgen grondeigenaren nu ook digitaal de mogelijkheid om hun agrarische eigendommen in te zien en informatie hierover te raadplegen.

P8 viewer: altijd inzicht in uw eigen grondenportefeuille

Met de P8 viewer bieden wij onze opdrachtgevers de mogelijkheid om 24/7 inzicht te hebben in de volledige grondenportefeuille inclusief digitaal kaartmateriaal, (erf)pacht- en huurcontracten en overige relevante gegevens en documentatie.

P8 is volledig web gebaseerd en ook toegankelijk via telefoon of tablet. Op de topografische kaart van Nederland worden de eigendommen die bij ons in beheer zijn weergegeven. Hierbij is het ook mogelijk om een luchtfoto als ondergrond te activeren.

Afbeelding: overzichtskaart.

Er zijn meerdere zoekmogelijkheden om de gewenste informatie te achterhalen over een gebruiker of kadastraal perceel. Zodra een specifieke gebruiksovereenkomst is geselecteerd, volgt een beknopt overzicht van alle relevante gegevens vanuit het contract over de gebruiker, de looptijd en de overeengekomen vergoeding.

Verder is aanvullende informatie over de contractvoorwaarden en de grondpositie opgenomen. De betreffende (pacht)overeenkomst, dan wel koopovereenkomst of akte van levering, kan direct worden gedownload.

Hiermee heeft een grondeigenaar de mogelijkheid om op eigen gelegenheid en locatie informatie op te zoeken over de agrarische eigendommen en is inzichtelijk waar de eigendommen exact zijn gelegen.

Wilt u ook graag digitaal inzicht in het beheer van uw grondenportefeuille?

Nieuwsgierig geworden hoe u zelf informatie over uw agrarische eigendommen digitaal kunt raadplegen? Vraag bij uw rentmeester de inloggegevens aan en kijk in het vervolg digitaal mee bij het beheren van uw eigen grondenportefeuille.

Heeft u nog geen gronden bij ons in beheer en bent u benieuwd wat wij voor uw beheer kunnen betekenen? Neem dan vrijblijvend contact met ons op voor meer informatie.

Thema Landbouwvrijstelling: 4-het principe van herwaarderen

Geschreven door Fleur Varin op 14 december 2022. Gepost in Herwaardering/Landbouwvrijstelling, Taxatie. Geen reacties op Thema Landbouwvrijstelling: 4-het principe van herwaarderen

Dit is deel 4: landbouwvrijstelling en (het principe van) herwaarderen

In deze bijdrage staan de volgende vragen centraal:

Wat is het principe van een herwaardering?
Wat is de relatie van fiscale herwaardering tot de landbouwvrijstelling?

Tijdens gesprekken met opdrachtgevers komt regelmatig het onderwerp herwaardering ter sprake. Om dit thema te doorgronden, is het van belang wat meer te vertellen over de techniek achter de herwaardering.

Techniek achter herwaardering

Binnen de onderneming van een agrariër (of agrariërs) wordt een (fiscale) boekhouding gevoerd. Op de balans van deze onderneming staan diverse bedrijfsmiddelen. Waar het voor de herwaardering om gaat, is om de focus te leggen op de onroerende zaken. Denk hierbij aan landbouwgrond, ondergrond gebouwen en erf.

De waarde van deze bedrijfsmiddelen heeft invloed op het eigen vermogen van die ondernemer of ondernemers. In veel gevallen is de boekwaarde van een bedrijfsmiddel geen weergave van de zogenaamde WEVAB-waarde¹ op een bepaald moment.

Bij een herwaardering wordt de fiscale boekwaarde verhoogd² naar de dan geldende WEVAB-waarde. Die waarde van de WEVAB moet worden vastgesteld door een agrarische waardedeskundige/taxateur. Hierbij kan Overwater u van dienst zijn.

Herwaarderen bij een bijzondere omstandigheid

Een herwaardering kan doorgevoerd worden als er sprake is van een bijzondere omstandigheid binnen die onderneming. Denk hierbij aan het toetreden van een kind tot de onderneming of het aanpassen van de gerechtigheid tot de stakingswinst.

De jurisprudentie heeft de route aangegeven hoe je kunt herwaarderen in geval van een bijzondere omstandigheid. Er kan in combinatie met de werking van de landbouwvrijstelling worden geherwaardeerd voor het overgedragen deel van het vermogen en ook over het “eigen deel” van het vermogen.

Het effect van de herwaardering is dat de agrarische ondernemer in veel gevallen zijn fiscaal eigen vermogen verhoogt. Op het moment dat er sprake is van bijvoorbeeld een latere staking is door de herwaardering de fiscale claim verlaagd.

Voorbeeld: zoon treedt toe in maatschap bij vader

Aan herwaardering en landbouwvrijstelling kleven veel aandachtspunten³. Via een voorbeeld wordt de herwaardering toegelicht.

Akkerbouwer Jan

In dit voorbeeld komen we akkerbouwer vader Jan tegen. Jan heeft een akkerbouwbedrijf van 50 ha. Hij gaat een maatschap aan met zijn zoon Koos. Het aangaan van een maatschap is een bijzondere omstandigheid.

Koos verwerft een economisch belang van 10% in de landbouwgrond. Na deze overdracht heeft vader Jan nog een belang van 90% in zijn grond.

Uitgangspositie

De landbouwgrond is in het verleden door vader Jan via bedrijfsoverdracht verkregen.
Het areaal is 50 ha landbouwgrond.
Op moment X wordt de herwaardering ingezet.
Er rusten geen fiscale claims op de grond.
Voorafgaand aan de herwaardering is de boekwaarde van de landbouwgrond € 1.250.000,-.

Herwaardering op moment X
De WEVAB is op moment X vastgesteld op € 80.000,- per ha ofwel € 4.000.000,- voor 50 ha.

Koos neemt deel voor 10% (economisch) in de landbouwgrond door toetreding tot de maatschap.
Door deze toetreding ontstaat er overdrachts- en herwaarderingswinst.
Op deze winst is op moment X de landbouwvrijstelling van toepassing.
Vader Jan heeft door deze herwaardering op moment X een hoger eigen vermogen verkregen: € 4.000.000,-x 90% = € 3.600.000
Zoon Koos verkrijgt door deze herwaardering op moment X een eigen vermogen van € 4.000.000,- x 10% = € 400.000,-.

Hier zien we een groot verschil tussen het eigen vermogen vóór en ná herwaardering.

De eerdere 3 blogs over de landbouwvrijstelling kunt u lezen op onze website.

^{Voetnoten:
1. WEVAB-waarde is waarde in het economisch verkeer bij agrarisch gebruik.
2. In het kort geformuleerd.
3. Om een herwaardering uit te voeren is begeleiding nodig vanuit uw accountant.}

Wat doet een rentmeester?

Geschreven door Fleur Varin op 14 december 2022. Gepost in Agrarische makelaardij, Beheer agrarisch vastgoed en landgoederen, Rentmeesterschap, Taxatie, Vastgoedadvies.

‘Pap, als mensen vragen wat voor werk u doet, wat moeten we dan zeggen?’

Deze vraag kreeg ik van onze kinderen, inmiddels alweer jaren geleden. En regelmatig vragen mensen: ‘rentmeester, wat houdt dat in?’

Veelal heeft men dan wel een idee dat een rentmeester iets te maken heeft met een landgoed en boerderijen, maar wat precies, is niet bekend. De rentmeester rijdt in een Volvo, heeft laarzen bij zich en is jager.

Aan kinderen uitleggen wat voor werk je doet, is niet kort samen te vatten, omdat de werkzaamheden van de rentmeester veelomvattend zijn. Al die werkzaamheden hebben wel een gemeenschappelijke deler: grond!

Vrijwel altijd als er zaken zijn waarin grond een rol heeft, is er een rentmeester bij betrokken. Denkt u dan aan: transacties van boerderijen of landbouwgrond, beheren van landgoederen, beheer en ontwikkeling van bos en natuur. Maar ook bij woningbouw, industrieterrein, infrastructuur als (spoor)wegen, waterlopen en nutsvoorzieningen zijn rentmeesters betrokken.

Beëdigde rentmeesters zijn aangesloten bij de Nederlandse Vereniging van Rentmeesters (NVR). De NVR heeft ruim 500 leden. Rentmeesters zijn werkzaam bij een kantoor, als zelfstandige of in dienst bij de overheid, natuurbeschermingsorganisaties of waterschappen.

Bij Overwater Rentmeesterskantoor werken elf rentmeesters, werkzaam als beherend rentmeester, bemiddelend rentmeester en adviseur bij grondzaken.

Beheer

Het beheren van agrarisch vastgoed, is sinds 1804 een kernactiviteit van Overwater Rentmeesterskantoor. De rentmeester is dan de schakel tussen de agrariër (pachter) en de eigenaar (verpachter). Vaak zijn dit langlopende relaties, soms zelfs generaties lang!

De rentmeester is het aanspreekpunt voor de grondgebruiker, maar ook voor andere partijen, zoals gemeente en waterschap. De rentmeester verzorgt de contracten en contacten en adviseert de eigenaar.

Het beheer verzorgen wij ook voor grondposities van ontwikkelaars. Zolang de gronden nog niet worden ontwikkeld, zorgt de rentmeester ervoor dat de grond wordt gebruikt door een agrariër. Het is belangrijk dat de grond vrij van gebruik is, zodra de gewenste ontwikkeling gestart kan worden. Het tijdig beschikbaar hebben van de grond, is bij uitstek een taak van de rentmeester.

Bemiddeling

Overwater Rentmeesterskantoor bemiddelt in agrarische vastgoed. Dat zijn bijvoorbeeld boerderijen, percelen grond, maar ook fosfaatrechten.

Verder taxeren de rentmeesters grond en bedrijven voor aan- en verkoop, financiering, bedrijfsopvolging, etc.

Voor ontwikkelaars bemiddelen wij bij aankoop van gronden die voor niet-agrarisch gebruik in aanmerking komen.

En voor beleggers in agrarisch vastgoed bemiddelen wij bij aankoop van percelen landbouwgrond, die daarna in erfpacht worden uitgegeven.

Advies

Kennis van de agrarische sector, het buitengebied, pacht en erfpacht, grondzaken en grondgebruik, maakt de rentmeester tot adviseur voor allerlei partijen die betrokken zijn bij het buitengebied.

De adviezen lopen uiteen van de juiste gebruikstitel voor grond, ontwikkeling van een landgoed, gebruik van grond voor een zonneweide, bedrijfsverplaatsing, tot deskundige begeleiding bij verkoop aan de overheid al dan niet om onteigening te voorkomen.

Laarzen

De rentmeesters van Overwater hebben laarzen bij zich, één collega heeft een jachtakte en er wordt Volvo gereden. Maar ook Tesla.

Wat de rentmeesters naast hun werk bij Overwater verder nog doen, kunt u lezen in de blogs die bij de medewerkers staan.

‘Ik ben begonnen als bemiddelend (assistent)rentmeester, ben nu vooral beherend rentmeester en taxateur en weet het nodige van pacht. Hoe had ik dat allemaal moeten uitleggen aan onze kinderen?’

* Website URL

* Website URL