Wat is de waarde van natuur(grond)?

In onze praktijk krijgen wij vaak vragen over de waarde van natuurgrond. Voor dit artikel zal ik mij beperken tot de fysieke waarde, dus de prijs per vierkante meter. De uitstap naar de waarde van hetgeen dat boven de grond uitsteekt, ‘de opstand’, laat ik graag over aan deskundigen op dit gebied.

Verder wil ik natuurgrond breed belichten. Dus ook de Natura 2000-gebieden of waterpartijen zou je onder natuur zoals in dit artikel wordt bedoeld, kunnen scharen.

Waarde en prijs

De waarde van een vastgoedobject – waar ook natuur onder valt – wordt evenals veel ander vastgoed sterk bepaald door emotie. Een Engelse term die dit mooi beschrijft is ‘worth and value’. In het Nederlands zou je dit kunnen vertalen als: ‘waarde en prijs’. Wat ik hiermee aan wil geven is dat de waarde van vastgoed sterk bepaald wordt door bijvoorbeeld een omstandigheid als ‘waar is het object gelegen?’

Als we dit vertalen naar de ligging van landbouwgrond (binnen Nederland) dan zullen de meeste mensen wel kunnen aangeven dat de waarde tussen € 3,- per m² en € 20,- (!) per m² ligt. Als de vraag wordt gesteld ‘wat doet natuurgrond?’ dan wordt het toch wel wat ingewikkelder.

Natuurgrond landbouwkundig niet exploitabel maar toch interessant?

Een invalshoek die het nieuwe gemeenschappelijk landbouwbeleid (GLB) vanaf 2023 met zich meebrengt, is de volgende. Natuurgronden met de nodige gebruiksbeperkingen verschaften voorheen slechts een beperkt direct rendement (inkomen). Met het invoeren van de zogenaamde conditionaliteiten en de ecoregelingen vanuit het Gemeenschappelijk Landbouwbeleid (GLB, ik zal hier nu verder niet op in gaan) kan dit wel eens betekenen dat deze mogelijk voor de landbouw minder aantrekkelijke gronden zich uitstekend lenen om te kunnen worden ingezet in het kader van het nieuwe GLB.

Hierdoor kunnen deze gronden een hogere waarde gaan vertegenwoordigen. Vanzelfsprekend dienen deze gronden wel te voldoen aan de voorwaarden van subsidiabel areaal.

Wat is dan de waarde van een vierkante meter natuurgrond?

Vanuit landbouwkundige invalshoek is de waarde van natuurgrond vaak zeer beperkt, er valt immers weinig op te verdienen. Bij de transacties van landbouwgronden waarbij een significante oppervlakte aan natuur is betrokken, redeneert een gerede koper al snel als volgt:

(aantal m² x waarde landbouwgrond) + (aantal m² natuur x € 1,- per m²) (of zelfs de massa) = waarde perceel.

Een compleet andere waarde ontstaat wanneer de natuurgrond is gelegen in een gebied waar maar beperkt of geen landbouwactiviteiten plaatsvinden en waarbij aan deze natuur zo mogelijk een meerwaarde wordt betaald door recreatieve invloeden. Denk hierbij aan natuur bij openbare recreatieve gebieden.

In dichtbevolkte gebieden komt het voor dat particulieren voor volkstuinen of zelfs een stukje water behoorlijke bedragen betalen. Denk hierbij aan bedragen van € 100,- per m² of zelfs meer. En voor alle duidelijkheid: dit zijn dan geen aangrenzende percelen, maar percelen op afstand met een oppervlakte van bijvoorbeeld 500 m² waar je hoogstens met een fiets kunt komen. In sommige gevallen zijn er zelfs percelen die alleen met een bootje te bereiken zijn.

Het is bijzonder om te realiseren dat dergelijke percelen waarschijnlijk onverkoopbaar zouden zijn, of hoogstens verkocht zouden worden voor een fractie van deze prijs, als deze gelegen zouden zijn in een gebied waar met name landbouwactiviteiten plaatsvinden.

Kavelknippers

Aan de andere kant, als je de waarde van deze percelen natuurgrond vergelijkt met transacties door ‘kavelknippers’, dan valt deze prijs ook wel weer mee.

Met de kavelknippers worden bedoeld de partijen die landbouwgrond opkopen en deze percelen in een veelvoud aan kleinere kaveltjes opknippen om deze vervolgens afzonderlijk aan particuliere beleggers te verkopen met de hoop op een transitie van landbouw naar bijvoorbeeld woningbouw.

Dergelijke kavels hebben over het algemeen ‘slechts’ de landbouwkundige waarde, maar worden aan particulieren verkocht voor soms 4 of 5 keer deze waarde. Ook kan een particuliere eigenaar, in tegenstelling tot de natuurgronden, het genot van de zaak niet uitoefenen omdat hij of zij slechts een klein onderdeel uitmaakt van een groot landbouwperceel waarbij vaak het gebruik bij een derde partij (een landbouwer) ligt.

Kortom, ook een juiste waardebepaling van natuurgrond is en blijft maatwerk.