Ministerie verwacht voorstel voor vernieuwd pachtrecht in Q1 2019. Lees over het ontstaan, onderhandelingen en knelpunten.

De woningmarkt staat onder druk. Minister Ollongren
heeft uitgesproken dat er tot 2030 op basis van de bevolkingsgroei minimaal 600.000 nieuwe huizen moeten worden gebouwd. Verschillende onderzoeksbureaus geven zelfs aan dat dit oploopt naar 1.000.000 woningen.

De minister geeft voorrang aan binnenstedelijke transformatie van onder andere bedrijventerreinen en oude havens. Op basis van het in 2017 verschenen onderzoek van Brink Management (De reële transformatiepotentie in bestaand bebouwd gebied) is duidelijk dat alleen binnenstedelijke ontwikkeling onvoldoende is om te voorzien in de vraag naar woningen.

De randen van het stedelijk gebied komen om deze reden steeds meer in beeld als toekomstige locaties voor woningbouw. De stad gaat in deze gebieden over in het landelijk/agrarisch gebied. Doordat er vaak al sprake is van (agrarische) bebouwing kijken gebiedsontwikkelaars en gemeenten als eerste naar deze gebieden om te transformeren naar woongebied. In het afgelopen jaar is Overwater meermaals betrokken geweest bij grondverwerving door een gebiedsontwikkelaar.

Hoe werkt zo’n grondverwervingstraject nu eigenlijk?

Allereerst is het belangrijk om te beseffen dat de verwervende partij en de verkopende partij totaal verschillende belangen hebben. De gebiedsontwikkelaar ziet de gronden, of het te verwerven bedrijf, als middel om te komen tot een gebiedsontwikkeling, terwijl de agrariër in veel gevallen een deel van zijn levenswerk gaat verkopen. Afhankelijk van de levensfase van de ondernemer weegt de mogelijkheid om het bedrijf voort te zetten soms zwaarder dan de laatste euro. Waarbij meer euro’s een bedrijfsverplaatsing uiteraard wel beter mogelijk maakt.

Om inzicht te krijgen in de verschillende belangen wordt in een grondverwervingstraject eerst gestart met een gebiedsonderzoek. Dit deel betreft voornamelijk deskresearch. Als eerste wordt het gebied gedefinieerd op basis van de wens van de opdrachtgever. Vervolgens wordt in kaart gebracht wie de eigenaren zijn, welke andere belanghebbenden er in het gebied zijn, of er kabels en leidingen door het gebied lopen en welke percelen of bedrijven het meest kansrijk zijn voor verwerving. Op basis van deze deskresearch wordt een strategie voorgesteld aan de opdrachtgever.  

In overleg met de opdrachtgever wordt contact gezocht met de eigenaren van de te verwerven gronden. Het hoofdonderwerp in het eerste gesprek is het belang van de grondeigenaar. Wil hij of zij zijn gronden wel verkopen? Zijn er mogelijkheden voor verplaatsing? Indien er sprake is van een bedrijf: zijn er opvolgers? Wat is de bedrijfsstrategie? Hoe kunnen we elkaar helpen?

Doordat we veelvuldig in het buitengebied actief zijn en een groot agrarisch netwerk hebben, zijn we in staat om juist die oplossing te bedenken die in eerste instantie niet voor de hand ligt maar wel voor beide partijen het beste is.

Indien er na het eerste gesprek voldoende aanknopingspunten zijn om met elkaar verder te praten, wordt een vervolggesprek gepland waarbij er ook een opname plaatsvindt voor de waardering van de gronden en/of gebouwen. Hierbij wordt gewaardeerd op basis van de huidige bestemming en rekening gehouden met een verwachtingswaarde. De opdrachtgever krijgt op deze manier inzicht in het risico dat hij neemt op het moment dat er daadwerkelijk gekocht wordt.

Vervolgens start het onderhandelingstraject. In veel gevallen schakelt de grondeigenaar hiervoor ook een adviseur in. Onderwerpen die in dit traject onder andere aan bod komen zijn: koopprijs, eventuele nabetaling, vervangende locatie, voortgezet gebruik, wijze van oplevering, moment van oplevering, bodemonderzoeken, aanvullende onderzoeken, te stellen zekerheden en wijze van betalen. Indien partijen op hoofdvoorwaarden een akkoord bereiken wordt de koopovereenkomst uitgewerkt waarin alle voorwaarden en specifieke zaken met betrekking tot het verkochte worden vastgelegd. Deze overeenkomst wordt tevens ingeschreven in het Kadaster.

Afhankelijk van de afspraken in de koopovereenkomst wordt het verkochte binnen een korte termijn geleverd via een notaris. In de leveringsakte wordt uitvoering gegeven aan hetgeen is vastgelegd in de koopovereenkomst. De opdrachtgever verkrijgt de grond voor zijn toekomstige ontwikkeling en de verkoper krijgt, afhankelijk van het onderhandelingsresultaat, een vervangende locatie, vervangende grond of geld en eventueel een beperkt voortgezet gebruik van de locatie.

Rol Overwater rentmeesterskantoor

Vanuit Overwater begeleiden we het hele traject rondom grondverwerving. Van de eerste intentie tot aan de levering bij de notaris. Een persoonlijke benadering, begrip voor beide partijen en het zoeken naar een passende oplossing voor beide partijen zijn vaak de sleutel tot een succesvolle verwerving.

De dienstverlening van Overwater stopt niet op het moment dat de levering heeft plaatsgevonden. Tot aan de voorgenomen ontwikkeling kan de grond nog agrarisch gebruikt worden. Via onze dienst beheren grondposities ontwikkelaars wordt de betreffende locatie goed onderhouden en bij recht op voortgezet gebruik, contact gehouden met de verkoper.

Wilt u meer weten over de diensten van Overwater op het gebied van grondverwerving voor toekomstige gebiedsontwikkeling? Neem dan gerust contact met mij op.