Auteur: Fleur Varin

Een kijkje in het leven van onze medewerkers buiten Overwater – Julian Bartels

Geschreven door Fleur Varin op 13 mei 2020. Gepost in Rentmeesterschap, Taxatie, Vastgoedadvies.

Kantoor Overwater heeft naast theoretische kennis, ook veel praktische kennis in huis. Daarom komen tijdens deze en de navolgende nieuwsbrieven collega’s aan het woord die ’thuis’ een (agrarisch) bedrijf bestieren.
De aftrap van deze blogreeks wordt verzorgd door Julian Bartels, 22 jaar, werkzaam als Junior rentmeester.

Naast mijn baan bij Overwater, ben ik actief als agrariër, in de melkveehouderij. Ons bedrijf is gevestigd in Zegge (West-Brabant). Wij hebben thuis zo’n 115 stuks melk- en kalfkoeien met bijbehorend jongvee. De koeien worden bij ons nog gemolken in een melkstal, al het landwerk (zoals maaien en zaai- en oogstwerkzaamheden) besteden wij uit aan derden.

Mijn opa was een fervent Holstein-veehouder, maar mijn vader is later overgestapt naar een ander ras: Jerseys. Medio 2012 groeide mijn interesse in de boerenwereld, zeker ook in de boerderij thuis. Rond die tijd kwam ik voor het eerst in aanraking met Fleckvieh koeien, waarna mijn passie voor de veehouderij steeds groter werd. Vanaf dat moment fokken wij enkel nog met het Fleckvieh-ras, zodat over enkele jaren onze hele stal hiermee volstaat.

De combinatie van het werk bij Overwater en het werk thuis bevalt mij heel goed. Het is voor mij een leerzame, interessante wisselwerking. Zaken die ik constateer op de boerderij kan ik meenemen voor in de praktijk bij Overwater, en andersom idem dito.

Hoe mijn toekomst er thuis uitziet? Dat is een vraagstuk waar ik zelf vandaag de dag nog geen pasklaar antwoord op heb. Wellicht komt de bedrijfsovername t.z.t. aan de orde, maar voor nu wil ik mezelf vooral breed oriënteren en ontwikkelen, waarvoor Overwater de werkgever bij uitstek is.

Stikstofproblematiek

Geschreven door Fleur Varin op 4 mei 2020. Gepost in Stikstof, opkoop en onteigening, Vastgoedadvies.

Vervolg op de blog van 24 februari 2020, update en mogelijke kansen voor de aanpak
van de stikstofproblematiek.

Ondanks de roerige tijd waarin we ons allen momenteel bevinden wegens COVID-19, staan de ontwikkelingen op het gebied van de stikstofproblematiek allesbehalve stil. Daarom hieronder, op hoofdlijnen, de meest recente ontwikkelingen en gebeurtenissen die hebben plaatsgevonden na onze blog van 24 februari 2020.

Wat is er gebeurd?

Op 7 februari 2020 heeft het Kabinet ruim € 500 miljoen beschikbaar gesteld voor het terugdringen van de stikstofuitstoot. Dit bedrag is bedoeld voor het uitkopen van veehouderijen en voor het stimuleren van innovatieve oplossingen. Tevens is het eerste natuurpakket vormgegeven (natuur-inclusief-boeren, extensiveren).
Het stikstofregistratiesysteem is op 24 maart 2020 opengesteld. Zo kunnen prioritaire projecten worden aangevangen. Op 24 april 2020 heeft minister Schouten kenbaar gemaakt hoe de structurele aanpak omtrent de stikstofproblematiek eruit gaat zien. Uitgangspunt is dat de landelijke staat van instandhouding van stikstofgevoelige habitat- en vogelsoorten gunstig is, of wordt verbeterd.

Wat brengt de (nabije) toekomst?

De minister toont ambitie en wil in 2030 ten minste 50 procent van de hectares met stikstofgevoelige natuur in Natura 2000-gebieden onder de kritische depositiewaarde brengen. Elke sector zal hieraan een steentje bijdragen. In de energie- en industriële sectoren wordt de komende jaren volop geïnvesteerd in nieuwe, schonere technieken.

Wat betreft de landbouw zet minister Schouten in op het bevorderen van beschikbare landbouwgrond, investeringen in stallen, aanpassen van veevoer, vergroten van de weidegang in de melkveehouderij en emissiearm uitrijden van mest. Al deze zaken mogen in ieder geval geen negatief effect hebben op de diergezondheid, dierenwelzijn, volksgezondheid en afzetbelangen.

De blijvende agrariërs zullen, behalve het treffen van voornoemde maatregelen, gestimuleerd worden hun bedrijfsvoering aan te passen door middel van een input- outputsturingssysteem. De manier waarop dit gestalte gaat krijgen, is afhankelijk van de mogelijkheden die nog nader worden onderzocht. Een landelijke beëindigingsregeling moet soelaas bieden voor agrariërs die hun bedrijf willen beëindigen.

Extern salderen wordt beperkt toegestaan. Transacties op basis van speculatie mogen geen doorgang vinden, want dan zal het platteland ongericht en ongecontroleerd leeggekocht gaan worden, is de verwachting. De agrariërs vervullen immers een belangrijke rol om het platteland vitaal te houden. De initiatiefnemer van extern salderen zal bij de provincie een voorgenomen aankoop moeten melden. De provincie geeft de doorslag over het al dan niet toestaan van de (geplande) stikstoftransactie. De gebiedsgerichte aanpak vormt de rode draad bij deze provinciale beslissing. Het aantal veehouderijen zal (harder dan de trend) afnemen, maar de locaties krijgen in de toekomst steeds meer te maken met herbestemming en sloop van (overtollige) bebouwing. Wanneer de (stikstof)saldogever zijn vergunning overdraagt aan de saldo-ontvanger, heeft laatstgenoemde partij een periode van 3 jaar om zijn stikstofuitstotende activiteit te realiseren. Beweiden en bemesten blijven vergunningsvrije activiteiten. De minister streeft ernaar om PAS-meldingen te legaliseren.

In de mobiliteit wordt de focus gelegd op de strengere Europese emissienormen voor nieuwe voertuigen om de gewenste stikstofreductie te behalen. Ook zullen steeds meer voertuigen zich voortbewegen door middel van elektriciteit in plaats van de traditionele brandstoffen. In de bouwsector wordt voortaan met nul-emissiewerktuigen het werk ter uitvoering gebracht, zodat er nauwelijks nog sprake zal zijn van stikstofuitstoot.

De gebiedsgerichte aanpak wordt op 2 manieren tot uitvoering gebracht. Enerzijds door de landelijke stikstofreductiemaatregelen vanuit het Rijk die gebiedsgericht worden toegepast, anderzijds de regionale maatregelen genomen door decentrale overheden. De structurele aanpak zal geschieden bij de monitorings- en bijsturingssystematiek. Uit de jaarlijkse analyse van de omvang van de stikstofdepositie in Natura-2000 gebieden, zal blijken of de genomen maatregelen nog volstaan, dan wel bijsturing vereist is. In de wet- en regelgeving zullen de streefwaarde, de verplichting tot het treffen van een pakket bronmaatregelen en de monitorings- en bijsturingssystematiek worden opgenomen.

Nadat de vergunningverlening weer op gang is gekomen, kunnen economische en maatschappelijke ontwikkelingen doorgang vinden. In de nabije toekomst zal verleasen van stikstofruimte tot de mogelijkheden behoren. Projecten die een kleine en tijdelijke stikstofuitstoot hebben, worden mogelijk ontzien van een vergunningsplicht.

In het omvangrijke stikstofdossier is het van belang om tijdig een deskundige in te schakelen die u kan bijstaan bij het oplossen van uw vraagstuk.

Wat kan Overwater voor u betekenen?

De stikstofproblematiek is alomvattend. De vraag is, hoe gaat u hier mee om? Ziet u alleen de beperkingen of probeert u die beperkingen om te zetten in kansen? Ons advies is om tijdig een deskundige in te schakelen die samen met u naar een gepaste oplossing zoekt. Wij zijn op de hoogte van de laatste ontwikkelingen omtrent de stikstofproblematiek, waardoor wij onze kennis en ervaring graag met u delen.

Als u de kans aangrijpt om uw bedrijf verder te extensiveren, bestaan hiertoe diverse mogelijkheden. Behalve het (ver)kopen van landbouwgrond, kunt u ook erf(ver)pachter worden. Graag zetten wij ons brede netwerk voor u in, ook als u de keuze maakt om uw (agrarisch) bedrijf te beëindigen of te verplaatsen. De gebiedsgerichte aanpak leidt ertoe dat maatwerk vereist is. Wellicht komt u in de onaangename situatie terecht dat uitoefening van uw onderneming op de huidige locatie niet meer gewenst is, door uzelf, uw omgeving of door een overheidsinstantie. Dan kunnen wij u begeleiden naar een andere geschikte locatie.

Ondanks dat de stikstofproblematiek in ontwikkeling is, tevens onduidelijkheden aanwezig zijn (door de actualiteit van het onderwerp), is Overwater al meermaals betrokken bij stikstofgerelateerde casussen. Wij kunnen onze opgedane ervaring inzetten om voor u het gewenste resultaat te bereiken. Schroom vooral niet om contact met ons op te nemen!

Update en mogelijke kansen van de aanpak stikstofproblematiek

Geschreven door Fleur Varin op 24 februari 2020. Gepost in Stikstof, opkoop en onteigening, Vastgoedadvies.

Wat is er gebeurd?

Het PAS is op 29 mei 2019 ongeldig verklaard door de Raad van State. Onzekerheid kreeg de overhand bij
bevoegde gezagen inzake vergunningverlening, met als gevolg dat veel projecten stil kwamen te liggen. Remkes’ adviesrapport heeft richting gegeven aan het landelijke beleid over hoe om te gaan met de ontstane situatie. Het Kabinet heeft maatregelen getroffen die de stikstofuitstoot moeten doen dalen. Te weten: het verlagen van de toegestane snelheid op snelwegen, het verlagen van de hoeveelheid eiwit in het veevoer en uitbreiding van de Subsidieregeling sanering varkenshouderijen. Het beweiden en bemesten van landbouwgronden blijven vergunningsvrije activiteiten. Wel kondigt het Kabinet aan dat er nader te bepalen eisen kunnen worden gesteld aan beweiden en bemesten. Tot dusver de stikstofproblematiek in een notendop.

Wat brengt de (nabije) toekomst?

Op 7 februari 2020 heeft landbouwminister Carola Schouten een Kamerbrief over de voortgang van de stikstofproblematiek gestuurd naar de Tweede Kamer.

Het Kabinet stelt financiële middelen beschikbaar om de stikstofuitstoot terug te dringen. Ten eerste wordt € 350 miljoen beschikbaar gesteld om gericht bedrijven uit te kopen. Het vizier is vooral gericht op bedrijven nabij Natura 2000-gebieden die (een overmaat aan) stikstofdepositie veroorzaken op deze stikstofgevoelige gebieden. Ten tweede wordt een budget van € 172 miljoen ingezet om innovatieve en duurzame aanpassingen aan stallen te kunnen realiseren (lees: financiële ondersteuning aan veehouders).

Het Kabinet geeft prioriteit aan het oplossen van de stikstofproblematiek, maar streeft tegelijkertijd lange termijn doelstellingen na, zoals kringlooplandbouw. Een voorbeeld hiervan is extensiveren van het landbouwbedrijf, dat onderdeel kan zijn van het omschakelproces, waarvoor tevens een fonds is opgericht.

In de loop van 2020 zal een stikstofregistratiesysteem worden opengesteld. Projecten die stikstofruimte nodig hebben, kunnen gebruik maken van een nieuwe mogelijkheid: leasen. Juiste informatie over hoeveelheden stikstof, locaties, etc. is hierbij noodzaak en biedt ruimte voor het realiseren van ontwikkelingen.

Wat kan Overwater voor u betekenen?

Overwater kan u adviseren en samen met u een strategie bepalen die toekomstperspectief biedt voor u en uw bedrijf. Het aankooptraject van uw bedrijf door de overheid is ingewikkeld. Overwater staat u met raad en daad bij en streeft ernaar om voor u het maximaal haalbare uit de onderhandelingen te halen. Als u tot het besluit komt om het bedrijf elders voort te zetten, dient u in een gelijke positie terecht te komen. Gedurende dit proces is het belangrijk om een betrouwbare onderhandelings-en gesprekspartner te hebben. Naast financiële kwesties, spelen ook emoties een grote rol bij het verplaatsingstraject. Uw bedrijf is dikwijls uw levenswerk!

Als u boer wil blijven en uw bedrijf wil extensiveren zijn er meerdere mogelijkheden om dit te realiseren. Wij kunnen u adviseren, bemiddelen tussen partijen en contacten leggen om bijvoorbeeld grond in eigendom of in erfpacht aan te kopen.

U kunt ook besluiten om het bedrijf te beëindigen waarbij Overwater u bij kan staan in de laatste fase van uw onderneming. Er kan gekozen worden voor verkoop, maar ook kunt u ervoor kiezen om belegger te worden, bijvoorbeeld in de vorm van erfverpachter.

Bent u op zoek naar tijdelijke stikstofruimte, bijvoorbeeld voor de bouw van een nieuwe stal? Overwater ontzorgt u door haar brede netwerk in te zetten. Ons kantoor volgt de ontwikkeling omtrent stikstofproblematiek op de voet, brengt u met de juiste partijen in contact en staat u met gedegen adviezen bij!

Ondervindt u de gevolgen van de stikstofproblematiek? Dan is ons advies: geen paniek! Neem gerust contact met ons op.

Uit de praktijk: grond verkopen voor een opdrachtgever met een maatschappelijke functie

Geschreven door Fleur Varin op 17 januari 2020. Gepost in Grondverwerving voor gebiedsontwikkeling, Vastgoedadvies.

Overwater bemiddelt en verpacht agrarisch en landelijk vastgoed namens verschillende opdrachtgevers. Dat zijn veelal bedrijven, beleggers en particuliere opdrachtgevers. Daarnaast adviseren wij in toenemende mate ook opdrachtgevers met een maatschappelijke functie, voorbeelden zijn gemeenten, woningcorporaties en drinkwaterbedrijven. Bij dit type opdrachtgever is de insteek van een verkoop van onroerend goed net even anders.

Maatschappelijke functie

Opdrachtgevers met een maatschappelijke functie hebben in ieder geval één overeenkomst, ze dienen het algemeen belang. In het verleden hebben zij strategisch gronden aangekocht die benodigd waren voor het hoofddoel van de organisatie. Echter, in sommige gevallen blijkt dat deze gronden niet langer benodigd zijn en zorgt een strategische heroriëntatie ervoor dat de gronden weer verkocht (moeten) worden.

Verkooptraject

Vanwege de maatschappelijke functie van de opdrachtgever is het van belang dat het verkooptraject maximaal transparant is en iedere potentiële koper een kans krijgt om de gronden te kopen. Het traject begint met het voornemen om de gronden te gaan verkopen. Het bestuur wil voorafgaand aan het besluit tot verkoop -beschikken over de volgende informatie:

Beschrijving van het verloop van het verkooptraject
Bepaling van de doelgroep
Plan van aanpak voor het verkooptraject
- Beschrijving van de verkoopmethode
- Inzicht in de wijze waarop potentiële kopers benaderd worden
- Tijdspad tot aan de daadwerkelijke levering
Verkoopstrategie inclusief verwachte verkoopprijs in relatie tot de balanswaarde
Voorwaarden waaronder gunning plaatsvindt
Borging van de transparantie van het proces

Pas op het moment dat het bestuur zich voldoende comfortabel voelt bij de toelichting op bovenstaande zaken zal het besluiten tot verkoop. De wijze waarop het verkooptraject verloopt met een afgebakend tijdspad is vaak belangrijker dan het realiseren van de hoogste prijs, die uiteraard wel marktconform moet zijn. Om dit te toetsen wordt voorafgaand aan het verkooptraject een taxatie uitgevoerd door een onafhankelijk taxateur.

Verkoopmethode

Vanwege het belang van transparantie en het gelijke kansen geven aan alle potentiële kopers wordt vaak gekozen voor verkoop bij inschrijving. Dit levert niet altijd het beste verkoopresultaat op maar garandeert wel transparantie voor zowel koper als verkoper. Om de inschrijving zo goed mogelijk te laten slagen is het van belang dat alle informatie betreffende het te verkopen object voorafgaand aan de bekendmaking beschikbaar is. Ook de concept koopovereenkomst met de voorwaarden en de leveringsakte worden, na afstemming met de opdrachtgever, vooraf ter beschikking gesteld aan potentiële kopers. Het is evident dat er voldoende tijd genomen wordt tussen de bekendmaking van de inschrijving, de deadline van de inschrijving en de voorgenomen leveringsdatum. Zodra deze zaken duidelijk zijn, zal het voornemen tot verkoop kenbaar gemaakt worden aan potentiële kopers, met als uitgangspunt dat iedere dezelfde kans moet krijgen. Het voornemen tot verkoop wordt gepubliceerd via het voor het object meest gangbare verkoopkanaal. Ook worden op basis van de gekozen doelgroep voor het object potentiële kopers gericht benaderd.

Voor het beschikbaar stellen van de verkoopinformatie maken we gebruik maken van een Overwater Dataroom. Potentiële kopers krijgen toegang tot deze dataroom na het kenbaar maken van hun interesse. Gedurende de periode tussen het kenbaar maken van het voornemen tot verkoop en de deadline voor de inschrijving kunnen gegadigden daarnaast nadere informatie inwinnen bij de rentmeester.

Gunning en levering

Op het moment dat alle inschrijvingen binnen zijn, wordt normaliter gegund aan de hoogste bieder, echter wel onder voorbehoud van een due diligence onderzoek. De bieder dient akkoord te gaan met de door verkoper gestelde voorwaarden. Deze zijn opgenomen in de concept koopovereenkomst die is bijgesloten bij de verkoopinformatie.
Tot en met de feitelijke en juridische levering van het object begeleidt Overwater de uiteindelijke verkoop. De levering vindt plaats op de vooraf afgesproken dag waarbij indien gewenst de koper het gekochte vooraf nog mag inspecteren.

Dienstverlening

Met onze ervaring op het gebied van waarderen van agrarisch vastgoed en het adviseren over de juiste verkoopstrategie zijn we in staat maatschappelijke organisaties te faciliteren bij heroriëntatie van hun vastgoed en de eventuele verkoop daarvan.

Stikstofproblematiek: niet alles kan

Geschreven door Fleur Varin op 26 september 2019. Gepost in Stikstof, opkoop en onteigening, Vastgoedadvies.

Op 29 mei 2019 deed de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State een niet geheel onverwachte uitspraak over het toepassen van het Programma Aanpak Stikstof (PAS) in relatie tot de stikstofdepositie op Natura-2000 gebieden, bij de uitvoering van projecten. De Afdeling heeft het PAS op een tweetal punten onverbindend verklaard en daarmee het gebruik van het PAS onmogelijk gemaakt voor het bepalen van stikstofdepositie op de N-gevoelige Natura-2000 gebieden.

Voor het beschermen en verbeteren van de Natura-2000 gebieden bepaalt artikel 6 van de Europese Habitatrichtlijn hoe moet worden omgegaan met het verlenen van vergunningen bij plannen of projecten. De aanvraag voor een omgevingsvergunning wordt getoetst aan de Wet Natuurbescherming (Wnb), waarin de Habitatrichtlijn is opgenomen. Artikel 6 lid 3 van de Habitatrichtlijn bepaalt dat vooraf getoetst moet worden of de plannen en projecten, afzonderlijk of in combinatie met andere plannen of projecten, significante gevolgen kunnen hebben voor Natura-2000 gebieden.

In het PAS-systeem werd uitgegaan van een passende beoordeling die mogelijk op termijn de stikstofdepositie zou beperken. Op aangeven van de antwoorden op de prejudiciële vragen aan het Europese Hof van justitie, verklaarde de Afdeling de PAS-systematiek op 29 mei 2019 onverbindend. Reden hiervoor is dat de beperking van de stikstofdepositie een aanname betreft en niet vaststaat ten tijde van de beoordeling.

Vergunningen die op basis van het PAS reeds verleend zijn en nog niet verstrekte vergunningen die het PAS als onderbouwing hebben toegevoegd kunnen waarschijnlijk niet worden gehandhaafd c.q. verleend. Veel partijen zijn verbaasd omdat 18.000 projecten nu niet (direct) kunnen worden uitgevoerd. Gezien de eerdere uitspraak van het Europese Hof is de verbazing niet geheel terecht.

Vanaf 16 september 2019 is de Aerius-calculator uit het PAS in aangepaste versie weer beschikbaar voor de beoordeling van de gevolgen van een voorgenomen project voor de stikstofdepositie op een Natura 2000 gebied.

Voor de plannen en projecten die een significante stikstofdepositie veroorzaken is er op dit moment één mogelijkheid om deze doorgang te laten vinden, namelijk intern salderen.
In de kamerbrief van 13 september 2019 schrijft minister Schouten van Landbouw, Natuur en Voedselkwaliteit, dat voor extern salderen en de ADC-toets (Alternatieven, Dwingend en Compenseren) geldt dat het bevoegd gezag heeft afgesproken dat er tijdelijk geen toestemming wordt verleend voor nieuwe plannen en projecten op grond van de Wnb. Of dit juridisch stand houdt, is twijfelachtig. In elk geval wordt met deze afspraak tijd ‘gekocht’.

De titel, ‘Niet alles kan’, van het rapport van 25 september 2019 van het adviescollege Stikstofproblematiek onder leiding van de heer Remkes dekt de lading van het rapport.
Alles kan inderdaad niet. Alle economische sectoren die stikstofuitstoot kennen, dienen een bijdrage te leveren, in een evenwichtige verhouding, waarbij kosteneffectiviteit in ogenschouw wordt genomen. Het rapport bevat kansen voor de sectoren die bij kunnen dragen aan het vlottrekken van de vastgelopen stikstofproblematiek. Voor de veehouderijsector doet het adviescollege een aanbeveling aan het kabinet voor een (door het Rijk gefinancierde) selectieve, gebiedsspecifieke en doelgerichte reductie van de ammoniakemissies. Door gerichte verwerving of sanering van agrarische bedrijven met relatief hoge emissies of verouderde stalsystemen in en nabij Natura 2000-gebieden. Door het doelgericht reduceren van de emissie kan er op andere plaatsen weer ontwikkelingsruimte ontstaan. Het kabinet zal na en in overleg met andere overheden een standpunt innemen, dat in het najaar van 2019 wordt verwacht.

Voor de praktijk

In onze optiek is de vergunningverlening in het kader van de Natuurbescherming weer op het niveau van voor 1 juli 2015. Ook voor die tijd werd er gebouwd en werden infrastructurele werken uitgevoerd. Het PAS was een eenvoudiger (en goedkoper) systeem, dat geen bestaansrecht bleek te hebben. Het voorbereiden van plannen en het uitvoeren van projecten zal weer meer maatwerk worden met een individuele passende beoordeling als basis.

Wij adviseren veehouders bij een (gedwongen) sanering over de schadecomponenten en waarden die van toepassing zijn. Het is nu nog onbekend hoe en op welke basis de sanering handen en voeten dient te krijgen. Een volledige schadeloosstelling zal tot de mogelijkheden moeten behoren. Ook bieden we met enige regelmaat veebedrijven te koop aan die mogelijk voor extern salderen gebruikt kunnen worden. Anderzijds zijn we strategisch adviseurs voor partijen die een project of plan willen uitvoeren waarvoor stikstofruimte benodigd is.

Door onze activiteiten in zowel het landelijk gebied alsook de betrokkenheid bij bestemmingswijziging naar wegen, woningbouw of industrie kunnen wij u adviseren bij het vinden van een passende oplossing voor de stikstofproblematiek, resulterend in het verkrijgen van de gewenste vergunning (toestemming).

Uit de praktijk: ‘verhuren’ van grond aan een bekende agrariër

Geschreven door Fleur Varin op 25 september 2019. Gepost in Pacht en grondgebruik, Rentmeesterschap.

Het in gebruik geven van grond aan de buurman, een agrarische collega, een vriend of een goede bekende brengt risico’s met zich mee.

Kortdurende overeenkomst, verhuur, mondelinge pacht, deelbouw

In de praktijk komt het regelmatig voor dat agrarische grond onderling in gebruik wordt gegeven, ‘verhuurd’ aan andere agrariërs. Hierbij worden in een aantal gevallen mondelinge- of via een zelf gemaakte overeenkomst schriftelijke afspraken gemaakt. Dit omdat het ‘makkelijker’ en ‘goedkoper’ is dan dit door een ter zake deskundige goed op papier te laten zetten. Het gaat dan om percelen waarop aardappelen, mais, bloembollen of uien kunnen worden geteeld en gebeurt veelal voor een periode van één jaar. Deze teelten worden door de eigenaar van de gronden niet (meer) in eigen beheer uitgevoerd. Na dit jaar ontstaat een nieuwe situatie.

Een veel gebruikte term in dit kader is ‘deelbouw’; met deze vorm denkt men dat er een samenwerkingsvorm is en geen pacht. De bedoeling is dat de betalingsrechten in dat jaar verzilverd worden door de eigenaar om zodoende de indruk te wekken dat deze de grond zelf exploiteert. Een deskundige op het gebied van pachtzaken kan hier al snel doorheen prikken en komt dan tot de conclusie dat er sprake is van (mondelinge) pacht.

Overwater adviseert om een kortdurende pachtovereenkomst af te sluiten, waarbij de betalingsrechten voor diezelfde periode worden overgeschreven naar de pachter van de grond. Na beëindiging van de overeenkomst worden de betalingsrechten weer naar de eigenaar teruggeboekt.

Langdurige overeenkomst

In een aantal gevallen spreken agrariërs of andere grondeigenaren onderling af dat gronden langdurig aan de ander in gebruik worden gegeven. Ook hierbij is het van belang een deugdelijke, door een deskundige opgestelde en door de Grondkamer goedgekeurde geliberaliseerde pachtovereenkomst of een erfpachtovereenkomst op te stellen. De geliberaliseerde pachtovereenkomst heeft een looptijd van maximaal 6 jaar, ervan uitgaande dat er geen prijstoetsing gewenst is. De erfpachtovereenkomst minimaal 26 jaar, waardoor deze niet onder de pachtregeling valt.

Samenwerkingsverband

Agrariërs die van plan zijn in de nabije toekomst te gaan stoppen kunnen een samenwerkingsverband aan gaan met een collega-agrariër of loonwerker. Hierbij wordt een saldo afgesproken tussen partijen die vergelijkbaar is met de pacht van grond. Het gevaar hierbij is dat de partij die de werkzaamheden uitvoert op de grond van de eigenaar, claimt dat hij regulier pachter is, met alle gevolgen van dien.

Onze praktijk

In onze praktijk komen we in (te) veel gevallen tegen dat partijen een ‘Huurovereenkomst’ hebben gesloten voor agrarische grond. De huurovereenkomst is aangegaan voor onbepaalde tijd. Er is mondeling afgesproken dat de pachter bij verkoop van de percelen door de eigenaar, zonder reguliere pacht te claimen, de percelen weer teruggeeft aan de eigenaar.
In een huurovereenkomst heeft men dit als volgt opgenomen: de huurovereenkomst is aangegaan voor onbepaalde tijd ’tenzij zich wijzigingen voordoen in de situatie van de verhuurder’. Het op die manier schriftelijk vastleggen is ‘uit den boze’ omdat partijen hierbij een verschillende invulling kunnen geven aan het woord situatie, hetgeen tot conflicten kan leiden.
Hierbij werd de suggestie gewekt dat er geen sprake kan zijn van pacht, met alle voor de eigenaar negatieve gevolgen van dien. Het gevaar van bovengenoemde vormen van ingebruik geven van agrarische gronden is dat er een serieuze kans aanwezig is dat er een pachtclaim volgt, die wordt toegewezen. De overeenkomsten moeten dan worden omgezet in reguliere pacht.

Goed advies; ga naar uw rentmeester……..

U doet er verstandig aan om u te laten bijstaan door een deskundige, die u op basis van kennis en ervaring kan adviseren over pacht- en/of grondzaken. Overwater Rentmeesterskantoor heeft ruime ervaring met dit soort kwesties en kan u hierin adviseren.

Uit de praktijk: te goeder trouw

Geschreven door Fleur Varin op 3 april 2019. Gepost in Pacht en grondgebruik, Rentmeesterschap.

De casus

Een voormalig landbouwer (hierna te noemen: ‘eigenaar’)
komt na een geruime tijd als weduwnaar zelfstandig op de boerderij gewoond te hebben te overlijden. Er zijn geen kinderen. De onderneming was al geruime tijd gestaakt, de landerijen waren al verkocht. Hetgeen dat nog resteerde was de woning en een ruime landbouwloods die na het staken van de onderneming leeg was komen te staan. De eigenaar heeft jarenlang gedeelten van zijn loods ter beschikking gesteld aan diverse ‘huurders’, voor de stalling van caravans, campers en oude auto’s. Met deze huurders zijn geen overeenkomsten gemaakt; de ‘huur’ werd op vaste momenten in het jaar contant betaald. Mogelijk was de eigenaar bang dat hij moest afdragen aan de fiscus, terwijl dit bij niet-bedrijfsmatige verhuur niet aan de orde is. De betaalde huur werd goed bijgehouden. Er was activiteit op en om de boerderij, de eigenaar had regelmatig een praatje en maakte er tijdens de jaarlijkse huuronderhandelingen een sport van om hier weer een paar gulden meer van te maken. Tot zover niets aan de hand.

Overlijden eigenaar

Op enig moment komt de eigenaar plotseling te overlijden. Er was wel een testament maar andere zaken waren niet geregeld. De huurders zitten ineens met hun hobby’s in een loods waarvan de eigenaar is overleden. In zijn laatste wil heeft de eigenaar een executeur benoemd, die tevens legataris is. Hij is een ver familielid die niet op de hoogte is van de zakelijke afspraken met de huurders.

Verkoop boerderij

De executeur heeft besloten om de boerderij te gaan verkopen. Het was hem direct duidelijk dat de verkoop van een boerderij inclusief huurders niet gewenst was. Na het overlijden van de eigenaar hebben enkele huurders hun caravans al uit eigen beweging meegenomen. De laatste twee huurders waren niet van plan om te vertrekken.

De executeur zag aankomen dat het beëindigen van de huur van deze twee huurders tot problemen zou kunnen leiden en besloot deze kwestie uit handen te geven aan de vermogensplanner/adviseur van zijn bank. Deze vermogensplanner is met de huurders in contact getreden en heeft zijn uiterste best gedaan om tot een oplossing (lees: beëindiging van de huur) te komen.

Korte tijd na de huuropzegging aan de twee huurders is ons kantoor ingeschakeld om de verkoop van de boerderij ter hand te nemen. Na verloop van tijd werd duidelijk dat de huurders niet bereid waren om de huur te beëindigen. Dit bleek onder andere uit de aard van de inrichting van het gehuurde, waarin een complete garagebrug geïnstalleerd was waar gesleuteld werd aan diverse voertuigen.

Wij hebben geadviseerd om de gehele kwestie met de huurders uit handen te geven aan een advocaat. Toen dit is gebeurd, heeft één van de huurders besloten om de loods te verlaten.
De andere huurder voelde nattigheid en heeft zijn rechtsbijstandverzekering ingeschakeld omdat hij niet wilde vertrekken. Hierbij heeft de advocaat van de huurder aangegeven dat er sprake zou zijn van een huurovereenkomst tussen wijlen eigenaar en zijn cliënt. De advocaat heeft hierbij gesteld dat er sprake zou zijn van huur van overige bedrijfsruimte omdat de huurder met het onderhoud van auto’s bezig is, getuige de garagebrug. Bij deze categorie van huur geniet de huurder een huurbescherming voortkomende uit het huurrecht. Hierbij kunnen partijen aanvullende afspraken maken zoals bijvoorbeeld de datum van beëindiging van de overeenkomst of na opzegging. Ook geniet de huurder een zogenaamde ‘ontruimingsbescherming’ waarbij hij bij de rechter een verzoek kan doen om de ontruiming op te schorten met een jaar. Hij kan dit verzoek 3 maal doen. De huurder besloot dit traject niet in te willen gaan.

Beëindiging huur

Met tussenkomst van de advocaten is men uiteindelijk tot een vaststellingsovereenkomst gekomen om de huur te kunnen beëindigen. Partijen zijn overeengekomen dat de huurder 6 maanden de tijd zou krijgen om op zoek te gaan naar een vervangende ruimte voor zijn (hobbymatige) activiteiten. Na deze 6 maanden zou hij op straffe van een boete van € 100,- per dag de loods moeten hebben verlaten.

Opleveringsdatum

Kort voor het moment van opleveren hebben wij contact gezocht met de huurder om de oplevering namens de executeur af te ronden. Tijdens dit contact probeerde de huurder nogmaals de datum die een half jaar eerder was overeengekomen op te schorten, aangezien deze voor hem niet haalbaar was. Hier is niet op in gegaan, de huurder is aan de vaststellingsovereenkomst gehouden. Uiteindelijk is de loods ongeveer twee weken later opgeleverd dan een half jaar eerder overeengekomen was, mét de betaling van de boete.

Eind goed, al goed

Het te goeder trouw handelen van de eigenaar heeft in dit geval behoorlijke consequenties gehad. Denk hierbij aan stagnatie van de verkoop met tenminste een jaar, met de bijbehorende doorlopende kosten en de kosten voor inzet van een advocaat. Het is daarom van belang ook bij niet-bedrijfsmatige huur afspraken vast te leggen in een huurcontract, zodat men bij beëindiging van de huur niet voor vervelende verrassingen komt te staan. We denken graag met u mee, neem gerust eens contact op!

Fosfaatrechten zijn van de pachter, verpachter heeft aanspraak op fosfaatrechten

Geschreven door Fleur Varin op 2 april 2019. Gepost in Beheer agrarisch vastgoed en landgoederen, Rentmeesterschap.

Met ingang van januari 2018 zijn aan alle
melkveebedrijven in Nederland fosfaatrechten toegekend
met als doel de fosfaatproductie door rundvee te beperken. Deze fosfaatrechten zijn noodzakelijk om een melkveebedrijf te kunnen exploiteren en er is een markt ontstaan voor fosfaatrechten. In maart 2019 is de investering in fosfaatrechten circa € 8.500,- per melkkoe. Aangezien bij veel melkveebedrijven sprake is van verpachte gebouwen en/of grond, is de vraag aan de orde of de verpachter aanspraak kan maken op de fosfaatrechten. Deze vraag is door het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden beantwoord in het arrest van 26 maart 2019, ECLI:NL:GHARL:2019:2544. Hierna worden de hoofdpunten uit dit arrest weergegeven.

Fosfaatrechten in beginsel voor de pachter

Het hof oordeelt dat de fosfaatrechten in beginsel van de pachter zijn en dat er geen reden is de rechten aan de verpachter over te dragen bij het einde van de pacht. Alleen in het geval de verpachter langdurig bedrijfsmiddelen aan de pachter ter beschikking heeft gesteld, die voor het bedrijf van de pachter van overwegend belang zijn om zijn bedrijf te kunnen exploiteren heeft de verpachter een aanspraak op fosfaatrechten.

Redelijkheid en billijkheid

Op basis van redelijkheid en billijkheid heeft het hof beslist dat onder voorwaarden de pachter fosfaatrechten bij het einde van de pacht aan de verpachter moet overdragen. Voor deze verplichtingen ziet het hof drie samenhangende redenen:

De verpachter heeft langdurig bedrijfsmiddelen ter beschikking gesteld aan de pachter waarop de pachter zijn bedrijfsvoering heeft kunnen afstemmen;
Die bedrijfsmiddelen hebben in belangrijke mate bijgedragen aan de omvang van de veestapel van de pachter en daarmee aan de fosfaatrechten;
De grond en/of gebouwen zijn na het einde van de pachtovereenkomst potentieel minder goed te exploiteren voor de verpachter als de pachter deze zonder fosfaatrechten oplevert.

Voorwaarden tot overdracht

Als partijen in de pachtovereenkomst niets (anders) zijn overeengekomen, is de pachter alleen verplicht tot overdracht van fosfaatrechten aan de verpachter als aan de volgende voorwaarden is voldaan:

Tussen verpachter en pachter bestond op 2 juli 2015 een reguliere pachtovereenkomst of een geliberaliseerde pachtovereenkomst die bij het aangaan 12 jaar of langer duurt;
Het betreft hoevepacht of pacht van minimaal 15 ha grond of pacht van een gebouw, waarbij het gebouw ingericht moet zijn specifiek voor de melkveehouderij en voor de uitoefening daarvoor noodzakelijk en door de verpachter ten behoeve van het bedrijf van de pachter, aan de pachter ter beschikking zijn gesteld;
De fosfaatrechten worden voor 50% toegerekend aan de gebouwen en voor 50% aan de grond die de pachter op 2 juli 2015 ten behoeve van het gehouden vee ten dienste stonden en naar verhouding toegerekend aan het gepachte;
De verpachter dient aan de pachter 50% van de marktwaarde van de over te dragen fosfaatrechten per datum van einde pachtovereenkomst te betalen.

Slot

Met deze uitspraak is er duidelijkheid of de verpachter aanspraak kan maken op de fosfaatrechten. De criteria zijn er om te komen tot de verdeling van de fosfaatrechten tussen pachter en verpachter bij het einde van de pacht. Wij zijn u graag van dienst om hiermee in de praktijk aan de slag te gaan!

Bedrijfsoverdracht door middel van familiepacht

Geschreven door Fleur Varin op 29 maart 2019. Gepost in Beleggen en investeren in landbouwgrond, Rentmeesterschap.

Door een wijziging van de inkomstenbelasting per 7 december 2018, zullen tweede pachtersvoordelen die na 30 juni 2019 gerealiseerd worden niet meer onder de landbouwvrijstelling vallen. Als u hiermee te maken heeft en de gronden zou willen overdragen, kan het raadzaam zijn dit te doen voor 1 juli 2019.

Pachtersvoordeel

Een pachtersvoordeel ontstaat doordat een pachter de door hem op zakelijke basis gepachte landbouwgrond in eigendom verkrijgt, voor een prijs beneden de waarde die daaraan in vrij opleverbare staat is toe te kennen. Dit voordeel, dat bestaat uit het verschil in waarde van de grond – op het moment van verkrijging – in vrije en verpachte staat, is belast omdat het niet voortkomt uit een onder de landbouwvrijstelling vallende waardeverandering van de grond. Het voordeel ontstaat op het moment van koop in verpachte staat en is belast op het moment dat het gerealiseerd wordt, dus bij verkoop. Op het moment van verkoop van de betreffende grond in vrije staat wordt het behaalde voordeel in de belastingheffing betrokken. Een pachtersvoordeel is onder te verdelen in een eerste en een tweede pachtersvoordeel.

Eerste pachtersvoordeel

Een pachtersvoordeel wordt aangeduid als een eerste pachtersvoordeel indien de pachter die de grond in eigendom verkrijgt, niet behoort tot de familiekring van de verpachter.
Onder de familiekring wordt in dit verband verstaan:
a. de echtgenoot of echtgenote;
b. de eigen kinderen of stiefkinderen, pleegkinderen of kleinkinderen;
c. de echtgenoten van de onder b bedoelde kinderen;
d. de bloed- of aanverwanten tot en met de derde graad van de zijlinie.

Bedrijfsoverdracht en pacht/tweede pachtersvoordeel

Een dergelijk pachtersvoordeel kan ook aan de orde komen in familieverband, bijvoorbeeld bij de bedrijfsovername. Namelijk als een ondernemer eerst de onderneming met erf en bedrijfsgebouwen overneemt en de cultuurgronden voor een bepaalde duur van de overdrager gaat pachten. Als op een later moment deze cultuurgronden worden overgenomen tegen de waarde in verpachte staat, ontstaat ook hier een pachtersvoordeel. Dit wordt het tweede pachtersvoordeel genoemd.

Overnemers, die er bij de bedrijfsoverdracht voor hebben gekozen om op het moment van overname van de onderneming de cultuurgronden eerst te pachten en pas op een later tijdstip aan te kopen, werden tot nu toe ontzien. Op een tweede pachtersvoordeel mocht de overnemer namelijk de landbouwvrijstelling toepassen. Hierdoor bleef een dergelijk pachtersvoordeel buiten de belastingheffing en was de overnemer in fiscale zin niet slechter af dan iemand die de gehele onderneming inclusief cultuurgronden in een keer overnam.

Op 7 december 2018 heeft de staatssecretaris van Financiën een besluit gewijzigd, waardoor deze regeling met ingang van 30 juni 2019 komt te vervallen en een tweede pachtersvoordeel belast is. Hierdoor wordt een tweede pachtersvoordeel fiscaal gelijk behandeld met een eerste pachtersvoordeel dat al belast was bij realisering.

Overgangsrecht

Wat betekent dit voor de overnemer die op dit moment nog cultuurgrond in het kader van de overdracht pacht? Deze overnemer heeft nog tot uiterlijk 30 juni 2019 de tijd om de grond in eigendom te verwerven. De Staatssecretaris heeft namelijk in het overgangsrecht bepaald dat alle overnemers die uiterlijk op 30 juni 2019 de grond op naam hebben, nog van de oude goedkeuring gebruik mogen maken. Heeft u grond in pacht van familie? Laat u dan adviseren over uw mogelijkheden.

Doorschuiven van een pachtersvoordeel als zelfstandig onderdeel is niet meer mogelijk.

Naast het vervallen van de landbouwvrijstelling op tweede pachtersvoordelen heeft de staatssecretaris ook aangekondigd dat hij het geruisloos doorschuiven van eerste pachtersvoordelen niet langer toe wil staan. Ondernemers die hun bedrijf overdragen aan een opvolger moeten zich realiseren dat een eerste pachtersvoordeel niet langer afzonderlijk kan worden doorgeschoven.
Wil een overdrager in de toekomst belastingheffing over een eerste pachtersvoordeel bij de bedrijfsoverdracht uitstellen, dan zal hij voor een volledige bedrijfsoverdracht moeten kiezen. Daarbij kan een beroep worden gedaan op de geruisloze doorschuiving van alle voordelen en stille reserves.

Als één van voornoemde situaties bij u van toepassing is dan is het verstandig dit met uw fiscaal adviseur op te nemen. Op het moment dat het advies is dat de gronden voor 1 juli 2019 in verpachte staat overgedragen dienen te worden om onder het overgangsrecht te vallen dan willen de rentmeesters van Overwater Rentmeesterskantoor u graag bijstaan bij het bepalen van de (verpachte) waarde van de landerijen.

Gaat de minister de herziening van het pachtstelsel uit het slop trekken?

Geschreven door Fleur Varin op 5 februari 2019. Gepost in Pacht en grondgebruik, Rentmeesterschap.

Al een aantal jaar wordt er een uitgebreide
discussie gevoerd over het vernieuwen van het pachtrecht.
De discussie is vastgelopen en de verwachting is dat de Minister
in het 1e kwartaal van 2019 met een voorstel zal komen. Dat vooruitzicht leek mij een mooie gelegenheid om in dit blog in te gaan op het ontstaan van het huidige pachtrecht en de recentere (vastgelopen) onderhandelingen. Ik sluit af met het benoemen van een aantal problemen c.q. gebreken in de wet, waar wij in onze praktijk tegen aan lopen.

Pachtwet 1937 en tussentijdse aanpassingen

Pacht is nooit een makkelijk onderwerp geweest om het over eens te worden. Dat blijkt wel uit de diverse commissies die, sinds 1886, door diverse regeringen, werden ingesteld om te adviseren over het moderniseren van het instrument, dat wij vandaag de dag pacht noemen. Pas ruim 50 jaar nadat voor het eerst zo’n commissie was ingesteld, leidde dit tot nieuwe wetgeving: de Pachtwet 1937. De wet had tot doel om de pachter, als economisch zwakkere partij, bescherming te bieden.

Pachtwet 1958 en tussentijdse aanpassingen

De Pachtwet 1937 ging grotendeels op in de Pachtwet 1958, waarin een aantal aanvullende beschermingsmaatregelen ten gunste van de pachter werd opgenomen. In 1984 werd de bescherming van de 65-jarige pachter zonder opvolger ingeperkt in de wet. In 1995 werd de nieuwe pachtvorm eenmalige pacht (los land, 1 tot 12 jaar, geen prijstoetsing) aan de wet toegevoegd.

Pachtrecht 2007 BW 7 titel 5

In 2007 verdween de Pachtwet en werd het pachtrecht in het Burgerlijk Wetboek opgenomen. Belangrijke inhoudelijke wijzigingen die aan het pachtrecht zijn toegevoegd, zijn de voorwaarde om bedrijfsmatig landbouw te beoefenen, de mogelijkheid om het voorkeursrecht te passeren bij verkoop van pachtgrond aan een veilige verpachter, geliberaliseerde pacht als nieuwe contractvorm en het komen te vervallen van de 65-jarige leeftijd als opzeggingsgrond. Onderdeel van de totstandkoming van het nieuwe pachtrecht, was ook de toezegging van een evaluatie in 2011.

Spelderholt

De evaluatie die in 2011 voorzien was, werd uitgevoerd in 2014 door prof. mr. D.W Bruil, die constateerde dat een tweeslachtig systeem was ontstaan. Enerzijds is er reguliere pacht, met sterke dwingendrechtelijke bescherming voor de pachter. Anderzijds is er geliberaliseerde pacht, met grote contractvrijheid en nauwelijks bescherming voor de pachter. Het ontbreekt aan de mogelijkheid om contracten af te sluiten die tussen die twee uitersten inzitten.
Bruil’s belangrijkste aanbeveling is een nieuwe pachtregeling, met als uitgangspunt dat pachters en verpachters zoveel mogelijk in staat moeten worden gesteld hun zaken onderling duurzaam te regelen. Dat betekent liberalisering met restricties:
1.   Waar nodig bescherming voor de pachter.
2.   Waar mogelijk stimuleren van duurzaam grondgebruik.
3.   Ruime overgangsregeling bestaande pachtovereenkomst.

De evaluatie van de heer Bruil is via onderstaande link te lezen:
https://www.grondbezit.nl/files/fpg_pdfs/Evaluatie%20Pachtregelgeving.pdf

Naar aanleiding van deze evaluatie, zijn belanghebbende partijen om tafel gegaan in het overleg van Spelderholt. Doel van het overleg was om tot een breed gedragen akkoord op hoofdlijnen te komen, dat de basis voor nieuwe pachtwetgeving zou vormen. Aangezien het akkoord niet door alle deelnemers werd gesteund, is het niet door de minister overgenomen. In dit blog ga ik niet verder in op de inhoud van het akkoord van Spelderholt, dat via de navolgende link kan worden nagelezen. https://www.grondbezit.nl/files/fpg_dossiers/pacht/140801%20hoofdlijnen.pdf

En nu verder…

Minister Schouten heeft toegezegd op korte termijn de Kamer te zullen informeren over de herziening van het pachtbeleid. Ik verwacht dat haar beleid in hoofdlijnen op drie manieren kan uitpakken:

de afspraken uit het akkoord van Spelderholt worden met wat aanpassingen doorgevoerd,
er wordt een aantal kleine wijzigingen doorgevoerd in het bestaande pachtrecht,
het bestaande pachtrecht wordt in zijn huidige vorm voortgezet.

Als rentmeesters sluiten wij jaarlijks een groot aantal pacht- en erfpachtovereenkomsten af, waarbij wij te maken krijgen met de (on) mogelijkheden van het pachtrecht. Hierna worden drie problemen c.q. gebreken in het pachtrecht benoemd waar wij in de praktijk tegenaan lopen. In het akkoord van Spelderholt zijn deze punten meegenomen. Als de minister er niet voor kiest om Spelderholt als leidraad aan te houden zou het, wat Overwater Rentmeesterskantoor betreft, prioriteit hebben om tenminste de volgende zaken aan te pakken.

1.   Maak het mogelijk om landbouwgrond langer dan 6 jaar geliberaliseerd te verpachten zonder dat daarbij sprake is van prijstoetsing.
2.   Maak het mogelijk om landbouwgrond korter dan 26 jaar in erfpacht uit te geven, zonder dat de bepalingen uit het pachtrecht van toepassing zijn.
3.   Maak het mogelijk om gebouwen geliberaliseerd te verpachten.
4.   Maak het bereiken van de AOW gerechtigde leeftijd weer tot een opzeggingsgrond voor reguliere pachtovereenkomsten.

In de kamerbrief d.d. 22 januari 2019 heeft de minister voor het laatst het thema pacht kort benoemd. Zij laat daarbij nog niet blijken hoe groot de herziening is die zij voor ogen heeft. Wel benoemt zij dat de herziening van het pachtbeleid ‘inzet op duurzaam bodembeheer en op langduriger relaties tussen pachters en verpachters’. De brief is via onderstaande link te downloaden:
https://www.rijksoverheid.nl/documenten/kamerstukken/2019/01/22/kamerbrief-realisatie-lnv-visie-waardevol-en-verbonden

* Website URL

* Website URL