Landjepik: eigendom, bezit en de juridische strijd om grond

Wie speelde er vroeger niet landjepik, buiten op straat? De regels waren simpel: om de beurt mocht je een land veroveren, rende drie rondjes om het land van je vriendje heen en als je hem daarna aan kon tikken, was het land van jou. Met overzichtelijke regels en met veel speelplezier wisselde land dan van eigenaar. Hoe veel complexer is de realiteit.

Eigendom versus bezit: de juridische spelregels van landjepik

Tussen de eigenaren van naastgelegen percelen kan discussie ontstaan over waar het eigendom van de één ophoudt en het eigendom van de ander begint, meestal ingegeven door wie de grond gebruikt. Deze discussies gaan eigenlijk over de juridische begrippen eigendom en bezit.

Eigendom is het meest verstrekkende recht dat men op een perceel grond kan hebben. Het is het recht om over de grond te beschikken zoals je dat zelf wilt; natuurlijk wel binnen de grenzen van de (Omgevings)wet. Het eigendomsrecht is geregeld in artikel 5:1 van het BW.

Met bezit wordt bedoeld dat iemand een goed voor zichzelf houdt. Het bezitsrecht is geregeld in artikel 3:107 BW. Iemand neemt een goed in bezit door daarover de feitelijke macht uit te gaan oefenen.

Maar wanneer ontstaat nu de situatie dat eigendom en bezit bij verschillende partijen zit? Stel, de ene partij is eigenaar van een stuk grond, de andere partij plaatst een hek dwars over dit stuk grond en betrekt de grond tot aan het hek bij de grond die hij in eigendom heeft. Hij neemt dan grond in bezit waar hij niet de eigenaar van is. En dan wordt het spelletje landjepik een serieuze situatie.

Grondstrijd: de spanningen tussen projectontwikkelaars, pachtgrond en omwonenden

De druk op grondgebruik in Nederland neemt steeds verder toe, dat is geen nieuws. Voor de bouw van woningen, de aanleg van een bedrijventerrein, het faciliteren van de infrastructuur en voor het mogelijk maken van de energietransitie nemen projectontwikkelaars regelmatig grondposities in. Het tijdspad van de aankoop van (in de meeste gevallen) landbouwgronden tot aan de start van de ontwikkeling is vaak lang; tien jaar of meer is helemaal geen uitzondering. Bijna altijd blijven de gronden in deze overgangsperiode in gebruik als landbouwgronden.

Sommige woningeigenaren kijken al jaren uit op een polder, grenzend aan hun achtertuin. En soms is dit nu net de polder die aangekocht is door een marktpartij om te gaan ontwikkelen. Projectontwikkelaars kunnen dan te maken krijgen met omwonenden die hun tuin hebben uitgebreid ten koste van de eigendomsgrond van de ontwikkelaar. De uitbreiding kan pasgeleden gebeurd zijn of al wat langer terug in de tijd.

Landjepik 2.0: de projectontwikkelaar wil zijn duur aangekochte grond terug, de pachter wil het areaal pachtgrond kunnen gebruiken zoals in het pachtcontract staat en de naastgelegen woningeigenaar claimt het eigendom van de in bezitgenomen meters grond. Wat biedt dan een oplossing?

Bevrijdende verjaring: hoe grondbezit na twintig jaar kan veranderen

De wet bepaalt dat iemand na twintig jaar eigenaar kan worden van de grond; deze partij moet dan wel de grond tijdens deze twintig jaar gebruikt hebben, op zo’n manier dat het voor de daadwerkelijke eigenaar van de grond al die tijd duidelijk is geweest dat je de grond in bezit hebt genomen èn doet alsof je de eigenaar bent. Als de daadwerkelijke eigenaar dan in deze twintig jaar geen actie onderneemt, gaat het eigendom van de grond op de bezitter over. Dit heet bevrijdende verjaring en dat is geregeld in artikel 3:105 en artikel 3:306 van het BW.

Als daadwerkelijk eigenaar kun je de bevrijdende verjaring stoppen door een schriftelijke aanmaning of mededeling te versturen, gevolgd door het starten van een gerechtelijke procedure binnen zes maanden. Het is echter vaak beter om als grondeigenaar tot een onderlinge overeenkomst te komen met de bezitter van jouw grond. Verkoop van het betreffende stuk grond tegen marktwaarde kan een prima oplossing zijn; mits je bereid bent het eigendom van dat stuk grond op te geven.

Verlies van grond door bevrijdende verjaring: oplossingen voor de oorspronkelijke eigenaar

Het kan natuurlijk ook zo zijn dat een omwonende de grond al meer dan twintig jaar in bezit heeft en dat bezit ook nog eens kan aantonen. Dan kan het gebeuren dat je als daadwerkelijk eigenaar toch het eigendom van de grond door bevrijdende verjaring verliest.

De Hoge Raad vindt dat degene die het eigendom heeft verloren door de bevrijdende verjaring, niet zomaar met lege handen mag staan. De oorspronkelijke eigenaar kan een schadevergoeding uit een onrechtmatige daad vorderen. De schadevergoeding kan bestaan uit het terug leveren van de grond (als dit nog mogelijk is) of uit een financiële compensatie. En daarmee is het plaatje weer rond.

Landjepik vroeger en nu

John Locke stelde in de 17^e eeuw dat de grond van jou wordt als je “de grond vermengd hebt met je arbeid”. Dus bijvoorbeeld als je een stuk fruit van de boom plukt of een gat in de grond graaft, verkrijg je daarmee het eigendom.

Zo ver gaat het gelukkig in 2024 niet (meer), maar het verkrijgen van het eigendom bij een succesvolle claim op bevrijdende verjaring vertoont wel overeenkomsten. Er is tenslotte sprake van bevrijdende verjaring als een bezitter eigenaar wordt, alleen maar door het gebruik. Maar dan moet het gebruik dus wel minstens twintig jaar duren.

Grondeigenaren die te maken hebben met erfgrensoverschrijdingen door omwonenden of met verjaringskwesties kunnen bij ons terecht voor deskundig advies.